Wytyczenie wewnętrznej drogi dojazdowej - służebność czy współwłasność?

[Ultraviolet]

Witam,

mam blisko 40 arową działkę którą chciałbym podzielić na na około 5-6 mniejszych i odsprzedać, a jedną lub dwie zostawić dla siebie i rodziny.

Z uwagi na kształt działki, przy podziale konieczne byłoby ustanowienie jakiejś formy wewnętrznej drogi dojazdowej do nowo powstałych działek, które nie miałyby bezpośredniego dostępu do drogu publicznej.

Wstępnie zasięgałem opinii notariusza jaka forma drogi dojazdowej byłaby najkorzystniejsza ale nie uzyskałem jednoznacznej odpowiedzi, prosiłbym więc o poradę.

Opcje jakie rozważam:

1) Ustanowienie służebności przejazdu, przechodzu i prowadzenienia mediow dla każdej z działek nawzajem - ale wydaje się dośc kłopotliwe już notarialnie, pozatym służeboność oznacza de facto że ktoś mogłby sobie robić co chce na swoim odciku pasa dojazdowego, np. postawić szlaban i wpuszczać np. tylko mnie, bo tak jest wpisane w służebności - przynajmniej takie historie tez spotyka się na forum albo upierać się że nie chce utwardzać swojego odcinka, etc. Ogólnie słyszy się że ze służebością wiele osób ma problemy...

2) Wydzielić działke z przeznaczeniem na pas drogowy i odsprzedać udział ułamkowy na zasadzie współwłasności - wydaje się sensowne, ale współwłasność też niesie pewne ryzyka - np. konieczność zgody wszystkich współwłaścicieli (a może się mylę?) celem przeprowadzenia mediow, utwardzenia drogi, etc.

3) Wydzielić działkę z przeznaczeniem na pas drogowy ale nie sprzedawać udziału (czyli zachować całość dla siebie) ale ustanowić dodatkowo w akcie notarialnym służebność przechodu/przejazdu/przesyłu mediów dla nabywców działek  - wtedy działka drogowa pozostałaby pod moją "kontrolą". Nie wiem jednak czy takie rozwiązanie przynosi jakieś sensowne zalety.

 

Z góry dziękuje za wskazówki.

 

P.S.

Jak wygląda kwestia odsprzedaży udziału w działce drogowej? Czy cena za ar jest wtedy taka sama jak działki budowlanej czy stosuje się jakieś inne wyliczenia?

 

 

[Budujemy Dom - budownictwo i instalacje]

Warunki sprzedaży nieruchomości to forma umowy, na której treść zgadzają się obie strony. Zatem trzeba brać pod uwagę oczekiwania drugiej strony co do formy umożliwienia dojazdu, a przy kilku kontrahentów zdania mogą być podzielone. 

[retrofood]

4 minuty temu, Budujemy Dom - budownictwo i instalacje napisał:

Warunki sprzedaży nieruchomości to forma umowy, na której treść zgadzają się obie strony. Zatem trzeba brać pod uwagę oczekiwania drugiej strony co do formy umożliwienia dojazdu, a przy kilku kontrahentów zdania mogą być podzielone. 

To właśnie jest sprawą podstawową. 

Służebność przejazdu. Rozwiązanie, które już w zalążku jest zapowiedzią konfliktów nie do rozwiązania. W życiu nie kupiłbym działki, która oferuje takie "wygody". Czyli cena działek będzie niska.

Pozostałe warianty są niewiele lepsze. Bo cóż po udziałach ułamkowych, jeśli trafi się jedna czarna owca i zablokuje wszystko? Poza tym nie każdy będzie zainteresowany całą długością drogi. Ten z pierwszej działki nie bedzie zainteresowany naprawą drogi na końcu. Czyli znów przyszły konflikt.

Optowałbym za wydzieleniem pasa na dojazd i oddanie go we władanie gminie. Żeby został drogą gminną. 

 

Takie rozwiązanie zastosowano w ubiegłym roku obok mnie. Gmina kupiła część działki mojego szwagra i jego sąsiadki, gdyż chciała wybudować "orlika" dla szkoły, a innej możliwości nie było. Ale sąsiadka straciłaby w ten sposób możliwość wyjazdu ze swojej działki, gdyż posesja jest długa i wąska, nie można nawrócić samochodem. Dlatego tuż za ogrodzeniem boiska wydzielono drogę o statusie drogi gminnej, tylko dla szwagra i sąsiadki. Oczywiście, szwagier i jego sąsiadka mają bardzo dobre relacje (ona jest kuzynką) i nie stawiałby żadnych przeszkód, aby jeździła czasem przez jego teren. Ale to jest rozwiązanie na przyszłość. Wartość działek zawsze jest większa gdy nie mają żadnych służebności. 

