Kto placi posrednikowi ?

[januszon]

Dzien Dobry,
Prosze o pomoc w wyjasnienieniu kilku rzeczy:
Chcemy po 30 latach w Kanadzie wroci do Polski, kupic dzialke i wybudowac sobie dom, w okolicy Serocka, pod Warszawa.
Znalezlismy przez internet agencje "Posrednik w Obrocie Nieruchomosciami" .
Oni znalezli dzialke, ktora nam sie podoba, ale tylko z zdjec, chcemy ja obejrzec i kupic w czerwcu, kiedy bedziemy w Polsce.

1) posrednik rzada 1.75% prowizji, czy jest to normalne w Polsce ze prowizje placi kupujacy ( w Kanadzie tylko sprzedajacy placi) ?

2) czy 1.75% jest "normalna prowizja ?

3) posrednik podejmuje sie (w ramach tej prowizji) zalatwic sprawy notarialnie, umowy, przepisanie dzialki. Czy jest to normalne w Polsce (znowu w Kanadzie te rzeczy zalatwia adowkat) ? Czy to znaczy ze nie potrzeba wynajmowac adwokata ?

4) czy mozna zawrzec warunkowa umowe na kupno dzialki, uzalezniona od osobistej inspekcji ? ( ta dzialka nam sie bardzo podoba ze zdjec, ale nie chcemy jej kupowac bez obejrzenia, posrednik mowi ze do czerwca moze jej juz nie byc na rynku).

To na razie tyle pytan.
Z gory dziekujemy za odpowiedz.

J i G Mirowski

[vip42]

ad 1) Zleciliście znalezienie działki pośrednikowi - za to wyszukanie należy sie zapłata czyli to właśnie ta prowizja. W Polsce najczęściej prowizję płaci i sprzedawca i kupujący - ot taki intratny biznes dla pośrednika
ad 2) niecałe 2 % nie wydaje się dużo - tym bardziej że w ramach tej kwoty pośrednik pomaga przejść przez formalności prawne
ad 3) adwokat w Polsce jest bardziej od spraw sądowych
ad 4) można zawrzeć umowę przedwstępną (notarialną), wpłacić zaliczkę która w przypadku odstąpienia od umowy niestety przepada (jeśli sprzedawca odstąpi od umowy oddaje dwukrotną wysokośc zaliczki), a właściwą umowę notarialną zawrzeć już osobiście po obejrzeniu działki. Wszystko zależy od dogadania się ze sprzedawcą.

Oczywiście z pośrednikiem musicie mieć umowę pisemną i musicie wystawić pełnomocnictwo na pośrednika do załatwienia tych spraw (chyba u konsula lub w ambasadzie)

[bajbaga]

Najważniejsze, to zbytnio nie ufać pośrednikowi i samemu sprawdzić czy na tej działce można się wybudować.
Jeśli teren posiada MPZP, to sprawdzić na stronie gminy, jeśli nie ma MPZP, to kupować tylko z WZ.
Reszta nie jest aż tak istotna.

[agusia_x]

Nie musisz nic płacić za zobaczenie interesującej Cię działki na żywo. Nie musisz nawet zobowiązywać się do tego, że ją kupisz. Przed zobaczeniem prośrednik napewno podsunie Ci do podpisania umowę, w której zadeklarujesz, że nie kupisz tej działki bez pośrednika. Chodzi o to, żeby po obejrzeniu nie odszukać właściciela i nie kupić jej poza pośrednikiem. Tak zabezpieczają się przed ewentualną utratą prowizji.

Już bez ingerencji pośrednika możecie sami sprawdzić czy działka rzeczywiście jest budowlana, co możecie na niej postawić itp. Tego może dokonać każdy.

Co do załatwiania wszelkich formalności przez pośrednika to tu tak jest. Oni wiedzą co i jak, zajmują się tym na codzień.

A prowizja wyjątkowo niska. Ja korzystałam z takich usług 3 lata temu i płaciłam 3% prowizji. Ale i tak nie żałuję.

[Barbossa]

Koleżanko
Autor siedzi abroad
ma przyjechać w czerwcu
został zapłodniony obawą pośrednika, że do czerwca to może działce powiedzieć pa pa
stąd zapewne Autora obawy i m.in. temat
także pierwsza część Twej wypowiedzi jest z letka nie w temacie

warto by było uściślić, czy jest budowlana, czyli vide post #3

[agusia_x]

Cytat

Koleżanko
Autor siedzi abroad
ma przyjechać w czerwcu
został zapłodniony obawą pośrednika, że do czerwca to może działce powiedzieć pa pa
stąd zapewne Autora obawy i m.in. temat
także pierwsza część Twej wypowiedzi jest z letka nie w temacie

warto by było uściślić, czy jest budowlana, czyli vide post #3

Zgadza się, pominęłam ten fakt podczas czytania.

