Rejestr zabytków a ewidencja zabytków

[Jacko]

Witam.

 

Ostatnio przymierzam się do zakupu nieruchomości (dom z działką i zabudowaniami gospodarczymi). W zasadzie decyzja została już podjęta, chciałem umawiać się z właścicielem na finalizację transakcji, ale coś mnie tknęło, żeby sprawdzić jeszcze u konserwatora zabytków, jak się sprawy mają. O ile wcześniej sprawdzałem kwestie rejestru zabytków i okazało się, że budynek mieszkalny był w rejestrze, ale kilka lat temu został wykreślony, o tyle nie wiedziałem, że istnieje jeszcze coś takiego jak ewidencja zabytków... W ewidencji z kolei dom wciąż figuruje. Co to w praktyce dla mnie oznacza?

 

Otóż chciałem ocieplić dom, zrobić nową elewację, dobudować taras na piętrze i pod tarasem zrobić ogród zimowy. Dom był już kiedyś remontowany - wszystkie dachy są nowe. Sam dom jest bodajże z 1906 r., w środku ma wszystko odnowione i wymienione. Elewacja nie wygląda na ponad 100-letnią, więc też zapewne była odnawiana, jednak stylizowana jest na starszą (ozdobne gzymsy, ornamenty wokół drzwi i okien). W jednym miejscu elewacja odpadła, co może być spowodowane przemarzaniem ściany, może też wilgocią (od środka widać w jednym miejscu pęcherze). Stąd też pomysł docieplenia budynku, a w zasadzie to wręcz konieczność. Tylko jak do planowanych prac podejść biorąc pod uwagę występowanie budynku w ewidencji zabytków?

 

Z tego co udało mi się wybadać temat we własnym zakresie:

• Ewidencja to wykaz szerszy od rejestru, jednak mniej restrykcyjny - nie muszę tak bardzo chuchać i dmuchać na zabytek, nie muszę dbać o jego dobrostan, ale też nie dostanę od państwa dotacji np. na jego renowację.
• Ponoć ewidencja występuje na szczeblu gminnym, powiatowym i wojewódzkim. Mi nie udało się dotrzeć do trzech różnych poziomów. W zasadzie na BIP wojewódzkiego opolskiego znalazłem Rejestr wojewódzki, a oprócz niego cząstkowe ewidencje, zdaje się, że dla każdej gminy (?) (https://bip.wuozopole.pl/52/ewidencja.html); na stronie wojewódzkiego konserwatora zabytków znalazłem zaś sam rejestr (https://wuozopole.pl/63/rejestr-zabytkow.html). Z mojej perspektywy wygląda to trochę tak, że są ewidencje gminne; ewidencja powiatowa to zbiór gminnych; ewidencja wojewódzka to zbiór powiatowych. Nie ma oddzielnych ewidencji dla różnych szczebli.
• Spółka będąca właścicielem nieruchomości, którą chcę kupić, ponoć dowiedziała się, że posiadając dom figurujący w ewidencji (ale nie w rejestrze) mogę z nim robić w zasadzie wszystko co mi się podoba, dopóki nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Jeśli wymagane jest pozwolenie na budowę to automatycznie wymagana jest zgoda konserwatora zabytków. Elewacja pozwolenia nie wymaga; nawet taras poniżej 35 m2 pozwolenia nie wymaga, ogród zimowy również - czyli mogę sobie swobodnie działać.
• Luźny wywiad telefoniczny w urzędzie konserwatora dostarczył nam z kolei informacji, że o elewacji możemy zapomnieć. O wybijaniu dziury w ścianie pod drzwi tarasowe tym bardziej...
• Wyczytałem też, że w przypadku ewidencji wszystko zależy od widzi mi się danego konserwatora. Ze sprawą trzeba się zwrócić do konserwatora wojewódzkiego, który kieruje sprawę niżej, do lokalnego konserwatora. Jak się trafi na człowieka to może zatwierdzić wszystko. Jak nie to pozostaje jedynie sąd administracyjny.