[Ultraviolet]

Owszem, część potencjalnych nabywców już słysząc słowo "służebność" dziękuje z góry...

 

Cytat

cóż po udziałach ułamkowych, jeśli trafi się jedna czarna owca i zablokuje wszystko?

 

Takiej czarnej owcy własnie się obawiam... ale czy tak jest napewno? Czy nie wystarczy większość (co możnaby ustalić przez zwiększenie własnego udziału i zachowanie kontroli)? 

 

Edytowano 20 marca 2019 przez Ultraviolet (zobacz historię edycji)

[łosiek]

16 minut temu, Ultraviolet napisał:

Czy nie wystarczy większość (co możnaby ustalić przez zwiększenie własnego udziału i zachowanie kontroli)? 

Pytanie czy wtedy ktoś kupi od Ciebie te działki i po ile.

Czyli koło się zamyka.

 

To jest zawsze proszenie się o kłopoty jeśli chodzi o służebność drogi albo dzielenie jej na współwłasności. Albo inaczej: jest dobrze póki jest dobrze, a w razie problemów, zawsze coś komuś nie będzie pasowało.

 

Może lepiej przejść się do gminy i zapytać, czy mogłaby przejąć (kupić) ten kawałek na drogę gminną.

 

[Ultraviolet]

3 minuty temu, łosiek napisał:

Może lepiej przejść się do gminy i zapytać, czy mogłaby przejąć (kupić) ten kawałek na drogę gminną.

 

Nie brałem takiego rozwiazania pod uwage alę mogę to rozważyć. Pytanie czy gmina bedzie zainteresowana i za jaką cenę?

Czy w przypadku gdy gimna bedzie włascicielem nie będzie problemów przy prowadzeniu mediów, utrzymaniu, zmiany nawierzchni, etc?

Edytowano 20 marca 2019 przez Ultraviolet (zobacz historię edycji)

[łosiek]

U mnie było tak (tylko to historia sprzed jakichś 15 lat):

 

żeby sprzedać działki położone dalej od drogi, trzeba było wytyczyć dojazd.

I rzeczywiście różne opcje wchodziły w grę - takie jak opisywane powyżej.

 

Stanęło na oddanie (za friko) gminie kawałka działki.

I dobrze. W tej chwili nie wyobrażam sobie innego scenariusza, bo:

- nigdy nie wiesz kto zostałby współwłaścicielem drogi (a nawet jak ktoś ok, to może się to zmienić za parę lat),

- jeden nabywca siedzi za granicą. Kontakt z nim słaby,

- inny nabywca bardzo rzadko przyjeżdża. też nie byłby zainteresowany dokładaniem się do remontów, itp.

 

Jeśli chodzi o media, to raczej wtedy gmina musi ten kawałek drogi wziąć pod uwagę, ale... na moim przykładzie: wodociągi zrobili, a kanalizację nie. Czemu? Szczerze, nawet nie wiem, bo mnie to już nie interesowało (ja mam media od tej "głównej" drogi). Z tego co wiem, to w ogóle tylko jeden właściciel był zainteresowany podpięciem pod system kanalizacji, więc pewnie dlatego na etapie projektu w ogóle ominęli ten kawałek.

 

Teraz nawierzchnia... no cóż.. niecały rok temu był cały remont drogi. "Główną" zrobili, "dojazdówki" nie. Pewnie z powodu tego, że nie ma kanalizacji (więc nie ma wszystkich mediów, a u mnie nie remontują dróg jeśli w teorii jest zagrożenie, że będzie ją potem trzeba zrywać).

Z drugiej też strony, ta droga nie jest zła. Może gdyby właściciele pochodzili do gminy, to też by zrobiono.

 

 

 

 

 

[retrofood]

55 minut temu, Ultraviolet napisał:

Takiej czarnej owcy własnie się obawiam... ale czy tak jest napewno? Czy nie wystarczy większość (co możnaby ustalić przez zwiększenie własnego udziału i zachowanie kontroli)? 

 

Problem polega na tym, że teraz może nawet to się udać, że się wszyscy dogadają. Ale nich jeden umrze, a działkę przejmą spadkobiercy. Zaprawdę powiadam, że właśnie od takich sytuacji zaczyna się  jazda...

[łosiek]

1 minutę temu, retrofood napisał:

Problem polega na tym, że teraz może nawet to się udać, że się wszyscy dogadają. Ale nich jeden umrze, a działkę przejmą spadkobiercy. Zaprawdę powiadam, że właśnie od takich sytuacji zaczyna się  jazda...

Święte słowa.

Współwłasności, jakieś ułamkowe udziały w nieruchomościach, to są tak słabe pomysły, że nawet z rodziną się tego nie powinno robić (zwłaszcza jeśli ją lubimy i mamy z nią dobre relacje, bo potem możemy już tego nie mieć).