Jedynym sensownym rozwiązaniem jaki mi się nasuwa jest wysłanie na oględziny kogoś z rodziny czy znajomych mieszkających w Polsce. Poinstruować na co zwrócić szczególną uwagę, kazać porobić dokładne zdjęcia itp.

[bajbaga]

Bywa i tak; - agencja nieruchomości wystawiła do sprzedaży działkę budowlaną z aktualnym MPZP wg. którego na tej działce nic nie można zbudować.
Pobrała zaliczkę (agencja) i twierdziła, ze wszystko O, że budowa jest mozliwa.
Na szczęście po sprawdzeniu przez inwestora, do transakcji nie doszło.
Działka była (jest) wyceniona na prawie 100.000zł !!!!!! (139zł za 1m2 gruntu)

Cytat

Faktycznie jest to dzialka rekreacyjna bez prawa do jakiejkolwiek zabudowy. …….
…….Wprowadzono nas w błąd podwójnie. W każdym razie działka zniknęła z ogłoszeń na gratce. …..
To znowu ja, podaję jako ciekawostkę i ku przestrodze. "Moja działeczka" pojawiła się do sprzedaży tym razem jako rekreacyjna. Z prądem i wodą. Czyli w dalszym ciągu szukają kogoś na 7 arów trawy pod namiot z luksusem posiadania mediów. Na szczęście wydrukowałam pierwsze ogłoszenie, mówiące o tym, że jest to działka budowlana. Mało tego cena za metr nie uległa zmianie. Nie wiem jak to skomentować.

[januszon]

Dziekuje bardzo za wszystkie uwagi i pomoc, bedziemy mieli duzo wiecej pytan, to dopiero poczatek
naszej Odyssei pt budowa domu w Polsce., wiec bedziemy tu porwacali.
Z "nasza" dzialka poczekamy kiedy ja oberzymy osobiscie w Polsce, Jak ta sie sprzeda (jest troche przeceniona wg mojej
oceny), to so inne.
GiJ Mirowski

[Karol Sulewski]

W mojej opinie nie powinien pan płacic prowizji posrednikowi. Kilka lat temu w boomie, prowizja byla placona przez kupujacego, jednak teraz gdzie mamy rynek kupujacego to prowizje placi przewazne osoba sprzedajaca.

[vip42]

Dlaczego pośrednik nie ma dostać kasy za swoją pracę?
Dostał zlecenie na wyszukanie działki? wyszukał
zobowiązał się do za łatwiania formalności? zobowiązał


i ma to wszystko robić za friko?

Co innego gdy przychodzę do pośrednika i mówię: chće tę działkę a on 1,5% poproszę...

[Jani_63]

Cytat

można zawrzeć umowę przedwstępną (notarialną), wpłacić zaliczkę która w przypadku odstąpienia od umowy niestety przepada (jeśli sprzedawca odstąpi od umowy oddaje dwukrotną wysokośc zaliczki), a właściwą umowę notarialną zawrzeć już osobiście po obejrzeniu działki. Wszystko zależy od dogadania się ze sprzedawcą.

Oczywiście z pośrednikiem musicie mieć umowę pisemną i musicie wystawić pełnomocnictwo na pośrednika do załatwienia tych spraw (chyba u konsula lub w ambasadzie)

Można, należałoby wpisać w taką umowę klauzulę odnośnie stanu faktycznego (prawnego) przedmiotu umowy, żeby zabezpieczyć się między innymi przed takimi przypadkami jak przykład poniżej.
Klauzule tą obłożyć karą umowną, bo skoro pośrednik pobiera prowizję w zamian za znalezienie oferty i przygotowanie jej do finalizacji powinien odpowiadać za jej stan prawny (np. obciążenie kredytem), jak i powinien mieć świadomość, że zatajenie przez niego - pośrednika cech istotnych, wiąże się odpowiedzialnością finansową.

Cytat

Bywa i tak; - agencja nieruchomości wystawiła do sprzedaży działkę budowlaną z aktualnym MPZP wg. którego na tej działce nic nie można zbudować.
Pobrała zaliczkę (agencja) i twierdziła, ze wszystko O, że budowa jest mozliwa.

