PRAWO BUDOWLANE Art.3 pkt.20

[vega1]

Jak to rozumieć?

[bajbaga]

Najlepiej literalnie.

Istnieją przepisy odrębne inne niż PB (.p.poż, ochrony środowiska, „drogowe”, itp.), które ograniczają budowę lub posadowienie budynku.

W zasadzie, obszar oddziaływania znajduje się poza „ramami”, określonymi w tych przepisach.
Jako przykład Rozporządzenie w sprawie WT…. określa minimalne odległości od granicy, dla ściany bez otworów na 3m, ale dopuszcza przy tym wyjątki z zastrzeżeniem:

Cytat

§ 12. 4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3,
powoduje objecie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu
art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane.

A wtedy (w podanym wyżej przypadku) stroną "aktywną" w postępowaniu poprzedzającym wydanie PnB, jest właściciel sąsiadującej działki – PB Art. 28.

Cytat

2. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz
właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących
się w obszarze oddziaływania obiektu.

Jeśli budowa „narusza” ograniczenia wynikające z innych przepisów (odrębnych) , konieczne będą (mogą być) uzgodnienia z ich „gestorami”. Edytowano 27 marca 2011 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[vega1]

czy punkt z mojego MPZP brzmiący:

"między najbardziej wysuniętymi elementami brył budynków lokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych, należy zachować odległość min. 10 metrów."

sprawia że ma miejsce: § 12. 4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3,
powoduje objecie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu
art. 3 pkt 20 ustawy. Prawo budowlane.


Jeśli tak, to sąsiad może nie wyrazić zgody na moją budowę? Powołując się na ten zapis, łatwo wykaże że moja inwestycja, oddziałując na jego nieruchomość (działkę) przekreśla ją jako budowlaną na przyszłość.

Wchodzę w decydującą fazę starań o PnB i chcę wiedzieć co może mnie spotkać itd. Jak się przygotować i jaką strategię obrać.

[bajbaga]

W tym przypadku, przepisem odrębnym jest MPZP – przy czym to ograniczenie (zwiększenie) minimalnej odległości musi z czegoś wynikać – warto sprawdzić.

Po drugie, przy takim zapisie sąsiad raczej będzie mniej istotny, bo starostwo zapewne odrzuci wniosek o PnB jeśli ta odległość nie będzie zachowana – chyba, że istnieją zapisy w MPZP dopuszczające wyjątki – w takim przypadku „glos” sąsiada może być decydujący (skuteczny).

[vega1]

ale mój dom będzie pierwszy. Sąsiednie działki stoją puste.
Ja zachowałem po 3 metry od granicy działki z obu stron. To sprawia jednak że sąsiedzi na swoich działkach od mojej strony, będą musieli zachować aż po 7 metrów.
To dyskwalifikuje obie sąsiednie (wąskie) działki.

[r-32]

Cytat

czy punkt z mojego MPZP brzmiący:

"między najbardziej wysuniętymi elementami brył budynków lokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych, należy zachować odległość min. 10 metrów."

sprawia że ma miejsce: § 12. 4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3,
powoduje objecie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu
art. 3 pkt 20 ustawy. Prawo budowlane.


Jeśli tak, to sąsiad może nie wyrazić zgody na moją budowę? Powołując się na ten zapis, łatwo wykaże że moja inwestycja, oddziałując na jego nieruchomość (działkę) przekreśla ją jako budowlaną na przyszłość.

Wchodzę decydującą fazę uzyskania PnB i chcę wiedzieć co może mnie spotkać itd. Jak się przygotować i jaką strategię obrać.

...dokładnie

Też mam wąska działkę .
W wyniku działań sąsiadki , musiałem wycofać projekt i po zmianach (podyktowanych przez Nią) podchodzić drugi raz pod pnb...

[vega1]

a o co konkretnie poszło u Ciebie?

[bajbaga]

Vega1 – możesz wrzucić” mi na prv. link do tego MPZP z zaznaczeniem o który „kwartał” chodzi?

[r-32]

Cytat

a o co konkretnie poszło u Ciebie?

.. look na priv.

[bajbaga]

Niestety mapy są nieczytelne – tak więc mogę tylko domyślać się, że ta działka znajduje się w strefie zalewowej (par.4) – bo tylko to może tłumaczyć ten nakaz odległości 10m.