[retrofood]

38 minut temu, Ultraviolet napisał:

 Czy w przypadku gdy gimna bedzie włascicielem nie będzie problemów przy prowadzeniu mediów, utrzymaniu, zmiany nawierzchni, etc?

A czyim zadaniem jest zapewnienie mieszkańcom godnych warunków życia? Gminy! Pamiętaj, że na gminę mozesz mieć wpływ przez zebranie lokalne, przez radnych, przez wybory... a na upierdliwego sąsiada nie masz nic! Wypnie się na Ciebie i nic mu nie zrobisz. Albo wyjedzie i nie wiesz gdzie. A gmina nie zniknie...

22 minuty temu, łosiek napisał:

 Jeśli chodzi o media, to raczej wtedy gmina musi ten kawałek drogi wziąć pod uwagę, ale... na moim przykładzie: wodociągi zrobili, a kanalizację nie. Czemu? Szczerze, nawet nie wiem, bo mnie to już nie interesowało (ja mam media od tej "głównej" drogi). Z tego co wiem, to w ogóle tylko jeden właściciel był zainteresowany podpięciem pod system kanalizacji, więc pewnie dlatego na etapie projektu w ogóle ominęli ten kawałek.

 

U mnie na wsi podobnie. Bo wodociąg był obowiązkowy, ale kanalizacja nie. I też drogę utwardzili dopiero wtedy, kiedy wszystkie rury zostały położone. Na szczęście wszyscy sąsiedzi skorzystali z możliwości.

Obok mojej działki kopali na ponad 3 metry. Nie wyobrażam sobie, gdyby mieli kopać utwardzoną drogę. Koszty byłyby niebotyczne.

Edytowano 20 marca 2019 przez retrofood (zobacz historię edycji)

[Gość mhtyl]

Dnia 20.03.2019 o 10:48, Budujemy Dom - budownictwo i instalacje napisał:

Zatem trzeba brać pod uwagę oczekiwania drugiej strony co do formy umożliwienia dojazdu

Nie oczekiwania z drugiej strony, bo druga strona może mieć ogromne oczekiwania. Działka aby była budowlana musi posiadać drogę dojazdową w innym przypadku nie będzie to działka budowlana, a ten który ją kupi bez drogi dojazdowej nic na niej nie wybuduje bo nie dostanie pozwolenia.

Dnia 20.03.2019 o 11:37, Ultraviolet napisał:

Pytanie czy gmina bedzie zainteresowana i za jaką cenę?

Gminy nie bardzo sie zgadzają aby przejmować drogi a jeżeli już się gmina zgodzi to nie licz na jakąś zapłatę, ciesz się że weźmie ją za darmo.

 

[Ultraviolet]

8 minut temu, mhtyl napisał:

Nie oczekiwania z drugiej strony, bo druga strona może mieć ogromne oczekiwania.

 

Tu się zgadzam. Nabywcy mogą mieć oczywiście rózne życzenia i oczekiwania, ale przy obecnej sytuacji rynkowej i dośc dużym popycie na działki większość klientów nie grymasi za bardzo oczekując jedynie działki na którą uzyska pozwolenie na budowę (czyli z jakakolwiek formą dojazdu) nie bacząc na możliwe problemy.

Nie mniej jednak w moim interesie leży porzede wszystkim to aby ograniczyć ryzyko nieprzyjemnych sytuacji z nieprzewidywalnymi sąsiadami, a takich sytuacji biorąc pod uwagę lekturę tego i innych forum może być całkiem sporo.

 

Niestety widzę że decyzja co do najlepszego rozwiązania nie jest łatwa a zdania są mocno podzielone  

Tak czy inaczej dziękuje za wskazówki póki co.

Edytowano 22 marca 2019 przez Ultraviolet (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

Dnia 19.03.2019 o 23:37, Ultraviolet napisał:

mam blisko 40 arową działkę którą chciałbym podzielić na na około 5-6 mniejszych i odsprzedać, a jedną lub dwie zostawić dla siebie i rodziny.

W wielu gminach (raczej w większości) nowo wytyczone działki budowlane nie mogą być mniejsze jak 1.000 m2 

[Ultraviolet]

Przed chwilą, bajbaga napisał:

W wielu gminach (raczej w większości) nowo wytyczone działki budowlane nie mogą być mniejsze jak 1.000 m2 

Tu akurat tego problemu nie ma, sprawdzone.

[Dawid Pawlicki]

Dobra, 

 

  Sprawa wygląda tak:  Moja mama wspólnie z sąsiadem wydzieli z działek (2)  drogę oraz przy okazji podzieli swoje działki na mniejsze pod budowę, sprzedaż etc.

