Przyłączenie a problem ze współwaścicielem

[Browar]

Witam. Piszę na różnych forach bo sprawa gorąca i poszukuje rozwiązania.

Jakiś czas temu zakupiłem poprzez biuro nieruchomości od pewnego człowieka działkę przeznaczoną pod budowę domu. Działka znajduje się w kompleksie 36 działek z czego 35 stanowią działki z przeznaczeniem na budowę a jedna jest drogą dojazdową do tych działek. Działki są położone po obu stronach drogi. Moja działka leży w części środkowej kompleksu. Wraz z działką nabyłem prawo współwłasności do drogi wielkości 1/35. Zgodnie z informacjami podanymi przez biuro nieruchomości działki mają możliwość uzbrojenia, w akcie notarialnym zapisano, że właściciel uzbroi sobie działki staraniem własnym, przy czym istnieje możliwość ich uzbrojenia z sieci przyległych do działki - drogi. Siłą rzeczy uzbrojenie do działek budowlanych w tym mojej ma iść w tej drodze wewnętrznej której między innymi ja jestem współwłaścicielem.

I teraz sytuacja właściwa. Przy zakupie były już załatwione formalności związane z wodociągiem i kanalizacją, tzn było wydane pozwolenie na budowę sieci wraz z przyłączami do działek. Sieci i przyłącza przebiegają w drodze wewnętrznej. We własnym zakresie należało wykonać uzbrojenie w energię elektryczną. Załatwiłem już wszystkie formalności, mam pozwolenie na budowę domu wraz z infrastrukturą, podpisałem umowę na wykonanie przyłączenia energetycznego (obiecali szybko zrobić co by budowę ze złącza docelowego można zasilić) i cała sprawa stanęła na sprawach związanych z prawem dysponowania. Osoba sprzedająca te działki i będąca zarazem współwłaścicielem tej drogi wewnętrznej nie chce wyrazić zgody dla ZE na poprowadzenie kabla w drodze wewnętrznej do mojej działki. Tym samym ZE chce wypowiedzieć umowę ponieważ nie ma prawa do dysponowania nieruchomością. Z tym się zgadzam, to oczywiste. Ale moje pytanie brzmi, co mogę zrobić w takiej sytuacji kiedy współwłaściciel i sprzedający zarazem blokuje mi inwestycję. Ten człowiek z pełną świadomością sprzedał mi działkę a teraz z premedytacją blokuje możliwość przyłączenia jej do sieci energetycznej. Czy mogę w jakiś sposób wymóc na nim podpisane takiej zgody. Wszak bez tego nie jest możliwe korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Jak budować dom bez prądu, jak mieszkać w domu bez prądu...

Pozdrawiam... Edytowano 2 lipca 2013 przez Browar (zobacz historię edycji)

[Gość mhtyl]

Cytat

Wraz z działką nabyłem prawo współwłasności do drogi wielkości 1/35. Zgodnie z informacjami podanymi przez biuro nieruchomości działki mają możliwość uzbrojenia, w akcie notarialnym zapisano, że właściciel uzbroi sobie działki staraniem własnym, przy czym istnieje możliwość ich uzbrojenia z sieci przyległych do działki - drogi. Siłą rzeczy uzbrojenie do działek budowlanych w tym mojej ma iść w tej drodze wewnętrznej której między innymi ja jestem współwłaścicielem.

Załatwiłem już wszystkie formalności, mam pozwolenie na budowę domu wraz z infrastrukturą, podpisałem umowę na wykonanie przyłączenia energetycznego (obiecali szybko zrobić co by budowę ze złącza docelowego można zasilić) i cała sprawa stanęła na sprawach związanych z prawem dysponowania. Osoba sprzedająca te działki i będąca zarazem współwłaścicielem tej drogi wewnętrznej nie chce wyrazić zgody dla ZE na poprowadzenie kabla w drodze wewnętrznej do mojej działki. Tym samym ZE chce wypowiedzieć umowę ponieważ nie ma prawa do dysponowania nieruchomością. Z tym się zgadzam, to oczywiste.
Pozdrawiam...

Jeżeli jak piszesz ,że w Akcie Notarialnym jest napisane tak jak napisałeś to z tym do sądu i spraw masz wygraną,chyba że coś przed nami zataiłeś.
Co do drugiej części Twojego posta to już brocha ZE aby załatwić wszystkie formalności,przecież jak sam napisałeś - podpisałeś z ZE umowę na wykonanie przyłącza i ZE niech załatwią wszystkie pozwolenia ,za to bierze pieniądze.Co innego gdybyś to Ty sam robił projekt przyłącza ale nie robisz.
A jakie masz warunki zapewnienia energii elektrycznej?
Coś mi się wydaje ,że ZE nie ma prawa odmówić wykonania przyłączenia jeżeli wydało zapewnienie dostawy energii.