Tak, czy siak raczej będą kłopoty (mogą być) , bo starostwo będzie (może) wymagać , aby odległość od granicy wynosiła 1/2 odległości wymaganej miedzy budynkami – czyli 5m.

A nawet jak jakimś cudem starostwo nie „zauważy”, to prędzej czy później sąsiad może (skutecznie) wstrzymać nie tylko wydanie PnB, ale i budowę przy wydanym PnB.

Oczywiście – moim zdaniem.

[vega1]

tak. Są to tereny zalewowe.
Czyli w zasadzie w łeb se już mogę strzelić? Byłem jakiś czas temu u dyrektora wydziału architektury i rozmawiałem z nim na ten temat. On powiedział że w tym wypadku, kto pierwszy ten ma zielone światło. Ostatnio jednak szukając po necie podobnych przypadków, trafiłem na ten zapis o obszarze oddziaływania obiektu i od razu mi się to nie spodobało.
Wyjdzie pewnie na to, że w łeb se strzelić mi pozostanie i już.

[bajbaga]

Cytat

Byłem jakiś czas temu u dyrektora wydziału architektury i rozmawiałem z nim na ten temat. On powiedział że w tym wypadku, kto pierwszy ten ma zielone światło.

Szkoda, że nie masz tego na piśmie – byłby powód do jego zwolnienia.

Nie ryzykowałbym z odległością od granicy, mniejszą niż 5m – nawet mając zapewnienia Prezydenta RP.

[vega1]

no tak. Ale moja działka ma 14 metrów szer. Odejmując po 5 metrów to miejsca zostanie na budę, nie na dom.
Kurna, koleś ma jeszcze węższą bo około 8 metrów, i wygląda na to że przez takiego "ściuka" będę miał pozamiatane.
Projekt gotowy, poszło 10 koła więc co mi pozostaje. Muszę go złożyć i zobaczymy co będzie. Przecież go nie wywalę w kosz...

[daggulka]

Nie wiem ... się nie znam .... ale przyszło mi do głowy- skoro tam są same tak wąskie działki , to może są na tyle długie , żeby domy nie stały jeden obok drugiego tylko jakby wymiennie ? jeden blisko drogi , drugi na sąsiedniej działce w drugim końcu działki .... wady takie, ze jeden dom miałby daleko do bramy , ale w tej sytuacji kiedy są aż tak wąskie działki i trzymają przepisy - może jest to jakieś wyjście żeby uniknąć obostrzeń wynikających z odległości do sąsiedniego domu?

[vega1]

nie da rady. Działki są bardzo długie, ale pas zabudowy jest tak wąski że starcza na 1 dom bez możliwości przesunięcia go choćby o 5 metrów. Mój dom np. wchodzi na styk w Nieprzekraczalne Linie Zabudowy i nawet taras się już nie wcisnął.

[daggulka]

Kurcze .... pozamiatane ....
No i ten teren zalewowy .... jesteś pewien, że będziesz spał spokojnie? Mieszkam w rejonie zalewowym .... na własne oczy oglądałam w ubiegłym roku tragedię ludzi którzy dwa razy w ciągu jednego roku zostali zalani przez Piotrówkę. Mam dom postawiony na bezpiecznym terenie , choć były i minusy - kilkakrotnie zostałam odcięta od miasta w którym pracuję .... bez możliwości wydostania się z mojej wiochy - masakra jakaś.
Zastanów się , Vega - ludzie na moim terenie też mówili : to się nie zdarzy , ostatnia powódź miała miejsce kilkanaście lat temu , na pewno się nie powtórzy ..... niestety - powtórzyło się , i zostali w sytuacji nie do pozazdroszczenia - nawet teraz nie mogą sprzedać domów jeśli by chcieli , bo sytuacja odbiła się głośnym echem w okolicy i nikt tego od nich nie kupi - pozostało wyremontować i mieszkać nadal z dożywotnim strachem o swój dobytek.
Zastanów się jeszcze ....

[vega1]

to nie jest teren który jest zalewany jakoś bardzo. Jest to teren podmokły, gdzie wylewa rzeka raz na jakiś czas, ale nie są to straszne powodzie. Moja działka została podniesiona o około 3-4 metry więc spokojnie. Zresztą gdyby mnie zalało to zalało by chyba cały Rzeszów który jest położony niżej, więc bez przesady.
A co mam się zastanawiać jak mam gotowy projekt, mieszkanie sprzedane, kasa na budowę czeka. Mi się tam podoba i ja się tam chce budować.

