dom jednorodzinny z wydzielonymi samodzielnymi lokalami ?

[esox]

Witam wszystkich, mam nadzieje na odpowiedź na kilka moich pytań ale może najpierw pokrótce opisze wam całą sytuację. Jestem członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej w skład której wchodzi 8 lokali, każdy z właścicieli lokali ma również udział w 1/8 budynku oraz działki na której jest usadowiony. Te 8 lokali zostało wydzielonych notarialnie w budynku jednorodzinnym (o pow. ok. 450 m2) po uprzednim uzykaniu przez inwestora tego budynku zaświadczenia o samodzielności wszystkich ośmiu lokali wydanej przez lokalnego starostę. Od początku jako wspólnota mieliśmy problem ze spółką/inwestorem od którego zakupiliśmy lokale ze wzgledu na to że tak naprawdę nie skończył on inwestycji w 100 % oraz pojawiły się na niej wady. Spółka nie odpowiadała na nasze pisma, telefony i wezwania do usunięcia wad budynku oraz nie wydała nam pomimo pisemnego wezwania żadnej dokumentacji związanej z powstaniem naszego budynku. Wobec powyższego na własną rękę (zakładając ze spotkamy się w Sądzie) rozpoczęliśmy egzekwowanie naszych praw. Na początek w imieniu wspólnoty zostało złożone w lokalnej Prokuraturze zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 276 k.k. tj. ukrycia dokumentów przez prezesa spółki od której zakupiliśmy lokale. Następnie zaczęliśmy uzyskiwać ze Starostwa oraz Nadzoru Budowlanego dokumentację dotyczącą naszego obiektu. Wtedy okazało się że nasz inwestor uzyskał zgodę na postawienie budynku jednorodzinnego zawierającego właściwie jeden lokal (w moim mieszkaniu wg. planu miała być garderoba u sąsiada biblioteka o pow. 60m2 itp.) i taka też dokumentacja widnieje w starostwie oraz w nadzorze budowlanym. Nasz inwestor oczywiście złożył w nadzorze budowlanym informację o zakończeniu budowy budynku jednorodzinnego i uzyskał zgodę na użytkowanie. Problem jest tylko taki że budynek od początku był budowany z założeniem wydzielenia w nim 8 lokali, a projekt domu jednorodzinnego, instalacji gazowej, kominiarskiej, certyfikatu energetycznego itp. znajduje się na papierze i w ogole ma sie nijak do rzeczywistości. Pomimo faktu iż w budynku przed zgłoszeniem go do nadzoru jako zakończonej inwestycji już wcześniej wydzielone było 8 lokali. W związku z powyższym mam do Was parę pytań Po pierwsze: czy Starosta miał prawo wydać zaświadczenie o samodzielności 8 lokali znajdujących się w naszym budynku jeśli w budynku jednorodzinnym można wydzielić maksymalnie 2 lokale (wyjątkowo 4) i gdy plan zagospodarowania przestrzennego nie przewiduje na naszej działce zabudowy wielorodzinnej Po drugie: czy prezes spółki która była inwestorem naszego budynku oraz kierownik budowy nie poświadczyli nieprawdy w rozumieniu art. 272 k.k. składając w nadzorze budowlanym zgłoszenie o zakończeniu inwestycji budynku jednorodzinnego jeśli na dzień złożenia takiego zgłoszenia budynek posiadał wydzielone 8 lokali i nie zgadzał się w ogóle z dokumentacją budynku złożoną w trakcie uzyskiwania zgody na budowę, podobnie sytuacja się ma do odbiorów technicznych, kominiarskich itp. Po trzecie: Jak całą sytuację można usankcjonować, na kogo teraz spada odpowiedzialność jej usankcjonowania i co doradzacie w całej tej sytuacji ???

[Budujemy Dom - budownictwo i instalacje]

Sprawa wygląda na kryminalny przekręt, gdyż w budynku jednorodzinnym nie można wydzielić ośmiu lokali. Z opisu wynika, że budynek postawiono niezgodnie z prawem, a kto do tego dopuścił to zadanie dla prokuratury.

Inna sprawa to konsekwencje dla właścicieli, jeśli sprawa zakończy się np. nakazem rozbiórki bądź cofnięciem pozwolenia na użytkowanie.

