Jak oblicza się powierzchnię użytkową domu?

[Pomocnik]

Odpowiedź eksperta: Za powierzchnię użytkową budynku uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem klatek schodowych i szybów dźwigowych.

Pełna treść artykułu pod adresem:
https://budujemydom.pl/budowlane-abc/poradnik-prawny/porady/8282-jak-oblicza-sie-powierzchnie-uzytkowa-domu

[Gość pewien]

nie byłbym tego taki pewien, a co z drugą normą?

[Marcin123]

Cytat

nie byłbym tego taki pewien, a co z drugą normą?

Powiedział co wiedział. Może rozwiniesz swoje myśli, o co chodzi z tą druga normą? Co to jest?

[mark01]

Cytat

Powiedział co wiedział. Może rozwiniesz swoje myśli, o co chodzi z tą druga normą? Co to jest?

Zapewne chodzi o nw tekst.
Cytat:
"Prawidłowe obliczenie powierzchni użytkowej jest sprawą bardzo ważną. Podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest przecież powierzchnia użytkowa budynków lub ich części. Ponadto wynajmując lub kupując mieszkanie czy dom czynsz lub cena tej nieruchomości jest przecież uzależniona w głównej mierze od powierzchni.

W trzech ustawach pojęcie powierzchni użytkowej nie jest jednoznacznie określone.

W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2002 r. nr 9 poz. 84 z późn. zm.) powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jednolity Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.) do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Natomiast w ustawie o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r. (tekst jednolity Dz.U z 2004 nr 142 poz. 1514 z późn. zm.) za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

Z powyższych uregulowań wynika, że płacąc podatek od nieruchomości do powierzchni użytkowej musimy zaliczyć powierzchnię piwnicy w pozostałych przypadkach powierzchni piwnic nie bierze się pod uwagę.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje dokonywanie obmiaru powierzchni użytkowej w świetle wyprawionych ścian a więc z tynkami a z pozostałych ustaw nie wynika czy obmiar dokonywać z tynkami czy bez tynków.


Na szczęście we wszystkich trzech ustawach powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz części kondygnacji o wysokości w świetle (nie wiadomo z tynkami czy bez tynków, na pewno z tynkami w ustawie o ochronie praw lokatorów) równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, od 1,40 do 2,20 m - zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 - powierzchnię tą pomija się.

Żeby sprawę jednak skomplikować ustawa o ochronie praw lokatorów nakazuje obliczać powierzchnię użytkową zgodnie z Polską Normą a w pozostałych ustawach nic się o tym nie pisze.

Polska Norma PN-70/B-02365 „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru” obowiązywała powszechnie do 1999 roku.

Norma ta została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.”

Z resortowych ustaleń wynika jednak, że Polska Norma PN-ISO 9836 jest normą do dobrowolnego stosowania w zakresie dotyczącym obliczeń powierzchni użytkowej lokalu. Przy wyborze sposobu korzystania z norm PN-ISO 9836 i PN-70/B-02365 Ministerstwo Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w piśmie wewnętrznym skierowanym do jednego z przedsiębiorstw z dnia 4 sierpnia 2000 roku zaleca przyjęcie następujących zasad:
- ustalenia normy PN-ISO 9836 mogą być stosowane w projektach budowlanych budynków nowo wznoszonych, odbudowywanych, a także nadbudowywanych i rozbudowywanych, jeżeli zakres nadbudowy i rozbudowy obejmuje wyodrębnioną funkcjonalnie część budynku,
- w projektach nadbudowy i rozbudowy części budynku nie wyodrębnionych funkcjonalnie oraz w projektach przebudowy, modernizacji lub zmiany przeznaczenia części budynku istniejącego należy stosować takie same zasady obliczania (np. wg PN-70/B-02365) jakie były przyjęte w projekcie budowlanym, na podstawie którego został wzniesiony budynek.

Podstawowe różnice pomiędzy normami to:
- obmiar według PN-70/B-02365 wykonuje się na poziomie 1 m nad podłogą i w stanie surowym (tzn. bez tynków i okładzin), natomiast wg PN-ISO 9836 na poziomie podłogi i w stanie całkowicie wykończonym,
- wg PN-70/B-02365 wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 mkw dolicza się do powierzchni pomieszczenia, natomiast wg PN-ISO 9836 - nie dolicza się,
- powierzchnię ze skośnym sufitem: według PN-70/B-02365 oblicza się zależnie od wysokości - o wysokości pow. 2,20 m i większej liczy się w 100%, o wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50%, poniżej 1,4 m nie wlicza się; natomiast według PN-ISO 9836 liczy się w całości zgodnie z powierzchnią podłogi, ale dzieli się na dwie części: część o wysokości 1,9 m i więcej oraz na część o wysokości poniżej 1,9 m, którą można zaliczyć wyłącznie do powierzchni pomocniczej,
- powierzchnie zewnętrzne nie zamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) według PN-70/B-02365 nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia (ani mieszkania ani lokalu użytkowego), natomiast według PN-ISO 9836 dolicza się do powierzchni pomieszczenia (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nie nakryte (balkony, tarasy) i powierzchnie nakryte (loggie).

Chcąc odpowiedzieć na pytanie zadane w tytule niniejszego artykułu „Jak obliczyć powierzchnię użytkową budynku lub mieszkania” - należy stwierdzić - nie wiadomo. Wszystko zależy od przepisu, który to reguluje i rodzaju stosowanej normy.

