Budowanie od zera czy zakup wybudowanego

[cobratom]

Mam pewien problem. Podjelismy decyzje o przeprowadzce i budowie/zakupie domu.

Bierzemy pod uwage dwie opcje.

1. Zakup dzialki i budowa od zera domu takiego jak chcemy.

2. Zakup stanu surowego otwartego/zamknietego

Oba rozwiazania maja swoje plusy i minusy.
Przy pierwszym napewno jest duzo wiecej pracy ale takze boimy sie ze rozjedziemy sie z kosztorysem i nie bedziemy w stanie ukonczyc domu. Dochodzi do tego czas w jakim bedzie budowany. Albo jedna firma i sie nie martwiec algo szukanie roznych firm do wykonywania prac, tou dochodzi koordynacja itp. Dochadza tez kradzieze.

Przy drugim rozwiazaniu mamy dom do wykonczenia. Tyle ze taki jak ktos sobie wymyslil a nie do konca taki jak chcemy. Nie wiemy czy nie ma bledow w budowie (i jak to sprawdzic). Czas do wykonczenia jest duzo szybszy i latwiej rozplanowac koszta budowy.
Roznica cen (przynajmniej w internecie jest taka ze dziala z domem w stanie surowym otwartym/zamknietym jest o jakies 100-150 tys drozsza od samej dzialki.

Pytanie czy warto. Edytowano 28 lutego 2011 przez cobratom (zobacz historię edycji)

[autorushd]

Oczywiście ze opcja nr 1.

[jołbrader]

jak wszystkim wiadomo (ale nikt sie z tym nie chce zgodzic)
cena nie ma nic wspolnego z kosztami wytworzenia
powszechne w polsce jest przeszacowanie wartości budynku w stanie surowym
oraz niedoszacowywanie samych fundamentów (kto budował cokolwiek to wie)
ergo
mało opłacalne ( z reguły) jest kupowanie budynku w SSO

[Gość arturo72]

Jak najbardziej wybrałbym opcję 1.
Przy sprzedaży domu obojętnie w jakim stanie zaawansowania budowy,każdy zamierza zarobić na tym,nie parę złotych ale dużo więcej
Poza tym nie masz pojęcia w jaki sposób np.SSO został wybudowany,być może koślawo

[bajbaga]

Nie jest to ani tak proste ani tak oczywiste.
Opcja 2 skraca (może) czas budowy od „0” nawet o kilka lat.
Jeśli zakupiona działka nie ma obowiązującego MPZP, lub nie ma WZ, to z terminem rozpoczęcia prac może być różnie.
W wielu przypadkach papierkologia jest drogą przez mękę.

Faktem jest, że kupując takie „dzieło” trzeba posiłkować się opinią (ekspertyzą) dobrego fachowca.

[cobratom]

Nie ukrywam że zależy mi na czasie. Przy dobrych wiatra chcielibyśmy się wprowadzić pod koniec 2012, nawet do niewykonczonego. W tej chwili dojeżdzamy do pracy 70 km w jedną stronę i chcemy to zmienić, pozatym dla dzieci to też lepiej.
Jeżeli chodzi o zakup działki to rozważamy taka gdzie praktycznie po doprowadzeniu mediów można zaczynać budować. Edytowano 28 lutego 2011 przez cobratom (zobacz historię edycji)

[ewamariusz]

Witam. Popieram przedmówców co do opcji nr 1. Jak sam budujesz wiesz co i jak, z czego zrobione, jak zrobione, a kupując gotowy opis tego domu może różnić się z rzeczywistością, ale wielu rzeczy nie da się już zauważyć czy poprawić. I budujesz taki jak chcesz. Co do papierów są architekci którzy projektują lub przerabiają projekt do naszych oczekiwań i załatwiają wszystkie formalności do pozwolenia na budowę.
Pozdrawiam

[kropeczka_ns]

tylko budowa od zera i taką decyzję tez my podjęliśmy. Argumenty wiadomo jakie:)
U nas czas od zakupu działki do parapetówki- równo rok i 7 miesięcy

[Sig]

Wybrałem (i polecam do wyboru ) budowę domu od podstaw przez jedną firmę (która sama zatrudnia sobie ewentualnych podwykonawców - instalatorów, cieśli, ..., których zna od dawna) - wybierasz projekt, umawiasz się z szefem firmy na wycenę stanu tzw. deweloperskiego z uwzględnieniem konkretnych materiałów z jakich chciałby budować, ustalasz kwotę i przyjeżdżasz dwa razy w tygodniu patrzeć na postępy robót. Oczywiście niezbędny jest niezależny kierownik budowy (najlepiej ktoś z polecenia albo znajomy). W międzyczasie wybierasz kolory dachówek, okien, parapetów, elewacji (zamawia i kupuje firma wykonawcza i ona martwi się żeby czegoś nie zabrakło albo żeby coś nie zginęło)... Firma się sprawdzi to zlecisz jej też wykończeniówkę - malowanie, płytki, podłogi... (dzięki temu nie usłyszysz na wstępie tekstu od glazurnika: "kto te podłogi wylewał?"). Po kilkunastu miesiącach sprowadzasz graty i mieszkasz.

