Budowa domu na działce rolnej

[Mati11]

Witam,

 

Proszę o pomoc,

Jestem w trakcie budowy domu ( w obecnej chwili stan surowy otwarty ) na gruncie, oznaczonym w Księdze Wieczystej ,,R - GRUNTY ORNE". W chwili zgłaszania budowy w starostwie, miałem status płatnika podatku rolnego i na tej podstawie, rozpocząłem budowę domu jako rolnik na działce o powierzchni 0,40 ha, której jestem jedynym właścicielem. W trakcie budowy, straciłem status rolnika.

Wszystko było ok, do czasu aż złożyłem w banku wniosek o udzielenie kredyt hipoteczny, a ten odmówił mi udzielenia kredytu, uzasadniając swoją decyzję tym, że dopóki działka rolna jest większa niż 0,30 ha to nie może mi udzielić kredytu. Byłem na tyle zdziwiony, że nie złapałem do końca o co chodzi lecz była mowa o problemie z wpisaniem nieruchomości do hipoteki, czy jakoś tak.

Szukałem podobnego problemu na forach lecz z tak zagmatwaną sytuacją chyba jeszcze nikt się nie spotkał.

Co w takiej sytuacji można zrobić aby otrzymać kredyt ? Czy są banki które mimo aktualnych obostrzeń udzielają kredytów hipotecznych osobom w mojej sytuacji? Czy można w takiej sytuacji w prosty i szybki sposób dostosować nieruchomość do w/w warunków postawionych przez bank ( np. podział działki, odrolnienie, przekwalifikowanie itp )

 

z góry dziękuję za pomoc.

pozdrawiam

[Gość mhtyl]

Nie znam sie na przepisach bankowych ale czy byleś tylko w jednym banku czy w kilku? Być może inne banki maja inne obostrzenia niż ten który odwiedziłeś.

[Mati11]

Dzieki za szybka odpowiedź.

Po odmowie banku, poczytałem troszkę fora i okazuje się, że ma to związek z ustawą z 14.04.2016 o obrocie ziemią rolną. Tego typu obostrzenia,  wprowadziły ponoć prawie wszystkie banki, ponieważ sądy nie mogą wpisac tego typu nieruchomosci do hipoteki. Nieliczne banki ponoć w jakis sposób to rozwiązały ale nigdzie nie podają jakie.

Dodatkowo pisali coś, że można to obejść dzieląc działke na 2 mniejsze, tak aby ta na ktorej stoi dom miała mniej jak 0,30 ha. Natomiast istnieje inny przepis który mówi, że działką rolną może być tylko działka której powierzchnia jest większa niż 0,30 ha. Inny sposób to ponoć odrolnienie/przekwalifikowanie

działki. W przypadku kiedy na działce jest rozpoczęta inwestycja to ponoć można to zrobić bezproblemowo. Ale jak to ugryźć, aby nie trwało to w nieskończoność w naszym pięknym kraju, gdzie jedno zaprzecza drugiemu.

Jakaś masakra. Bez kredytu ze środków własnych bede budował jeszcze z 5-10 lat.

[Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne]

Jeżeli zależy Panu na czasie najszybszą możliwą drogą wydaje sie podział działki. Procedura zmiany przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze jest dość zawikłana. Potrzebna jest albo zgoda ministra, albo łączne spełnienie wielu warunków. Reguluje to art. 7 ustawy o  ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst:

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19950160078/U/D19950078Lj.pdf).

[Budujemy Dom - budownictwo i instalacje]

Można domniemywać, że budowę rozpoczęto jako zagrodową i po zmianie statusu należałoby wyłączyć działkę lub jej cześć z produkcji rolnej. Sprawa jest dość skomplikowana prawnie i wiąże się m. in. ze zmianą stawek podatku gruntowego . Trzeba zacząć  od starostwa, które decyduje o kwalifikacji użytkowania gruntów.  

[Mati11]

Zgadza się, budowę rozpoczęto jako zagrodową. Zmianę statusu gruntu, na obecną chwilę można przekwalifikować, o ile się nie mylę jedynie na grunt rolny-zabudowany lecz nadal będzie to rola. W jaki sposób można podzielić działkę na mniejszą, skoro przepis który mówi, że gruntem rolnym nie morze być działka o powierzchni mniejszej niż 0,30 ha ?

Pogrzebałem troszkę w ustawie i znalazłem:

Art. 93. 1.

2a. Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95.

