Jak sformułować umowę wstępną prze kupnem działki..

[Czapi]

Zostałam"wyrolowana" tuż przed kupnem działki...Dopełniłam juz wszystkich formalności,już prawie gotowe były warunki zabudowy(za 2tyg.odbiór), kredyt na zakup działki wzięty...W ostatniej chwili sprzedający się rozmyslił.Nie miałam wstepnej umowy, bo osoba była godna zaufania i gorąco przekonana co do sprzedaży.Zresztą wydawało mi się że taka umowa to raczej chroni sprzedającego niz kupujacego..Znajomy powiedział,ze można tak sformułować umowę-aby nie opłacało się jej zrywać sprzedającemu.Nie mam pojęcia nic o takiej umowie-czy ktoś może z Was słyszał ?Co zawiera taka umowa?
Powiem tylko ,ze jest to ogromnie przykra sytuacja, dodatkowo juz raz sprzedaż przesunęła się o kilka miesięcy z innych przyczyn(niezaleznych ode mnie) i to również na tydzień przed terminem sprzedaży )...Ogólnie jestem koszmarnym pechowcem.Patrząc wstecz było juz kilka działek, których z jakiś dziwnych powodów nie mogłam kupić.
Ale ta sytuacja dotknęła mnie bardzo.Wszystkie plany legły w gruzach,został mi tylko bezradny płacz...
Czy faktycznie kupujacy jest zawsze na przegranej pozycji???Bo ja juz mam dość szukania działek,jak znajdę następną i znowu przytrafi mi się taka sytuacja-to chyba się przekręcę ??:

[acia]

Trzeba wpłacić zadatek na poczet zakupu działki i w umowie zapisać, że w razie zerwania strona sprzedająca jest zobowiązana zwrócić zadatek plus taką samą kwotę, strona kupująca jeśli z jej winy umowa nie dojdzie do skutku traci zadatek. Można jeszcze zawrzeć w umowie klauzule o zwrot poniesionych kosztów w razie zerwania umowy.

[bajbaga]

Jest taka „instytucja” pt. umowa przedwstępna. W niej określa się wysokość zadatku, który przepada lub ulega zwrotowi x2 (w zależności kto od umowy odstąpił)- jest to obligatoryjne.

W zasadzie tylko umowa przedwstępna „gwarantuje” zwrot poniesionych kosztów (każdej ze stron - w trybie procesowym).
Umowa przedwstępna powinna być zawarta przed notariuszem.
Koszt jej zawarcia (taksa notarialna) wynosi 1/2 kosztów umowy właściwej – czyli nie ma wpływu na ogólną wysokość taksy notarialnej.

[Czapi]

Dziękuję Wam bardzo za te rady-czyli jest faktycznie w miarę "zabezpieczająca".Słyszałam potem o tym zwrocie przedpłaty x2 ,ale jakoś sceptycznie podeszłam do tego...a szkoda...niestety...Myślałam,ze gdy nie dochodzi do tranzakcji -sprzedajacy po prostu zwraca tylko przedpłatę.Ale jak zwykle;Polak madry po szkodzie.

[jętka]

Współczuję Czapi. Jak czytam o takich przypadkach to stwierdzam, że mieliśmy ogromne szczęście. Teraz to już nawet nie można ufać porządnie wyglądającym i zachowywującym się ludziom - przykre
Nie poddawaj się tylko. Szukaj dalej i szykuj umowę. Trzymam kciuki

[Stforek (Łukasz)]

Cytat

Dziękuję Wam bardzo za te rady-czyli jest faktycznie w miarę "zabezpieczająca".Słyszałam potem o tym zwrocie przedpłaty x2 ,ale jakoś sceptycznie podeszłam do tego...a szkoda...niestety...Myślałam,ze gdy nie dochodzi do tranzakcji -sprzedajacy po prostu zwraca tylko przedpłatę.Ale jak zwykle;Polak madry po szkodzie.

Z tego co ja się zdążyłem zorientować (jeśli się mylę niech prawnicy mnie poprawią)

Jest bardzo prosty sposób na zabezpieczenie interesów kupującego. Należy zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Jest to wtedy w zasadzie prawie umowa ostateczna. W przypadku rezygnacji ze sprzedającego jest wtedy nawet możliwość sądownego przymuszenia do sprzedaży. Oczywiście działa to również w drugą stronę i wtedy kupujący nie może tak łatwo się wycofać.

Zaznaczam, że nie jestem prawnikiem, ale taką opinię uzyskałem od agenta biura nieruchomości.

Dodam, że warto wtedy poszukać notariusza który w takim przypadku umowę końcową potraktuje promocyjnie. Koszt obu umów nie przekroczy wtedy znacznie kosztu wyłącznie ostatecznej umowy notarialnej.