[Gość arturo72]

Cytat

Wybrałem (i polecam do wyboru ) budowę domu od podstaw przez jedną firmę (która sama zatrudnia sobie ewentualnych podwykonawców - instalatorów, cieśli, ..., których zna od dawna) - wybierasz projekt, umawiasz się z szefem firmy na wycenę stanu tzw. deweloperskiego z uwzględnieniem konkretnych materiałów z jakich chciałby budować, ustalasz kwotę i przyjeżdżasz dwa razy w tygodniu patrzeć na postępy robót. Oczywiście niezbędny jest niezależny kierownik budowy (najlepiej ktoś z polecenia albo znajomy). W międzyczasie wybierasz kolory dachówek, okien, parapetów, elewacji (zamawia i kupuje firma wykonawcza i ona martwi się żeby czegoś nie zabrakło albo żeby coś nie zginęło)... Firma się sprawdzi to zlecisz jej też wykończeniówkę - malowanie, płytki, podłogi... (dzięki temu nie usłyszysz na wstępie tekstu od glazurnika: "kto te podłogi wylewał?"). Po kilkunastu miesiącach sprowadzasz graty i mieszkasz.

Ok,jak się ma nieograniczoną kasę to takie rozwiązanie jest najlepsze ale jak się ma ograniczony budżet to na takie coś nie można sobie pozwolić.

[daggulka]

Cytat

Nie jest to ani tak proste ani tak oczywiste.
Opcja 2 skraca (może) czas budowy od „0” nawet o kilka lat.

szkieletor? wtedy krócej ....


W temacie - ja też budowałam od podstaw .... po uprzednim dylemacie jak u autora i obejrzeniu kilku/nastu domów.

[Gość arturo72]

Jeśli zależy nam na czasie to dobrym rozwiązaniem jest budowa z elementów prefabrykowanych.Z tego co sobie kiedyś porównywałem koszt budowy jest porównywalny do budowy tradycyjnej wykonywanej przez firmę budowlaną do stanu deweloperskiego.Budowa taka trwa wg reklam max.trzy miesiące.

[kropeczka_ns]

arturo to jest główny mit budowlany że na budowę systemem jednego wykonawcy trzeba bardzo dużo kasy. To jest oczywista nieprawda. To co napisał Sig to bardzo słuszna uwaga tak naparwdę. Budowa "samemu" jest możliwa tylko dla osób mających wiedzę i doświadczenie budowlane (a większość nie ma) i albo mających własną firme budowlaną albo jakiś chyba bardzo specjalny system pracy który pozwala do pracy nie chodzić
Jednak większość nas nie jest budowlańcami, nigdy domu nie budowała i pracuje normalnie czyli zwykle min 8 godzin a w praktyce jak dochodza dojazdy nieraz i do 18-19.. pomijam fakt że wielu z nas w czasie budowy dorabia, bierze dodatkowe fuchy itp. W soboty popołudniami domu nie wybudujesz!
Ja budowałam systemem firmowym spory i z założenia nie jakiś tani w wykonaniu dom (200 m2 pow całkowitej). Bynajmniej bez nieograniczonej kasy, cała budowa na kredyt plus nieduże pieniądze ze sprzedazy mieszkania na wykończenie. Dostałam dokładną wycenę domu w stanie deweloperskim przed podpisaniem umowy, myślę że koszt nie odbiegał wiele od innych domów tej wielkości. Robocizna ekipy nie była tania ale to była bardzo dobra ekipa i warto było trochę więcej im zapłacić. Powiem tylko że mam znajomych którzy budowali ten sam dom co my (ten sam projekt) systemem gospodarczym , trochę dołożyli droższych bajerów i budował im wyszła około 20% więcej niż nam! Mój dom kosztował pod klucz do zamieszkania z meblami i ze wszystkim 2500 zł za m2. Taką cenę podaje tak naparwde większość osób którzy domy wybudowali. Same prace wykończeniowe robili nam inni ludzie, ta firma która zatrudnialiśmy nie zajmuje się ścisła wykończeniówką typu układanie płytek. Mam gwarancję, nie musieliśmy niczego pilnować, w goracym okresie budowy dorabialiśmy ile się dało i był czas że pracowałam 12 godzin dziennie. Czasem bywaliśmy na budowie raz w tygodniu. Gdybym dysponowała o połowe mniejszymi możliwościami, (mam na myśli możliwości spłacania raty wyłącznie) wybudowalibyśmy mały prosty domek koło 100 m2 takim samym systemem jakim budowaliśmy.