[esox]

Z tym nakazem rozbiórki to już by było przegięcie najwyżej przykujemy się do budynku i usłyszycie o nas w mediach A tak na poważnie, też tego nie ogarniam byłem w innym Starostwie i niby powiedziano że nie ma możliwości w Naszym przypadku wydać decyzji o samodzielności tych lokali ale poszperałem w necie i znalazłem np. z jakieś gazety branżowej takie stwierdzenie:
"Mec. Bogdan Dąbrowski z Urzędu Miasta w Poznaniu widzi inne problemy. Niektóre plany dopuszczają budowę domów jednorodzinnych sporej wielkości. Inwestorzy próbują więc zmieścić na tej powierzchni nie cztery, ale np. osiem małych mieszkań. Wywołuje to protesty sąsiadów walczących o zachowanie willowego charakteru okolicy. Inny trik umożliwia sprzedaż tak wybudowanych mieszkań na podstawie zaświadczeń o samodzielności lokali. Przedsiębiorca dostaje pozwolenie na budowę, a następnie zgłasza zakończenie budowy domu jednorodzinnego z dwoma lokalami. Buduje jednak budynek tak, że po załatwieniu wszystkich formalności budowlanych z łatwością może podzielić je na np. sześć małych mieszkań i dla tylu lokali występuje następnie o to zaświadczenia. Starosta wydaje je, oceniając jedynie stan faktyczny. Jeśli jest sześć lokali, to i zaświadczeń tyle wydaje, bo tak stanowi ustawa o własności lokali. Zaświadczeń nie można kwestionować bo nie ma żadnej drogi odwoławczej, a są one podstawą do sporządzenia aktu notarialnego.".

Teraz uzasadnienie do jakiejś podobnej sprawie wydane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie "... Trafnie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyroku, że w takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie zmiany kwalifikacji budynku, z czym wiąże się określona w art. 71 ustawy prawo budowlane zmiana sposobu jego użytkowania. Budynek bowiem w którym istnieją trzy samodzielne lokale mieszkalne nie jest budynkiem jednorodzinnym, ale wielorodzinnym (por. także Prawo budowlane - Komentarz pod redakcją Zygmunta Niewiadomskiego Wyd. C.H. BECK Warszawa 2007 str. 44-45)


I teraz jeszcze jedna kwestia nawet jeśli Starosta wydał zaświadczenie o samodzielności tych 8 lokali po upływie tygodnia od zgłoszenia zakończenia inwestycji budowy domu jednorodzinnego to posiłkując się ww. orzeczeniem WSA w Lublinie rozumiem że skoro w dokumentacji był budynek jednorodzinny w którym wydzielono następnie te 8 lokali to jakby nie było w tym okresie tygodniowym budynek przekształcił się z jednorodzinnego w wielorodziny a więc należy to rozmieć jako przebudowę budynku rozumianą zgodnie z art. 3 ust. 7a prawa budowlanego, jako wykonanie robót budowlanych w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Na wykonanie tego rodzaju robót budowlanych należało uzyskać stosowne do art. 28 prawa budowlanego, z zastrzeżeniem wynikającym z art. 29 ust. 2, pozwolenie na budowe...

[adam_50]

"samodzielność lokalu", a pojęcie "sposobu użytkowania" w Prawie Budowlanym to chyba coś innego.

[bajbaga]

A i sposób użytkowania jest taki sam - mieszkalny.

[Budujemy Dom - budownictwo i instalacje]

Orzeczenie NSA chyba dokładnie wyjaśnia sprawę. Problem w tym, że zmiana kwalifikacji budynku musi być zgodna z MPZP - w przeciwnym razie nie możną będzie uzyskać pozwolenia na budowę konieczne do przekształcenia obiektu w
budynek wielorodzinny.

Formalne wyprostowanie sprawy może więc być bardzo kłopotliwe, a przy rygorystycznym przestrzeganiu przepisów np. inspektor nadzoru budowlanego może wydać nakaz przywrócenia zgodnego z projektem sposobu użytkowania budynku.

[B-B]

Cytat

Orzeczenie NSA chyba dokładnie wyjaśnia sprawę. Problem w tym, że zmiana kwalifikacji budynku musi być zgodna z MPZP - w przeciwnym razie nie możną będzie uzyskać pozwolenia na budowę konieczne do przekształcenia obiektu w
budynek wielorodzinny.