Oczywiście pomysł z zadatkiem też jest dobry ale nie zawsze zabezpiecza wystarczająco interesy kupującego (jak i sprzedającego). Po pierwsze potrafię sobie wyobrazić sytuację gdzie zwrot zadatku (x2) nie zawsze rekompensuje straty związane z rezygnacją sprzedającego. W razie gdy nie będzie chciał oddać podwojonego zadatku zgodnie z umową trudniej będzie dojść przed sądem swoich praw (w tym przypadku akt notarialny ma tą przewagę że z jego tytułu można wszcząć egzekucję należności).

Warto jeszcze zwrócić uwagę na subtelną różnicę pomiędzy zadatkiem i zaliczką (odsyłam do google).

Pozdrawiam

[Czapi]

Cytat

Współczuję Czapi. Jak czytam o takich przypadkach to stwierdzam, że mieliśmy ogromne szczęście. Teraz to już nawet nie można ufać porządnie wyglądającym i zachowywującym się ludziom - przykre
Nie poddawaj się tylko. Szukaj dalej i szykuj umowę. Trzymam kciuki

Dzięki za słowa współczucia:wczoraj przeryczałam cały wieczór,bo ta działka była wynikiem długich i żmudnych poszukiwań.I wszystko muszę zaczynać od nowa.A działek w naszej okolicy coraz mniej...

[stokrotka.35]

Ojejjjj

Oby sie udało znaleźć coś fajnego...
A może sprzedający znów zmieni zdanie i działkę można będzie nabyć ....

A WZ było na sprzedającego ?

[Czapi]

WZ było na mnie...a sprzedającego..chyba nie chciałabym więcej widzieć.....brrrrrr

[bajbaga]

Zawsze warto rozpuścić wici, że sprzedający to niepospolita gnida – po co ktoś inny ma mieć podobne doświadczenie?

[stokrotka.35]

faktycznie sprzedający jak ŚWI...NIA postąpił ....

Samo WZ kosztuje trochę latania i załatwiania formalności...
A on teraz może wystąpić jako właściciel gruntu o zmiany w tymże papierku i działka jest droższa bo z WZ -tką.

A co ze zwrotem kosztów poniesionych przy występowaniu o WZ ?

[bajbaga]

Cytat

A on teraz może wystąpić jako właściciel gruntu o zmiany w tymże papierku i działka jest droższa bo z WZ -tką.

Toć to nie jest prawdą.

[Czapi]

No kicha z tym zwrotem za papiery,bo nie miałam tej cholernej umowy przedwstępnej-a za wniosek dodatkowo w naszym urzędzie pobierają 107zł -niezgodnie z prawem .....

[vega1]

a jaki podał oficjalny powód wycofania się ze sprzedaży? Skoro był na początku taki zdecydowany, to moim zdaniem znalazł kogoś kto mu oferuje dużo więcej.
Niestety brak umowy wstępnej stawia Cię w takiej a nie innej sytuacji. Papier zawsze jest podstawą w jakiejkolwiek transakcji.

[Czapi]

Cytat

a jaki podał oficjalny powód wycofania się ze sprzedaży? Skoro był na początku taki zdecydowany, to moim zdaniem znalazł kogoś kto mu oferuje dużo więcej.
Niestety brak umowy wstępnej stawia Cię w takiej a nie innej sytuacji. Papier zawsze jest podstawą w jakiejkolwiek transakcji.

Jasne,wiem....bez papieru to było ryzykowne...Po prostu dobrze przekalkulował drugi ze współwłaścicieli i stwierdził,ze ta działka za kilka lat będzie miała wartość minimum dwukrotną....
Dodam,ze tuż przed poprzednią finalizacją,zmarł brat tej kobiety,która miała sprzedawać działkę(byli współwłaścicielami).Obydwoje starsi i zgodni co do sprawy..Sprawa spadkowa ruszyła od nowa, zmienili się spadkobiercy(po zmarłym bracie spadek objeła córka....).Kilka miesięcy również była zgodna co do sumy i sprzedaży.Ale wywęszyła chyba interes.
Oby im meteoryt spadł na tę piękna działeczkę i zostawił ogromny krater,oby wulkan wyrósł na jej środku albo ktoś obok wybudował chlewnię na 1000 świń.......
Ups...ale chyba nieładnie złorzeczyć,prawda...hmnn ??:

[vega1]

heh w sumie się mądrze że potrzeba papier, a sam miałem podobną sytuację ze 2 miesiące temu. Mam wąską działkę (14, 15 metrów) i obok niej jest drugą (sąsiada) jeszcze węższa. Byłem dogadany z kolesiem że mi odsprzeda, znalazłem sobie projekt na szerszą działkę a ten się wycofał. No i muszę kombinować domek teraz na wąską działkę.

A powód? Dogadał się z sąsiadem swojej działki, że połączą obie, uzbroją i sprzedadzą dużo drożej jako budowlaną. Fakt że słusznie gościu kalkuluje, ale ja głupim też że nie zaliczkowałem od razu i nie spisałem umowy. No ale, całe życie się uczymy.