[bajbaga]

Vega, a ile maja szerokości działki sąsiadujące z Twoją?

[vega1]

bajbaga zapodaj tego maila.

[bajbaga]

Widzę to tak:

- działka po lewej stronie nie jest budowlana, bo nie spełnia kryteriów odległościowych „normalnych” , a nijak nie spełni wymagań MPZP (ma mniej niż 10m szerokości)
- w związku z tym nie może powstać na niej budynek, od którego będzie mierzona odległość określana w MPZP,
- a skoro nie jest budowlana, to nie ma obowiązku ustalania i nie obowiązuje strefa oddziaływania,
- możesz w tej granicy usytuować swój budynek ze ścianą oddzielenia p.poż – na podstawie:

Cytat

§ 12. 3. 1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio
przy granicy z sąsiednia działka budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona
w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości
mniejszej od 16 m,

Oraz:

Cytat

§ 272. 3. Budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę
oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej w § 232 ust. 4 i 5.

Podsumowując:

- oddziaływanie na sąsiednia działkę (tej po lewej) w zasadzie nie będzie – nawet przy budowie w granicy lub odległości od 1,5m.
- natomiast takie usytuowanie jak na mapce, powoduje ograniczenia dla działki po prawej – bo odległość od tej granicy powinna wynieść 5m.

Moim zdaniem – oczywiście.

[vega1]

z prawą działką nie przewiduje problemów. Tylko ten z lewej (od wąskiej działki) będzie się stawiał. Nie zgodził się na przybliżenie do granicy na 2 metry (nie mówiąc o 1,5). No ale już to wygląda jakoś lepiej. Znaczy się mam 9% szans

[bajbaga]

Ps. A nie możesz odkupić tej działki po lewej, bo ona (działka) ma wartość tylko dla Ciebie lub poprzedniej, bo obie osobno są bez wartości (budowlanej).

Może facec czeka na zadośćuczynienie – może dzierżawa dla celów budowlanych, płatna jednorazowo?

[vega1]

mógłbym ją odkupić, ale gość chce taką kasę jak za działkę w centrum miasta. Dobrze chce rozegrać dla siebie. Wie że mi ten kawalątek by bardzo pomógł i dlatego wywalił dużo za dużo.

Jednak wtedy (gdybym kupił) pojawia się kolejny kłopot. Przy granicy z tą działką biegnie 3 metrowy pas służebności przejścia/przejazdu do działek usytuowanych za moją. Ja nie wiem jak zachowuje się wtedy ta służebność po zakupie tego skrawka. Bo w KW jest że służebność jest od strony zachodniej działki. Więc gdyby się przesunęła o szerokość tej zakupionej działki, to musiałaby iść poniekąd ukosem przez moją tak aby umożliwić dojazd do działek z tyłu

Libia przy tej działce to pikuś

[bajbaga]

A szanse oceniam na więcej niż 50%

Nawet bez zgody tego sąsiada.

[vega1]

przekonamy się chyba szybko. We wtorek ma dotrzeć do mnie kompletny projekt. ZUDP już załatwiony, przyłącza też, więc składam całość w tym tygodniu. Jak nie to przyszło mi coś do głowy. Ale wolę o tym nie pisać

[bajbaga]

Cytat

to nie jest teren który jest zalewany jakoś bardzo.

Tak dla uzupełnienia – może się komuś przyda.

Ten teren może być zalewany wodami stuletnimi, a termin ten oznacza, ze ryzyko „zalewu” w ciągu roku wynosi 1% .

[vega1]

a jaka jest możliwość/szansa usunięcia tego zapisu mówiącego o 10 metrach, z MPZP? Są realne szanse czy jest to beton nie do ruszenia?

[Barbossa]

usunąć - nie
uzyskać odstępstwo - pewnie tak
skoro działki budowlane to masz prawo zabudowy
jeżeli powstały (podział) po uchwaleniu planu to tym bardziej

[bajbaga]

Nie beton tylko „żelbet”.