[martar]

Witajcie,
... a ja jestem przykladem osoby, która majac dzialke i nawet rozpoczety proces "papierologii" budowlanej zdecydowala sie na zakup trzyletniego bliźniaka z umeblowaniem i z zagospodarowanym ogrodem. Jednym słowem: wchodzę i mieszkam. Pewnie, ze uklad pomieszczen nie jest do konca taki, jak bym chciala; pewnie, że nie mam pewności, że to co mowi sprzedający odnośnie ekspolatacji czy budowy jest prawdą.... Ale ominela mnie cala masa problemow zwiazanych z budowaniem, wybieraniem, klopotami z nierzetelnymi wykonawcami itp. Wcale nie ma pewnosci, ze budujac samemu unikne sie wpadek i nierzetelnego wykonania (moja znajoma pilnowala mocno kazdego etapu budowy ... i co... i ma basen w piwnicy....) Kazdy przypadek jest inny... zalezny od sytuacji rodzinnej i od finansow. Mnie dom 130 m2 w stanie jak wyzej kosztowal niewiele powyzej 400 000. Budowac chcialam dom o pow. ok 180 m2, a koszt jego budowy z pewnoscia by przekroczyl zakladanu budzet. I gdybym juz zaczela budowe, to w sumie nie byloby odwrotu. A tak wiem ile wydaje i juz, i koniec. Tak, ze sa plusy kupna domu gotowego czy tez w stanie deweloperskim. Te plusy sa przede wszystkim z kategorii tych, ktorych nie da sie przeliczyc na pieniadze. Pozdrawiam. Edytowano 3 marca 2011 przez martar (zobacz historię edycji)

[Gość arturo72]

Cytat

arturo to jest główny mit budowlany że na budowę systemem jednego wykonawcy trzeba bardzo dużo kasy. To jest oczywista nieprawda. To co napisał Sig to bardzo słuszna uwaga tak naparwdę. Budowa "samemu" jest możliwa tylko dla osób mających wiedzę i doświadczenie budowlane (a większość nie ma) i albo mających własną firme budowlaną albo jakiś chyba bardzo specjalny system pracy który pozwala do pracy nie chodzić

Nie chodziło mi o to,żeby budować samemu własnymi siłami ale o to,że firma deweloperska zatrudniająca ileś dziesiąt ludzi rzuci nam cenę ok.100-120tys.zł za robociznę do SSO,najlepiej z ich własnych materiałów z ich kierownikiem budowy i wtedy poleci nam to po kieszeni(wiem bo sam miałem takie wyceny)
Mała sprawdzona "ekipa" za SSO zawoła nam max.połowę z tej kwoty.

[kropeczka_ns]

arturo moja firma deweloperska zatrudnia cztery ekipy budowlane . budują naraz 3-4 domki na zamówienie, biuro jest w domu właściciela i w jego laptopie, on pilnuje, dogląda , jeździ , załatwia (przede wszystkim dużo tańsze materiały kupuje!) i codziennie jest na wszystkich swoich budowach i za swoją pracę bierze pewną z góry umówioną prowizje, niedużą w stosunku do kosztów całości, jak się okazuje taką która się w sporej mierze zwraca w tańszych kosztach materiałów np kupowanych hurtowo na 4 domy u swoich stałych dostawców. Ja tego typu firmy polecam- doświadczone ale małe, sprawdzone, gdzie inwestor zstępczy bierze na siebie konkretnie odpowiedzialność za twój konkretny dom.
ps robocizna mojej ekipy za 200 m2 - około 60 tys i to była jego najdroższa ekipa.

[bajbaga]

Można też inaczej. Mamy taki konglomerat niedużych firm (w tym jednoosobowe), różnych profesji. Jedną z naszej działalności jest budownictwo. Działamy na zasadzie inwestora zastępczego od etapu WZ z pełnym zakresem projektowym - od nadzoru, i wykonawstwa do SSO lub SSZ, oraz prawdziwym kierbudem - do zgłoszenia zakończenia budowy.

Na życzenie inwestora wykonujemy też wszelkie instalacje (od projektu do odbioru). Nie zajmujemy się wykończeniówką – polecamy sprawdzonych wykonawców.