 

i teraz: z wydzielonej drogi, u notariusza, trzeba ustalić, współwłasność czy służebność, gmina tego na 90% nie przejmie w związku z czym trzeba wybrać

pytanie: czy ktoś może jasno odpisać czym to się różni ?

 

Przykład(1), mama sprzedała by działkę polakowi mieszkającemu w Danii, który by sobie pomału coś tam budował aby z duńską emeryturą wrócić już do nowo wybudowanej chałupki.

po kilku miesiącach od sprzedaży chcielibyśmy poprowadzić w "naszej" uliczce gaz i teraz mamy współwłasność czy trzeba będzie wysyłać dokumenty do Danii do jednego z właścicieli 

działek?  a może przy służebności trzeba by było tak zrobić? a może obydwa wybory zmuszały by nas do podróży dokumentów do Danii po jeden podpisik jednego właściciela ?

 

Przykład(2), droga z działek jest pół na pół z sąsiadem, ale nie jest gminna więc za ten teren trzeba by zapłacić raz do roku podatek (tak myślę) ,

czy jeśli kilka działek, sąsiada i naszych byłoby sprzedane to kto płaci taki podatek w przypadku kiedy mamy służebność a w przypadku kiedy mamy współwłasność ?>

 

Przykład(3) mama, chciała by przepisać działki, dzieciom kiedy sytuacja odpisu będzie łatwiejsza, przy służebności czy przy współwłasności ?

 

 

 

 

 

[Gość mhtyl]

12 godzin temu, Dawid Pawlicki napisał:

współwłasność czy służebność, gmina tego na 90% nie przejmie w związku z czym trzeba wybrać

pytanie: czy ktoś może jasno odpisać czym to się różni ?

Przecież to idzie łatwo sprawdzić w necie co to są za pojęcia.

Służebność polega na tym że na przykładzie tego przypadku grunt pod wydzieloną drogę pozostał by własnością Twojej mamy, wtedy ona ustala służebność przejazdu dla poszczególnych właścicieli działek.

Współwłasność jest wtedy gdy każdy z właścicieli działek zapłaci za kawałek drogi , czyli ją wykupi, wtedy jest współwłaścicielem drogi w jakimś tam procencie w zależności od ilości współwłaścicieli drogi.

[Dawid Pawlicki]

czyli na chłopski rozum przy  współwłasność przyszły właściciel może nasrać na drogę przy swojej działce i nam nic do tego,.

a przy służebności musi się słuchać mojej mamy i sąsiada. czyli pewnie nie kupi działki.

[Gość mhtyl]

2 godziny temu, Dawid Pawlicki napisał:

czyli na chłopski rozum przy  współwłasność przyszły właściciel może nasrać na drogę przy swojej działce i nam nic do tego,.

a przy służebności musi się słuchać mojej mamy i sąsiada. czyli pewnie nie kupi działki.

Nie do końca jak myślisz. Współwłasność ma procentową ale może użytkować całą drogę a płaci podatek tylko za swój udział. Przy służebności to mama  i sąsiad płaciłby podatek bo to byłby ich grunt. Z tą służebnością to nieraz bywają schody dla właściciela jak i użytkującego, więc jak dla mnie, ja jako kupujący wybrałbym współwłasność.

[Kar]

14 godzin temu, Dawid Pawlicki napisał:

czyli na chłopski rozum przy  współwłasność przyszły właściciel może nasrać na drogę przy swojej działce i nam nic do tego,.

a przy służebności musi się słuchać mojej mamy i sąsiada. czyli pewnie nie kupi działki.

No i jeszcze trzeba pamiętać o bardzo ważnej sprawie jeśli jest służebność własność zostaje mamy to o drogę musi dbać ona.. odśnieżanie, zamiatanie, naprawy... służebność określa że osobą należy się swobodny i odpowiedni przejazd dożywotnio, chyba też nornalnie się ją dziedziczy.. przy współwłasności natomiast odpowiadają wszyscy za drogę czyli de facto mama ale przynajmniej może wymagać zrzutki na zajmowanie się drogą.. bo samo odśnieżanie to Pikuś.. najpierw tą drogę trzeba będzie wybudować a to już trochę większy biznes w zależności jaka ma być długa.. u mnie jak dzielili duze działki pod np. 15 lub 20 małych to gmina przyjmowała teren ale tylko dlatego ze droga była spora i sporo działek przy niej. Jak jest tylko kilka to nie chcą bo to za duże koszta.

Dnia 22.03.2019 o 16:37, mhtyl napisał:

Gminy nie bardzo sie zgadzają aby przejmować drogi a jeżeli już się gmina zgodzi to nie licz na jakąś zapłatę, ciesz się że weźmie ją za darmo.