Jak to zatem jest w rzeczywistości? Na co mogę sobie pozwolić? Jakimi aktami prawnymi mogę się podpierać?

Z góry dziękuję za jakąkolwiek pomoc i ukierunkowanie.

 

Pozdrawiam

J

Edytowano 16 godzin temu przez Jacko (zobacz historię edycji)

[Budujemy Dom - budownictwo ogólne]

Kawę na ławę podsumowanie Ci daję, bo nie chcę cię odsyłać do Ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku i konieczności analizowania linijka po linijce -> https://nieruchomosci.mawen.pl/jaka-jest-roznica-miedzy-rejestrem-zabytkow-a-ewidencja-zabytkow/

[Jacko]

Wychodzi więc na to, że proste prace niewymagające decyzji formalnych, mogę sobie dowolnie realizować

Bardzo dziękuję za pomoc  

[Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne]

Raczej nie będzie pan mógł tego robić bez uzgodnienia z konserwatorem. Wpis do ewidencji zabytków oznacz, że w bardzo wielu przypadkach wymagane będzie jednak uzyskanie pozwolenia  w starostwie powiatowym i w ramach tej procedury uzgodnienie prac z konserwatorem. Dotyczy to choćby ocieplenia elewacji. Jak i tym bardziej prac które w "zwykłym' budynku (bez wpisu do ewidencji) wymagały przynajmniej zgłoszenia robót (dobudowa ogrodu zimowego) albo i pozwolenia na rozbudowę (taras na piętrze). 

Tu wykorzystywany jest Art. 30 ust. 7 ustawy Prawo Budowlane

7. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze
decyzji, o której mowa w ust. 5, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie
określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli
ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie, zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów
sąsiednich. 

Podkreślenie dodałem sam. Chodzi o to, że skoro władze lokalne podjęły decyzję o wpisaniu jakiegoś obiektu (budynku) do ewidencji zabytków, to mają pełne prawo żądać uzyskania pozwolenia (wraz ze wszystkimi uzgodnieniami) na prace, które wpływałyby na stan tego zabytku. Nie mają takiego obowiązku, ale wychodzi na to, że z takiego prawa chętnie korzystają. 

Proszę porównać chociażby tu:

https://www.eporady24.pl/ocieplenie-domu-wpisanego-do-gminnej-ewidencji-zabytkow,pytania,8,112,28398.html

https://www.prawo-budowlane.info/termomodernizacja-budynku-zabytkowego,396,material_prawo_budowlane.html

[Jacko]

Hmm... Reasumując, wychodzi zatem na to, że mogę robić wszystko co nie wymaga zgłoszenia lub pozwolenia. Jeśli coś wymaga zgłoszenia/pozwolenia, to organ administracji architektoniczno-budowlanej może (lecz nie musi) zaangażować w cały proces również konserwatora. A zatem:

-docieplenie i remont elewacji - dla budynków poniżej 12 m wysokości nie jest wymagane nawet zgłoszenie, więc mogę go sobie swobodnie docieplić

-ogród zimowy - wymagane jest zgłoszenie dla ogrodów powyżej 35m2 i pozwolenie dla ogrodów trwale połączonych z budynkiem - w moim przypadku w sprawę może zostać zaangażowany konserwator

-taras na kondygnacji - wymaga przynajmniej zgłoszenia i projektu, więc również może otrzeć się o konserwatora

-dodatkowo wybicie w ścianach otworów drzwiowych na taras i do ogrodu - może wymagać zgłoszenia lub pozwolenia, więc znowu konserwator.

O większość rzeczy trzeba więc pytać u źródła (w urzędzie), więc sprawa jest mocno uznaniowa i zależy od widzi mi się osoby decyzyjnej...

[Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne]

W przypadku obiektu objętego ochroną konserwatorską, a więc choćby wpisanego do ewidencji zabytków, przynajmniej zgłoszenie będzie konieczne również zw przypadku ocieplenia elewacji. W pozostałych wymienionych przypadkach tak samo.