[stokrotka.35]

Dlaczego osoba sprzedająca te działki i będąca zarazem współwłaścicielem tej drogi wewnętrznej nie chce wyrazić zgody dla ZE na poprowadzenie kabla w drodze wewnętrznej do Twojej działki?

Bo to nie jest brocha ZE by dostać zgode na przeprowadzenie mediów przez obce działki do docelowego miejsca.

Zgode inwestor ma uzyskać ( przynajmniej tak było w moim przypadku)

[Browar]

Nie bardzo wiem co i po co miałbym zatajać skoro publicznie proszę o poradę. Sprzedawca-współwłaściciel nie chce wyrazić zgody bo nie. Taki ma kaprys i co mu zrobię. Nie wnikam w to czy to z zawiści że chce budować, czy może jest chory psychicznie i lubi mieć wokół siebie wrogów. Są ludzie którzy są chorzy jak nie wyrządzą komuś złośliwości. Niestety nie przewidziałem takiego obrotu sprawy, że osoba sprzedająca działki pod budowę będzie blokowała taką możliwość bo ma taki kaprys. A że w całym kompleksie praktycznie pierwszy przecieram szlaki, problemy dotyczą mnie.

W kwestii roli ZE.
ZE wydaje warunki techniczne na przyłączenie, dokument do WZ i pozwolenia na budowę. Wraz z warunkami przesyła umowę o wykonie przyłącza. Umowa jasno określa prawa i obowiązki obu stron, w tym możliwość wypowiedzenia umowy przez ZE w sytuacji w której wykonanie przyłączenia będzie nie możliwe z uwagi na brak tytułu dysponowania nieruchomością. ZE robi projekt przyłączenia, ale po 1 nie może go zgłosić w Powiecie bo nie ma podstawy do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, po 2 nie ma zgody na wejście i położenie kabla. To oczywiste. Skoro współwłaściciel odmawia im podpisania takiej zgody oni chcą wypowiedzieć umowę. A że mi zależy na szybkim wykonaniu przyłącza bardziej niż ZE szukam możliwości prawnych aby takową zgodę uzyskać.
Jak mówiłem nie przewidziałem tego, że ten człowiek tak się zachowa.

[stokrotka.35]

No dobrze ... a nie masz możliwości przeprowadzenia tego przyłącza inną drogą, lub nawet z innego słupa

[Browar]

Niestety ale nie. Gdybym miał inną możliwość normalnego załatwienia sprawy na pewno bym z niej skorzystał.

Jak wspomniałem działka jest wewnątrz kompleksu. Z jednej strony graniczy z drogą wewnętrzną - tą od współwłasności. Bezpośrednio z lewa i prawa graniczy z działkami innych właścicieli - oni jednak na razie nie budują więc nie są zainteresowani tematem, zresztą nawet jeśli to i tak nic nie zmienia. Dalsze działki z lewej i prawej są tego człowieka który je sprzedaje. Tak więc wobec braku zgody kabel nie może iść ani w "naszej" drodze wewnętrznej, ani po prywatnych działkach. Zostaje jeszcze droga z którą graniczymy z tyłu. Ale to droga prywatna właścicieli działek sąsiedniego kompleksu. A oni nie mają w tym interesu, żeby zgodzić się na puszczenie nią kabla skoro mamy swoją drogę.

[stokrotka.35]

Słup stoi na czyjej działce? Może linie napowietrzną wzjąłbyś pod uwage,

[Browar]

Myślałem nad takim rozwiązaniem, poddałem je również pod dyskusję projektantowi. Słup stoi na działce zupełnie innego człowieka, swoją drogą to właśnie o niego bardziej się martwiłem, że jest konfliktowy, procesuje się z ZE o to że słupy na jego ziemi stoją bezprawnie i to on będzie robił problemy z wyrażeniem zgody. Odziwo nie robił żadnych problemów. Ale odbiegam od tematu.
Słup - stacja transformatorowa stoi na działce prywatnej innego człowieka, dalej jest droga gminna i kompleks naszych działek. Jednak wstępne konsultacje z projektantem nie są obiecujące, gdyż odległości są duże i i tak gdzieś po drodze należałoby postawić słup. Oczywiście na ziemi mojego sprzedawcy - współwłaściciela. Oczywiście można by próbować stawiać wielki słup kratownicowy, ale to są koszty których ZE na siebie nie weźmie. Poztym no po to był sprzedawany udział w drodze, żeby e niej prowadzić media i nią dojeżdżać a nie szukać jakiś dziwacznych rozwiązań. Stąd szukam jakieś porady co do możliwości prawnych, lub jak to inni załatwiali z doświadczenia. Będzie trzeba pójdę do sądu. Ale to czas a tego mi niestety brakuje...