[jętka]

Cytat

Oby im meteoryt spadł na tę piękna działeczkę i zostawił ogromny krater,oby wulkan wyrósł na jej środku albo ktoś obok wybudował chlewnię na 1000 świń.......
Ups...ale chyba nieładnie złorzeczyć,prawda...hmnn ??:

Oj Czapi wyładuj się Ja wierzę w sprawiedliwość a, że pazerność to bardzo brzydka wada to niewykluczone, że właściciele stracą na tej działeczce. I pomyśl, że nie możesz mieć pecha do końca życia... i tylko czekam jak napiszesz, że pomyślnie kupiłaś działkę w pięknym miejscu i za dobrą cenę Głowa do góry dziewczyno. Ciesz się, że nie dałaś zarobić złym ludziom

[acia]

Jętka ma racje jeszcze się może okazać, że się będziesz cieszyć z takiego obrotu sprawy bo znajdziesz super fajną działkę i tego Ci życzę.

[Czapi]

Dzięki ludziska,ze tak miło i fajnie mnie pocieszacie... bo tak naprawdę to już myślę,że ciąży na mnie fatum.....Też tak chciałam sobie tłumaczyć,że z jakiegoś powodu tak się nie udało,ze może to nie było moje miejsce na ziemi...ale obawiam się ,że jedyne to ...chyba w kosmosie znajdę ...
vega1-no jakbym czytała swoją historię sprzed dwóch lat!!!Miałam to samo.Działka miała 15m-dla mnie za wąska....Ale jednej sąsiad miał 7m, z drugiej 13(coś w tym stylu).Jeden wziął rentę strukturalną i działki nie mógł sprzedać przez 5 następnych lat.No to uderzylismy do drugiego.Oj chetnie sprzedam!!!-tak mówił.No to super-myślę Na szczęście nic nie kupiłam wczesniej.Jak się okazało facet pomylił się i zapomniał,z już przepisał ją na syna....A syn mieszka w Warszawie...no i zechciał za nią trzy razy tyle niz ta "moja"bo jak stwierdził musi mieć co zrobić z tymi pieniędzmi a takie "grosze" to mu niepotrzebne...he,he....!!!!
Załąmka-dobrze że tej działki nie kupiłam...

[daggulka]

też przylazłam , chociaż pocieszyć wirtualnie ....
inni już napisali wszystko odnośnie umowy ....

[Czapi]

Cytat

też przylazłam , chociaż pocieszyć wirtualnie ....
inni już napisali wszystko odnośnie umowy ....

Dzięki daggulka-nie ma to jak usłyszeć parę ciepłych słów...A ja juz mam nauczkę odpowiednią

[katee]

Dzialeczke na pewno znajdziesz jeszcze ładniejszą. Co do umowy przedwstępnej - tylko i wyłącznie w formie aktu notarialnego /faktycznie bedziesz później mogła żądać zawarcia umowy ostatecznej, a jak sprzedający będzie się opierał to sąd za niego zdecyduje:)/ Taksa notarialna nie jest sztywna /tzn. jest tylko górna granica/ wiec jak dobrze z notariuszem pogadasz koszt bedzie niewielki. i dobra rada /do wszystkich/: DOKŁADNIE CZYTAJCIE UMOWY A JAK COS JEST NIEJASNE /nie kazdy jest prawnikiem/ NIE WSTYDŹCIE SIĘ PYTAĆ!!!

[Czapi]

Cytat

Dzialeczke na pewno znajdziesz jeszcze ładniejszą. Co do umowy przedwstępnej - tylko i wyłącznie w formie aktu notarialnego /faktycznie bedziesz później mogła żądać zawarcia umowy ostatecznej, a jak sprzedający będzie się opierał to sąd za niego zdecyduje:)/ Taksa notarialna nie jest sztywna /tzn. jest tylko górna granica/ wiec jak dobrze z notariuszem pogadasz koszt bedzie niewielki. i dobra rada /do wszystkich/: DOKŁADNIE CZYTAJCIE UMOWY A JAK COS JEST NIEJASNE /nie kazdy jest prawnikiem/ NIE WSTYDŹCIE SIĘ PYTAĆ!!!

No właśnie znalazłam!Tylko znowu ciągnie się jakaś sprawa spadkowa-kobieta nie chciała zaliczki,bo wszystko odbywało się jakby w ukryciu przed jej byłym mężem-ja to mam pecha....Działka niby była jej-ale jak to w małżeństwie -stała się wspólna i kobieta chciała ja odzyskać.Daltego nic nie mogła wcześniej ustalać ze mną..Wyszło na to że chyba jednak będzie musiała spłacić go częściowo,ale mimo tego jak na razie nie podniosła umówionej kwoty.Działka jest ciut mniejsza-1200m2- i droższa.Ale za to media podciągnięte (gaz też), podmurówka ze słupami murowanymi pod ogrodzenie gotowa, na działce drewniana komórka....Aż za pięknie Dlatego nie napalam się za bardzo po ostatnich doświadczeniach,ale....kto wie...Jesli ją kupię,to słowa Katee sie potwierdzą!