W zasadzie istnieje kilka pojęć definicji „działka budowlana” i nie ma jakiejś jednej „obowiązującej”, ale wszystkie maja cechę wspólną.
Mianowicie określają, że działka taka (budowlana) musi mieć odpowiednią wielkość i kształt, które decydują o tym , że spełnia warunki dla budowy na niej, określonego obiektu budowlanego, wynikające z przepisów prawa budowlanego i aktów prawa miejscowego.

Moim zdaniem, biorąc to pod uwagę, ta działka sąsiadująca po lewej nie spełnia tych przepisów (w tym MPZP) i mimo, że teoretycznie MPZP uczynił ten cały teren „budowlanym” – to na tej działce, realnie, nie można wybudować domu, a więc nie ma odniesienia do budynku istniejącego lub mogącego tam być.

[vega1]

Cytat

Tak, czy siak raczej będą kłopoty (mogą być) , bo starostwo będzie (może) wymagać , aby odległość od granicy wynosiła 1/2 odległości wymaganej miedzy budynkami ? czyli 5m.

im dłużej o tym myślę, tym większe mam wątpliwości. bajbaga przecież /bądź/ czy gdyby MPZP chciał mnie oddalić od granicy o 5 metrów, to miałby taki zapis. On takiego zapisu nie ma. Dlaczego ja mam być zbawcą sąsiednich działek?
Tam jest zapis o odległościach od budynków. Ja ten zapis spełniam. To nie moja wina że sąsiedzi mają w doopie te działki i nic na nich nie stoi. Jeśli urzędnik mi wskaże że mam się odsunąć od granicy na 5 metrów, to na co się powoła? Na jaki zapis? Skoro mi powie 5, to równie dobrze może powiedzieć i 7 metrów. Albo od razu 10. Czy taka argumentacja będzie miała sens? Muszę się jakoś bronić.

bajbaga - nie odbierz mnie, że chcę Cię przekonać na siłę do "mojego" bo tak nie jest. Chcę tylko wyczerpać forumowo ten temat do końca bo jest dość ciekawy i może będzie przydatny innym kiedyś (choć najbardziej mi ).

[Barbossa]

ryzyko jest jedno - to nawet nie urząd podniesie, tylko sąsiad, jeżeli on tego nie zrobi, Twoje tezy mogą się obronić,
ale miej na uwadze z kim będziesz wdawał się w dysputę

ustal skąd te 10m

[bajbaga]

Cytat

im dłużej o tym myślę, tym większe mam wątpliwości. bajbaga przecież /bądź/ czy gdyby MPZP chciał mnie oddalić od granicy o 5 metrów, to miałby taki zapis. On takiego zapisu nie ma. Dlaczego ja mam być zbawcą sąsiednich działek?

Przewrotnie spytam – a dlaczego inni mają być zbawcami dla Ciebie?

W zasadzie odpowiedź już padła:

Cytat

- działka po lewej stronie nie jest budowlana, bo nie spełnia kryteriów odległościowych „normalnych” , a nijak nie spełni wymagań MPZP (ma mniej niż 10m szerokości)
- w związku z tym nie może powstać na niej budynek, od którego będzie mierzona odległość określana w MPZP,

Mając te dane, które teraz mam – troszeczkę inny pogląd na tą sytuację.

Literalnie, to w tylko jedna działka (skrajna po prawej)ma warunki do zabudowy, biorąc pod uwagę zapisy MPZP i Rozporządzenia…….
Zabudowa każdej działki przed nią, powoduje, że co najmniej jedna sąsiadująca z nią pozostanie bez prawa do zabudowy – przy czym, w zasadzie tylko Twoja ma szansę na zabudowę przestrzegając zapisy o minimalnej odległości od granic (Rozporządzenie) – w tym o „oddziaływaniu „ – pozostałe są zbyt wąskie.

Biorąc to pod uwagę, w trochę innym świetle oceniam wypowiedź tego dyrektora – w zasadzie ma rację – pierwszy budynek wyznacza sposób zagospodarowania działek sąsiednich. Jedyne warunki to warunki posadowienia określone w Rozporządzeniu, bo zapisy MPZP odnoszą się do odległości miedzy budynkami, a tych nie ma i nie są zaplanowane.