[animus]

Cytat

Niestety ale nie. Gdybym miał inną możliwość normalnego załatwienia sprawy na pewno bym z niej skorzystał.

Może nie warto się budować w tak nieprzyjaznym środowisku .

[bajbaga]

Zapoznaj się z art. 206 i 209 Kodeksu Cywilnego - wydrukuj te przepisy i wręcz sąsiadowi (współwłaścicielowi).

Art 202 KC daje Ci możliwość uzyskania zgody sądowej - też wydrukuj i wręcz sąsiadowi, z sugestią, że nie ma możliwości abyś nie wygrał, bo współwłaściciel narusza art.206 i 209 KC , a skoro przegra, to poniesie wszelkie koszty postępowania sądowego + Twoje "adwokackie".

W zasadzie masz 2 możliwości:

1. Wystąpić na drogę sądową - zgodnie z art. 202KC.

2. Wystąpić z roszczeniem do sprzedawcy, związanym z wadą działki, polegającą na braku możliwości doprowadzenia energii elektrycznej, czyli niezgodnej z warunkami określonymi w umowie kupna.Z uwagi na to, że ten dostęp "blokuje" sprzedawca tej działki, sprawa też raczej wygrana, czyli koszty też poniesie sprzedawca (współwłaściciel drogi).


Rada na teraz:

Wystąp listownie (za potwierdzeniem odbioru) do sąsiada, o wyrażenie zgody na prace związane z doprowadzeniem energii elektrycznej. Jako załącznik możesz dodać te wydruki z KC. Określ 14 dniowy termin, zastrzegając, że jeśli nie wyrazi zgody, to uruchomisz "procedury" 1 i 2.

dopisałem:

Wg. uznania, w piśmie tym możesz też dodać, że będziesz dochodził od sąsiada zwrot kosztów innych (poniesionych) związanych z przygotowaniem do budowy.


Ps. Nic tak nie "trzeźwi" jak widmo wydania własnej kasy, a to grozi, tak czy siak sąsiadowi. Edytowano 3 lipca 2013 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[Barbossa]

a PB

Cytat

Art. 47. 1. Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

2. W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

[bajbaga]

Moim zdaniem - nie.

Tu jest potrzebne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a urzędnik nie ma prawa do podpisania takiego dokumentu (oświadczenia).

Ten cytowany zapis, dotyczy, moim zdaniem, sytuacji kiedy z sąsiedniej nieruchomości wykonujemy prace budowlane na naszej nieruchomości.

[Barbossa]

czyli ZE wykonuje przyłącze

zresztą "budowa przyłącza" to prace budowlane (?)

[bajbaga]

Ale nie ma "prawomocnego" oświadczenia o prawie do dysponowania............. i kółko się zamyka.

Ps. To taka sama sytuacja - współwłaściciel zakłada szlaban na wjazd na drogę.

[Barbossa]

no nie - ZE jako inwestor musi wejść na teren sąsiedni bo musi mi założyć licznik "pod napięciem"
jedyna możliwość - skorzystanie z działki "sąsiada", właściciel nie wyraża zgody - Art 47, może deczko "nietypowe", ale czemu nie?

Cytat

Ale nie ma "prawomocnego" oświadczenia o prawie do dysponowania............. i kółko się zamyka.

Ps. To taka sama sytuacja - współwłaściciel zakłada szlaban na wjazd na drogę.

a drugi współwłaściciel go zdejmuje

[bajbaga]

Bo prawo własności.

To zadziałałoby, gdyby z tej drogi wykonywano tylko na działce rzeczonego.
Poza tym jest jeszcze jedno ale:

Cytat

Zezwolenie takie może być wydane po uprzednim uzyskaniu pozwolenia na budowę lub po dokonaniu zgłoszenia określonych robót (tak: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi z dnia 27 listopada 2003 r., II SA/Łd 274/2002).

A tu takowej nie ma, bo warunkuje to nieszczęsne oświadczenie i tak kółko się zamyka.

Ale teoretycznie ZE, może skorzystać z art.305 KC