 

Czy w związku z powyższym, jeśli podzielę działki na 2 mniejsze w sposób: Pierwszą, tą na której stoi dom na działkę o powierzchni 0,29 ha ( mniej niż 0,30 ha po to aby bank zgodnie z prawem mógł mi udzielić kredytu ); Drugą na działkę o powierzchni 0,11 i włączę ją do sąsiedniej która również jest gruntem rolnym, to będzie ok ? W teorii wygląda ok lecz z takiego podziału i tak zostaje działka rolna o powierzchni 0,29 ha. Czy przepisy dopuszczą taki podział?

 

Dodatkowo:

Art. 95. Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:

   7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

 

Czy w moim przypadku można zastosować w/w pkt 7) ? Czy dom w trakcie budowy zostanie zakwalifikowany jako wymieniony w pkt 7)  budynek mieszkalny ?

 

Bardzo proszę o pomoc w interpretacji w/w przepisów.

 

[Mati11]

???

[Budujemy Dom - budownictwo i instalacje]

Odnośnie pkt 7 - przepis mówi o korzystaniu z budynku mieszkalnego a budowa w trakcie to  jeszcze nie budynek. Problemem nie jest możliwość budowy ale uzyskanie kredytu i banki kierują się własnymi regulacjami. Podobno jest w przygotowaniu zmiana przepisów pozwalająca na podział gruntów rolnych o powierzchni do 1 ha - - rozwiązywałoby to ten problem.

[Mati11]

Witam,

Dziekuje.

Tak, słyszałem o nowelizacji do ustawy o obrocie gruntami. Ale kiedy to bedzie...

[bajbaga]

1. Nie ma przepisu który mówi o tym, że działka rolna nie może być mniejsza niż 0,3 ha. Nie ma.

 

2. Jest przepis, który zabrania dzielenia działek rolnych na mniejsze niż 0,3 ha (poza pewnymi wyjątkami).

 

3. Wspomniana nowela ustawy o obrocie ziemią rolną, ma tylko umożliwiać nabywanie ziemi rolnej, o powierzchni do 1 ha  "nierolnikom" - obecnie "nierolnik" może kupić ziemię rolną tylko do 0,3 ha.

[Mati11]

Dziekuje za zabranie głosu,

 

a.d. 2 - A w jaki sposob mam podzielic 0,40 ha, aby nie powstała conajmniej 1 działka mniejsza niz 0,30 ha ?

 

a.d.1 możliwe ale co to zmienia w tym konkretnym przypadku ?

 

a.d. 3 jesli nierolnik, bedzie mogl kupic do 1 ha to rowniez bank i komornik bedzie mogł zając taki grunt w przypadku niesplacania kredytu. A to rozwiazuje problem.

 

No chyba, że sie mylę, jesli tak to prosze o rozwiniecie wypowiedzi.

 

Pozdrawiam

[InVictus]

Ogólnie, jeżeli jesteś właścicielem działki, to nie będzie najlepiej wystąpić do gminy z wnioskiem o WZ wraz z jej podziałem?

Tylko trzeba uważać na oznaczenia powstałych działek, bo rozpocząłeś budowę na działce X a po podziale już będzie XY, więc na pozwoleniu trzeba będzie robić adnotacje czy coś w tym stylu.

Ewentualnie czekać, aż wejdzie ustawa, która pozwala kupić ziemię każdemu do 1ha. W zeszłym roku już miała być i tak się przeciąga.

[GMak]

Dnia 24.02.2019 o 19:06, InVictus napisał:

Ogólnie, jeżeli jesteś właścicielem działki, to nie będzie najlepiej wystąpić do gminy z wnioskiem o WZ wraz z jej podziałem?

Tylko trzeba uważać na oznaczenia powstałych działek, bo rozpocząłeś budowę na działce X a po podziale już będzie XY, więc na pozwoleniu trzeba będzie robić adnotacje czy coś w tym stylu.

Ewentualnie czekać, aż wejdzie ustawa, która pozwala kupić ziemię każdemu do 1ha. W zeszłym roku już miała być i tak się przeciąga.

a kiedy taka ustawa ma wejść dokładnie? Coś może wiadomo już więcej?

[Gość mhtyl]

Dnia 24.02.2019 o 19:06, InVictus napisał:

Tylko trzeba uważać na oznaczenia powstałych działek, bo rozpocząłeś budowę na działce X a po podziale już będzie XY, więc na pozwoleniu trzeba będzie robić adnotacje czy coś w tym stylu.

Jakim cudem działka na której już jest rozpoczęta budowa ma zmienić nr? Jeżeli z działki X na której rozpoczęto budowę wydzieli się inne działki to te wydzielone działki będą miały XY, XZ itd, działka X dalej będzie tą sama działką X.

[Mati11]

7 godzin temu, GMak napisał:

a kiedy taka ustawa ma wejść dokładnie? Coś może wiadomo już więcej?

Cześć,

Śledze proces legistlacyjny i są duże szanse, ze do maja wejdzie w życie