Mimo, że nasze „usługi” są umiarkowanie drogie (np. 1m2 wymurowania ściany za 30zł), to końcowy wynik finansowy dla inwestora nie odbiega bardzo od systemu gospodarczego, bo zapewniamy materiały budowlane z bardzo dużymi zniżkami.
Fakt – budujemy tylko z ytonga (wszystko systemowe).

[Sig]

Cytat

Ok,jak się ma nieograniczoną kasę to takie rozwiązanie jest najlepsze ale jak się ma ograniczony budżet to na takie coś nie można sobie pozwolić.

zdecydowanie nie mamy nieograniczonej kasy i dlatego zdecydowaliśmy się właśnie na taką a nie inną formę budowy. Zanim machina ruszyła próbowałem umawiać się z murarzami, cieślami, instalatorami... Nie kleiło się to zbytnio w całość. Znalazłem firmę budującą domy w pełnym zakresie. Trzy spotkania i podpisywaliśmy umowę. Koszt stanu deweloperskiego wyszedł około 2000 zł/m2 budując nie z najtańszych materiałów. Jeśli nawet wydałem o 10 czy 15 tys. więcej to nie żałuję - nie biegałem po hurtowniach budowlanych, nie martwiłem się o to czy wystarczy cegły albo czy nie kupiłem jej za dużo, czy ktoś mi coś ukradnie, czy cieśla będzie na czas, czy instalatorzy się wpiszą z terminami... Miałem zapewnioną ciągłość robót i 5 letnią gwarancję. Jestem zadowolony z efektu końcowego.

[Gość adiqq]

Sig - budując z firmą przepłacisz znacznie więcej niż te 10-15tys.
te 2000/m2 to za pow uzytkową? całkowitą? co konkretnie wchodzi w ten stan deweloperski? jaki jest zakres robót?
moze to nie jest najwłaściwszy wątek do takiej dyskusji, ale na pewno mozna sporo taniej...nie kiwając prawie palcem, tylko umawiać ekipy, dlaczego to jest istotne, podam na przykladzie kosztów mojego domu

przeklejam z innego wątku

dom mam 135m2 pow. użytkowej, do tego piwnice 75m2 i garaż 50m2. pow. calkowita to 260m2. Za SSZ wydałem 160tys.

Przeliczając koszt SSZ na koszt pow. użytkowej - wychodzi 1185/m2
przeliczając koszt SSZ na koszt pow. calkowitej - wychodzi 615/m2

cały dom bez kilku rzeczy wyniósł mnie około 400tys, kilka rzeczy jeszcze brakuje, ale to nieistotne
przeliczam koszty na pow. uzytkowa: 2962/m2
przeliczam koszty na pow. całkowita: 1538/m2

dom podpiwniczony z prostym dwuspadowym dachem. Nie ukrywam, że wydałem więcej na instalacje (WM,PC) kosztem wykończenia. Na dzień dzisiejszy brakuje mi jeszcze około 50tyś żeby miec wszystko (tzn odkurzacz centralny, wszystkie drzwi wewnętrzne, wykończony taras,wykończoną piwnicę,balustrady,elewacje,ogrodzenie,kostka, ogród)

[Sig]

Cytat

Sig - budując z firmą przepłacisz znacznie więcej niż te 10-15tys.
te 2000/m2 to za pow uzytkową? całkowitą? co konkretnie wchodzi w ten stan deweloperski? jaki jest zakres robót?
moze to nie jest najwłaściwszy wątek do takiej dyskusji, ale na pewno mozna sporo taniej...nie kiwając prawie palcem, tylko umawiać ekipy, dlaczego to jest istotne, podam na przykladzie kosztów mojego domu

przeklejam z innego wątku

dom mam 135m2 pow. użytkowej, do tego piwnice 75m2 i garaż 50m2. pow. calkowita to 260m2. Za SSZ wydałem 160tys.

Przeliczając koszt SSZ na koszt pow. użytkowej - wychodzi 1185/m2
przeliczając koszt SSZ na koszt pow. calkowitej - wychodzi 615/m2

cały dom bez kilku rzeczy wyniósł mnie około 400tys, kilka rzeczy jeszcze brakuje, ale to nieistotne
przeliczam koszty na pow. uzytkowa: 2962/m2
przeliczam koszty na pow. całkowita: 1538/m2

dom podpiwniczony z prostym dwuspadowym dachem. Nie ukrywam, że wydałem więcej na instalacje (WM,PC) kosztem wykończenia. Na dzień dzisiejszy brakuje mi jeszcze około 50tyś żeby miec wszystko (tzn odkurzacz centralny, wszystkie drzwi wewnętrzne, wykończony taras,wykończoną piwnicę,balustrady,elewacje,ogrodzenie,kostka, ogród)