[Marcin123]

Teraz to zupełnie inaczej, dziękuje za odpowiedź. Cóż, można powiedzieć, że jakbym chciał sprzedawać swój dom to mogę go bezpłatnie "napompować"

[Gość Marcin 42]

A co jeżeli bank sugeruje się zapisami tylko księgi wieczystej a w niej nie ma wpisu o powierzchni użytkowej jest wpis dotyczący powierzchni działki i dwóch budynkach na niej.Albo jeżeli błędnie naliczona jest powierzchnia użytkowa bo nie uwzględnia odjęcia klatki schodowej jak i wysokości poddasza bo w ponad połowie jego wysokość nie przekracza 2,20 a liczona jest w 100%.Czy należy skorygować to poprzez powołanie rzeczoznawcy i czy on albo ja na podstawie tego mam dokonać zmian i wpisu do księgi wieczystej.

[Redakcja]

Jak wynika z poprzednich postów sposób określenia powierzchni użytkowej regulują różne przepisy, zależnie od celu do jaskiego jest ona potrzebna. Ponieważ bank nie jest instytucją urzędową, może kierować takimi kryteriami wyliczenia tej powierzchni, które jej najbardziej odpowiadają.

[Gość antek]

A co z piwnicami?

[Redakcja]

Cytat

A co z piwnicami?

Zależy do jakich celów jest określana powierzchnia piwnic.

[Gość din]

i wszyscy mający skosy zawsze będą mieli z tym problem dlaczego tak mało popularne sa płaskie dachy ja takowy będę miał.

[marbicki]

zasadniczo kwestia obliczenia PUM jest o tyle zawiła, że nie ma jednego wyznaczonego prawem sposobu obliczenia tej wielkości. tam gdzie nie ma jasności rodzi się pole do nadużyć. w szczególności w stosunkach deweloper - klient, w nowych mieszkaniach, deweloper oblicza PUM według nieaktualnej już normy PN, bo tak jest dla niego korzystniej, a dla klienta korzystniej jest stosować PN-ISO.

[Barbossa]

wcale nie jest zawiła
a paplanie o nadużyciach to nadinterpretacja

[kasmar]

Cytat

Ponieważ bank nie jest instytucją urzędową, może kierować takimi kryteriami wyliczenia tej powierzchni, które jej najbardziej odpowiadają.

To troche przykre ale niestety tak to działa dlatego wybor kredytu ma duze znaczenie

[Gość aga]

ten sposób pomiaru jest wg normy PN-70/B-02365 która obowiązywała do 1999 roku została wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych..

[swoboda]

Dla potrzeb obliczania powierzchni użytkowej do dnia 3 kwietnia 1999 r. powszechnie obowiązywała Polska Norma PN-70/B-02365 "Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru". Norma ta utraciła status normy obowiązującej z dniem wejścia w życie rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm (Dz. U. Nr 22, poz. 209), ponieważ nie została włączona do wykazu obowiązujących Polskich Norm, stanowiącego załącznik do rozporządzenia. Norma PN-70/B-02365 została także wycofana przez Polski Komitet Normalizacyjny ze zbioru norm w związku z ustanowieniem normy PN-ISO 9836:1997 "Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych".

W celu zapewnienia m.in. jednolitości i spójności polskich przepisów z zakresu normalizacji, a także zgodności z zasadami normalizacji europejskiej i międzynarodowej, w dniu 12 września 2002 r. uchwalona została ustawa o normalizacji (Dz. U. Nr 169 poz. 1386 z późn. zm.), określającą podstawowe cele i zasady normalizacji oraz jej organizację i finansowanie. Zgodnie z art. 5 ust. 3 ww. ustawy polskie normy (powszechnie dostępne i oznaczane symbolem PN) stosowane są na zasadach dobrowolności. Zapis ten oznacza dopuszczenie możliwości stosowania w umowach zarówno norm najnowszych, jak również norm starszych, pochodzących ze zbioru norm branżowych, które z dniem wejścia w życie zostały zarchiwizowane przez PKN (art. 28 ustawy).

W świetle przedstawionych powyżej wyjaśnień można wysnuć wniosek, że z punktu widzenia spełnienia warunków ustawy rozstrzygającym jest nie przekroczenie określonych w ustawie limitów powierzchniowych (75 m2 dla lokalu mieszkalnego i 140 m2 dla domu jednorodzinnego). Wybór właściwej normy do obliczania powierzchni należy natomiast do umawiających się stron - przy czym dopuszczalne jest stosowanie normy PN-70/B-02365, jak również PN-ISO 9836:1997.
(http://www.rodzinanaswoim.net.pl/14,jak-liczyc-powierzchnie-uzytkowa-budynku.html)

Innymi słowy sami możemy wybierać podstawę służącą do obliczania powierzchni.

[bajbaga]

Nie sami, tylko obie strony uzgadniają, czyli bank proponuje, a my akceptujemy Edytowano 31 października 2012 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[Gość has]

wow, no to się ekspert wypowiedział. Proszę siadać, taka wypowiedź.

[Gość Johnny]

Czy w świetle prawa budowlanego wiatrołap należy do powierzchni użytkowej? Jest to wejście otwarte z dwóch stron ściany i wejściem do budynku.

[Gość stach]

Cytat

Jest to wejście otwarte z dwóch stron ściany i wejściem do budynku.

Coś jakby tego nie widzę...
Zasadniczo - chyba - wiem co to jest wiatrołap, aleeee...

[bajbaga]

Ganek

[Gość stach]

Aaaa,
wejście otwarte, z dwóch stron ściany

patrz, jak to dużo może, taki przecinek, nieprawdaż

no tak - ganek!

[Gość Dudek]

a co jeżeli wysokość jest wyższa niż 2,20 m ??

[Gość Dudek]

ok już wiem 100% - nie było pytania

[Gość Donjon]

Wedlug jakiej normy jest ta odpowiedz?