Formalne wyprostowanie sprawy może więc być bardzo kłopotliwe, a przy rygorystycznym przestrzeganiu przepisów np. inspektor nadzoru budowlanego może wydać nakaz przywrócenia zgodnego z projektem sposobu użytkowania budynku.

Witam czy mogę dostać numer wspomnianego orzeczenia NSA.

Od 2007 roku czekam na rzetelne podejscie przez PINB dla miasta B-B w sprawie przebudowy poddasza, którego efektem jest powstanie nowego lokalu mieszkalnego. Problem jest w tym, ze strych był współwłasnością włascicieli lokalu nr 1 i nr 2. Własciciel lokalu nr 2 przekształcił dwa strychowe pokoiki na mieszkanie bez pozwolenia na budowę. PINB nie zawaza, że powstanie 3 lokalu dostępnego z klatki schodowej zmienia dom jednorodzinny na wielorodzinny z wszystkimi tego konsekwencjami. Np. spocznik przed drzwiami ma 19 cm przed lokalem 2 i 3. Przechodze kolejna potyczkę z PINB i skarżę do WINB decyzję, która uznaje za bezprzedmiotowe wszczęcie postepowania w sprzwie przebudowy, argument ... przedstawione ekspertyzy potwierdzają wykonanie przebudowy zgodne z art. 5 pb. Według mnie to cos nie tak, inspektorzy widza to samo co ja i nie zauważają zabudowanej klatki schodowej, brak dostepu do wyjscia na dach, zainstalowanych kominków itd.

Chcę złapać PINB na głupocie i zadam im pytanie o wykładnię prawną lokalu mieszkalnego, czy sie zgadzają z moją i dalej policzę lokale na podstawie ich odpowiedzi, hm ..... może coś jescze?

I tak od 09.2007 roku.

[bajbaga]

A co na to MPZP dla tego terenu ?

[B-B]

Z dniem 01.01.2004 r. stracił moc i przestał obowiazywać.
W zatwierdzonym studium z 29.05.2012r. jest to daej:
zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
ewentualnie
uzupełnienia istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej; przez uzupełnienie rozumie się lokalizację w bezposrednim sasiedztwie istniejacej zabudowy wielorodzinnej.

Czy ktoś wie jak prawnie przeprowadzić sprawę zachłannego sąsiada-współwłaściciela. Nie chcę mu przeszkadzać, ale nie pozwolę na okradanie mnie i nie szanowanie prawa.

Pozdrawiam,

Cytat

A co na to MPZP dla tego terenu ?

[esox]

Odgrzewam trochę temat żeby każdy mógł skorzystać O naszej sytuacji o której pisałem już wczesniej zawiadomiliśmy Prokuraturę i PINB oba te podmioty wszczęły już postępowania teraz pozostaje nam droga cywilna dochodzenia roszczenia aczkolwiek tu pojawia się pytanie jaki my właściwie pozew mamy złożyć no i musimy podjąć kroki zmierzające do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego dla naszej działki, a później konsekwencjami musimy obciążyć wykonawcę budynku (jak to się w ogóle uda...). Inna sprawa że na terenie naszego powiatu powstały podobne buydynki. Ustaliłem sobie że na jednej dużej działce gdzie plan zagospodarowania dopuszcza zabudowę jednorodzionną powstały 3 budynki z 4 lokalami dwoma na parterze i dwoma na pietrze z jedną wspólną klatką. Dla mnie wypisz wymaluj po wydzieleniu 4 samodzielnnych lokali te budynki stały się budynkami wielorodzinnymi, i podobno do takiego wniosku rowniez doszlo PINB tyle ze najprawdopodobniej wojewoda stwierdzil ze wszystko jest OK najprawdopodobniej przy sporym udziale naczelnika naszego wydziału Architektury który na pewno nie robił tego PRO PUBLICO BONO... Działania tej osoby w jasny sposób doprowadziły również do takiej sytuacji w jakiej MY się znaleźliśmy dlatego zastanawiamy się czy o calej sytuacji nie powiadomić CBA bo urzędasy zamiast wypełniać swoje obowiązki umożliwiają robienie przekrętów biznesmenom kosztem zwykłych obywateli...

[retrofood]

W Zakopanem, to prawo Budowlane w ogóle się jakoś nie przyjęło...