OK, nie będę się spierał, może straciłem 50 tys. Można przeliczać na różne sposoby, powierzchnie, objętości, roboczogodziny..., koszty zależą też od miejsca budowy i czasu (budowałem akurat podczas boomu budowlanego grrrr). Nikt nie policzy ile czasu sam poświęcił na budowę - szukanie, umawianie, kupowanie materiałów, pilnowanie transportów, telefonowanie, przejazdy, stracone nerwy... mnóstwo innych rzeczy, których nie musiałem wykonywać, a w czasie, który bym na nie przeznaczyć musiał, po prostu pracowałem w swoim zawodzie zarabiając pieniądze, aby pokryć tą różnicę. Od rozpoczęcia budowy wiedziałem jaki efekt uzyskam za określoną w umowie kwotę, to też był duży plus. Jestem zadowolony z efektu końcowego i polecam taki sposób. Ty jesteś zadowolony ze swojej budowy i polecasz inny. W gruncie rzeczy o to chyba chodzi - żeby być zadowolonym, no nie? Nikogo do niczego nie zmuszam, dzielę się zwyczajnie swoimi spostrzeżeniami. Edytowano 3 marca 2011 przez Sig (zobacz historię edycji)

[Budtrade]

Opcja nr 1 - dla tych, którzy chcieliby mieć wszystko zrobione po swojemu, wiedzieć co, ile, za ile. Dla nas też najlepsza opcja, na dodatek wcale nie taka droga - szczególnie jeśli wie się, gdzie szukać materiałów budowlanych (internet i porównywarki cen mogą czasem zdziałać cuda).

Opcja 2 - zdecydowanie szybsza, ale trzeba się liczyć z tym, że coś może być nie do końca tak, jakbyśmy sobie tego życzyli.

Oczywiście wybór w 100% należy do Ciebie.

[kriszielony]

Jestem na etepie budowania domu i wiem, że nie kupiłbym gotowego ale rozumiem ludzi którzy kupują gotowca, ale taka uwaga sprawdźcie dokładnie jak jest wykonany i porozmawiajcie ludzi mieszkającymi obok pisze o tym dlatego, że przejeżdżam codziennie obok świeżo budowanego osiedla i widziałem jak zimą przy -16 murowali ściany i zalewali strop.
Oczywiście wiem, że nie zawsze tak jest i są sytuacje w których lepiej kupić od kogoś ale na prawdę trzeba uważać.

[Ania71]

Cytat

Mam pewien problem. Podjelismy decyzje o przeprowadzce i budowie/zakupie domu.

Bierzemy pod uwage dwie opcje.

1. Zakup dzialki i budowa od zera domu takiego jak chcemy.

2. Zakup stanu surowego otwartego/zamknietego

Oba rozwiazania maja swoje plusy i minusy.
Przy pierwszym napewno jest duzo wiecej pracy ale takze boimy sie ze rozjedziemy sie z kosztorysem i nie bedziemy w stanie ukonczyc domu. Dochodzi do tego czas w jakim bedzie budowany. Albo jedna firma i sie nie martwiec algo szukanie roznych firm do wykonywania prac, tou dochodzi koordynacja itp. Dochadza tez kradzieze.

Przy drugim rozwiazaniu mamy dom do wykonczenia. Tyle ze taki jak ktos sobie wymyslil a nie do konca taki jak chcemy. Nie wiemy czy nie ma bledow w budowie (i jak to sprawdzic). Czas do wykonczenia jest duzo szybszy i latwiej rozplanowac koszta budowy.
Roznica cen (przynajmniej w internecie jest taka ze dziala z domem w stanie surowym otwartym/zamknietym jest o jakies 100-150 tys drozsza od samej dzialki.

Pytanie czy warto.

Witam
Oczywiście każdy jak widzę ma swoją jedyną i właściwą opcję. Ale każdy przecież ma swoją własną sytuację. Ja też sie zastanawiałam baaardzo długi czas nad tym czy bydować czy kupować. Oglądałam chyba z 20 działek i 20 domów, potem ze 300 projektów ale ostatecznie wyszło tak, że stanęło na budowie według projektu o którym na początku w ogóle nie myślelismy i dodatkowo dom drewniany! Czyli zupełnie inna opcja niż na początku ale myślę w tej chwili że najlepsza z możliwych. Dlatego tez wydaje mi się że opcja numer 1 jest lepsza ale trzeba dobrze poszukać wykonawcy. Pozdrawiam
Ania