Inaczej mówiąc, teoretycznie, ten sąsiad po lewej mógł uzyskać PnB na budowę budynku o szer. około 5m, w granicy z sąsiadem po lewej (za jego przyzwoleniem) i 3 m od Twojej granicy – a to spowodowało by, ze Twój budynek tez musiałby być w granicy z sąsiadem po prawej (za jego przyzwoleniem) i miałby około 7,5m szerokości.

Jakby nie patrzeć jedna z działek po lewej musi pozostać niezabudowana, a biorąc to pod uwagę słowa „kto pierwszy ten lepszy” – wyrabiają się - pozostawiając wybór, która to działka będzie niezabudowana, w zasadzie, przypadkowi (szybkości inwestora).

Cytat

ustal skąd te 10m

Ryzyko zalania wodami stuletnimi - swobodny przepływ Edytowano 29 marca 2011 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

No nie jest tak do końca, bo usytuowanie Twojego budynku jest zgodne z Rozporządzeniem, a poprzedzające działki po lewej takiej możliwości nie mają.
W zasadzie biorąc pod uwagę wymogi MPZP, to ?blokujesz? i to tylko teoretycznie, sąsiada po lewej (2m mniej niż wynika z MPZP).
Teoretycznie, bo nawet gdyby ta odległość wynosiła u Ciebie 5m, to sąsiad po lewej i tak nie mógłby postawić budynku.

Działka po prawej, w zasadzie, biorąc pod uwagę MPZP, ma i tak ograniczoną możliwość zabudowy, ze względu na fakt, że znajduje się (częściowo) w strefie ochrony konserwatorskiej, a posadowienie Twojego budynku jest kosztem tylko 1m odległości MPZP (i to tylko w części dzialki) , co w zasadzie nie ma wpływu na możliwości zabudowy tej działki.

Biorąc pod uwagę kształt i posadowienie Twojego budynku, mimo zapisów MPZP, na działce po prawej zmieści się z powodzeniem zgrabny budynek w kształcie litery ?L? ? a już bardzo przyzwoity przy zachowaniu odległości ustawowej od granicy z następną (po prawej) dzialką.

Moim zdaniem - oczywiście.

[vega1]

zastanawia mnie jeszcze ta linia strefy ochrony konserwatorskiej. Co to takiego i czemu służy (nie służy)? I czy w tym nieszczęściu moim miałem dużo szczęścia że przez moją działkę biegnie poza nieprzekraczalną linią zabudowy?

[HenoK]

Cytat

Niestety mapy są nieczytelne – tak więc mogę tylko domyślać się, że ta działka znajduje się w strefie zalewowej (par.4) – bo tylko to może tłumaczyć ten nakaz odległości 10m.

Działka nie znajduje się w strefie zalewowej wód stuletnich, chociaż jest w pobliżu tej strefy i np. wody tysiącletnie mogą jej zagrozić.
Ciekawe, że ten zapis "między najbardziej wysuniętymi elementami brył budynków lokalizowanych na sąsiednich działkach budowlanych należy zachować odległość min. 10 m;" został wprowadzony tylko dla tego jednego obszaru (w planie jest aż 26 obszarów MN). Widocznie komuś bardzo zależało na takim zapisie .

Cytat

zastanawia mnie jeszcze ta linia strefy ochrony konserwatorskiej. Co to takiego i czemu służy (nie służy)? I czy w tym nieszczęściu moim miałem dużo szczęścia że przez moją działkę biegnie poza nieprzekraczalną linią zabudowy?

Strefa ta jest opisana w MPZP :

Cytat

§ 6. Wyznacza się:
1) strefę ochrony konserwatorskiej ekspozycji zabytkowych
zespołów i obiektów, w obszarze określonym na rysunku
planu, w której obowiązuje:
a) zakaz sadzenia drzew w zwartych grupach o liczbie
większej niż 3 sztuki,
b) zakaz budowy obiektów budowlanych, innych niż
określone w przepisach szczegółowych uchwały;

Jakie to przepisy szczegółowe, to musiałbyś się dowiedzieć źródła.

[vega1]

dobrze. Wkleje mapy żeby wszystko stało się jaśniejsze.

[vega1]

fragment mojego PnB:



Sam nie wiem jak to do końca możliwe, no ale tak jest. Bardzo dziękuję za ciekawą dyskusję. Szczególnie bajbadze.