[sulent]

Obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami określa ustawa o gospodarce nieruchomościami D.U. z 2010, Nr 102, poz. 651 - rozdział 2, art. 179-183
Tekst ustawy można przeczytać tutaj - http://isip.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20101020651

Pośrednik nie odpowiada za obciążenie nieruchomości kredytem (za to odpowiada właściciel) a jedynie za sprawdzenie, czy takie obciążenie widnieje w Księdze Wieczystej. Znając numer KW, obecnie każdy sam już może to zrobić wyszukując na stronie http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html

Pośrednik powinien okazać się licencją zawodową nadaną przez Ministra Infrastruktury (wykazy na stronie MI) oraz posiadać obowiązkowe ubezpieczenie, o którym musi poinformować klienta na jego żądanie - zwykle zapis o tym ubezpieczeniu widnieje w umowie.

[Jani_63]

Wszystko ładnie, pięknie... opisałeś jak to powinno wyglądać.
Ale znając brutalną rzeczywistość, zawsze możesz trafić na tego mniej uczciwego (przykład był podany), który mimo posiadania wszystkich uprawnień wymaganych prawem, jako człowiek wcale nie musi być na wskroś uczciwy, i z chęci czystego zysku wsadzi Cię na minę.
Nawet najlepsze zapisy prawne nie są wstanie przewidzieć wszystkich możliwych sytuacji jakie w obrocie walorami w szerokim tego słowa znaczeniu mogą się pojawić.
Czynnik ludzki to zdaje się to nazywa

[januszon]

Jeszcze raz wszystkim bardz dziekuje za odpowiedzi i rady.
Zona w przyszlym tygodniu leci do Polski kupowac dzialke i pojawil sie now problem
Posredni chce aby ona (zona) miala moje pelnomocnictwo potwierdzone u polskiego konsula.
Problem nasz tej czasowy, po prostu nie ma czasu to zalatwic przed jej odlotem

Czy rzeczywiscie malzonek nie moze w Polsce kupic dzialki ( na siebie tylko) bez pelnomocnictwa drugiego malzonka ?

Z gory dziekuje,
jm

[profihouse]

Cytat

Jeszcze raz wszystkim bardz dziekuje za odpowiedzi i rady.
Zona w przyszlym tygodniu leci do Polski kupowac dzialke i pojawil sie now problem
Posredni chce aby ona (zona) miala moje pelnomocnictwo potwierdzone u polskiego konsula.
Problem nasz tej czasowy, po prostu nie ma czasu to zalatwic przed jej odlotem

Czy rzeczywiscie malzonek nie moze w Polsce kupic dzialki ( na siebie tylko) bez pelnomocnictwa drugiego malzonka ?

Z gory dziekuje,
jm

Jeśli akt notarialny ma być spisany na ciebie i żonę to musi mieć pełnomocnictwo. Jeśli macie rozdzielność majątkową to może kupić na siebie.

[januszon]

Cytat

Jeśli akt notarialny ma być spisany na ciebie i żonę to musi mieć pełnomocnictwo. Jeśli macie rozdzielność majątkową to może kupić na siebie.

A jesli bedzie spisany tylko na zone to mozna to pozniej zmienic ?

jm

[Jani_63]

A bez rozdzielności majątkowej sama na siebie kupić nie może?
Ludzie kupują na siebie samochody, łodzie... w przypadku ziemi obowiązują inne zasady?

Edit.

Tak właśnie myślę, że później można dokonać bez podatkowej darowizny

Cytat

Od 1 stycznia 2007 r. spadki i darowizny przekazywane w ramach najbliższej rodziny (tzn. od małżonka, rodziców, dziadków, dzieci, wnuków, pasierbów, ojczyma, macochy i rodzeństwa) są zwolnione od podatku. W całości. Nawet więc od bardzo wysokiej darowizny, choćby idącej w miliony złotych, czy spadku o olbrzymiej wartości (np. pałacu czy dzieł sztuki) nie trzeba już płacić podatku. Ani złotówki.

[bajbaga]

Cytat

A bez rozdzielności majątkowej sama na siebie kupić nie może?
Ludzie kupują na siebie samochody, łodzie... w przypadku ziemi obowiązują inne zasady?

Obowiązują, znowelizowany od kilku lat – Kodeks Rodzinny:

Cytat

Art. 37. § 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:

1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,

[Jani_63]

Czyli jednak ziemia rządzi się swoimi prawami.
Nie wiedziałem, bo ja takiej zgody nie potrzebuję.