adaptacja strychu w starym domu

[domeen]

Witam serdecznie wszystkich forumowiczów.

To mój pierwszy temat i post jednak zanim zdecydowałem się zapytać przeszukałem bazę tematów niestety nie znajdując odpowiedzi na moje pytania. Do rzeczy więc:

Wraz z żoną otrzymałem w spadku stary, powojenny dom. Dom ma ponad 50 lat. Budowany był na raty tzn część ma ok 60 lat a część została dobudowana w latach 70. Konstrukcja klasyczna - prostokąt 15m x 10m. Parterowy. Dach dwuspadowy ^.

Materiał użyty to głównie cegła, pustaki, ogólnie rzecz biorąc mieszanka tego co było wtedy pod ręką. Około 30% długości domu zajmuje dobudówka wykonana dość ciekawie gdyż jest to ściana jednolita usypana z czygoś na kształy szlaki używanej do produkcji pustaków. Fundamenty z kamienia. Dom podpiwniczony. Sufit w piwnicach w formie sklepienia. Ogólnie konstrukcja ciekawa, niezła manufaktura ale boję się o wytrzymałość kamienia, który stanowi dobre 60% materiału.

Teraz najważniejsze: dom nie ma stropów betonowch.
Konstrukcja zwana podsibitką (o ile dobrze powtarzam).
Warstwowo patrząc od dołu wygląda to mniej więcej tak: tynk, warstwa splecionej wikliny, deski, belka nośna, trociny i inne śmieci pseudoizolacyjne, deski podłogi na strychu.

Co chcemy zrobić:

Podnieść dom o kilka pustaków, wymienić więźbę dodając kilka "jaskółek", pokryć blachodachówką. Uzyskane poddasze przerobić na 2 sypialnie, 1 lazienkę, małą garderobę (czytaj magazynek) + jakiś korytarzyk łączący wszystko.

Parter domu jest wyremontowany i spokojnie można by w nim mieszkać jeszcze długie lata dlatego nie chcemy burzyć stropów jeśli to nie będzie konieczne.

Teraz pytania:

1. Od czego (pomijając pozwolenia itp) zacząć? Jakich fachowców kolejno potrzebujemy?
2. Czy przy takiej konstrukcji stropów jest w ogóle możliwość adaptacji strychu (poddasza)?
3. Czy jest jakiś sposób aranżacji przestrzeni na takim strychu aby nie prowadzić ścian dokładnie po linii ścian na parterze? Może jaieś ścianki regipsowe na stelarzu drewnianym izolowane dzwiękowo i termicznie wełną mineralną?
4. Czy istnieją gotowe systemy wzmacniania tego typu stropów lub ewentualnie czy można wymienić elementy nośne takiego stropu bez uszkadzania wszystkiego na parterze?
5. No i najważniejsze pytanie do kogoś, kto z czymś podobnym miał styczność: Czy przebudowa takiego domu jest w ogóle opłacalna?

Pozdrawiam i liczę na pomoc gdyż niebawem będziemy mieli możiwość zainwestowania jakichś tam pieniędzy, których zarobienie nie przyszło łatwo. Chcemy mieszkać na swoim ale nie chcę utopić kasy w studni bez dna.

[Redakcja]

Aby uzyskać pozwolenie na rozbudowę niezbędny jest projekt opracowany przez uprawnionego architekta. W projekcie powinny się też znaleźć rozwiązania konstrukcyjne (wymiany elementów, wzmocnienia) określone na podstawie ekspertyzy o wyliczeń wytrzymałościowych. Trzeba więc zwrócić się do projektanta, aby ocenił stan budynku i niezbędne modernizacje.

[domeen]

Cytat

Aby uzyskać pozwolenie na rozbudowę niezbędny jest projekt opracowany przez uprawnionego architekta. W projekcie powinny się też znaleźć rozwiązania konstrukcyjne (wymiany elementów, wzmocnienia) określone na podstawie ekspertyzy o wyliczeń wytrzymałościowych. Trzeba więc zwrócić się do projektanta, aby ocenił stan budynku i niezbędne modernizacje.

Dziękuję za odpowiedź. Jak najbardziej jestem świadom, że nie obędzie się bez projektu, projektanta, obliczeń itp jednak chciałbym wiedzieć, czy sama koncepcja rozbudowy domu zbudowanego w ten sposób ma sens?

Może jest ktoś, kto dom zbudowany w ten sposób rozbudowywał i ma jakieś sugestie? Może taka konstrukcja stropów w ogóle nie pozwala na rozbudowę w górę?

tak naprawdę to wolał bym odpowiedź typu: " Nie da się nic z takimi stropami zrobić." albo "Są technologie pozwalające na rozbudowę np....."

Zrozumcie - nie chcę na siłę pchać pieniędzy w projekty, remonty jeśli docelowo konstrukcja nie pozwoli na żadne ruchy.

Pozdrawiam

[KAROI]

Fajny temat i warto człowiekowi pomóc.

[mzewa]

Witam , jestem właśnie w połowie podobnego remontu , dodatkowo z dobudową nowej części domu.
Nasz dom ma 100 lat i nie jest podpiwniczony , parter to 50 cm ściany z cegieł klinkerowych.
Sufity są identyczne jak twoje, z tym , że my zerwaliśmy trzcinę całkowicie, bo chcemy odsłonić strukturę , wyciągając belki na wierzch sufitów.

Sufity będziemy izolować ponownie i zakładać od spodu płyty gk, od góry osb i nowa drewniana podłoga , Tobie radziłabym odsłonić podłogę od góry - na strychu i pozbyć sie tzw polepy, w jej miejsce włożyć styropian lub wełnę.

Ponieważ ścianki poddasza u nas to była 1 cegła i wys 40 cm, nasz architekt zaplanował podniesienie kolankowej i poszerzenie ścianki o pustak porothermu, na tym położono wieniec spinając wszystkie mury. Teraz kolankowa ma 104 cm i grubość pustak-pustka-klinkier. Bylismy uparci na dachówke ceramiczną, na domu była taka 100 letnia, nasz dekarz przewymiarował więżbę, w ten sposób uniknęliśmy takze słupów , które wcześniej szatkowały nam poddasze. 40 metrowe poddasze dzielimy teraz na 20 metrowy pokój córki i 13 m łazienkę , korytarz i schowek. Dla bezpieczności ścianki działowe strychu w miarę możliwości będziemy prowadzić po istniejących belkach stropu

Jeżeli chodzi o małą nadbudowę poddasza, to nie stropy są tu ważne ! i nie ma strachu, jeżeli architekt stwierdzi, że wasze ściany utrzymają nadbudowę to bierzcie sie do pracy

Co do opłacalności, hmm, my to robimy z sentymentu do Rodzinnego Siedliska. Wiadomo że taki stary dom zawsze kryje jakieś niespodzianki, nam trafiła sie np całkowicie zjedzona belka stropu, którą musimy wymienić. jednocześnie nie wyobrażam sobie mieszkania w nowym domu, nasz stary ma swoja historie, która mnie intryguje. Dla mnie nie jest to tylko przebudowa, a raczej renowacja z odtwórstwem historycznym

[domeen]

Cytat

Jeżeli chodzi o małą nadbudowę poddasza, to nie stropy są tu ważne ! i nie ma strachu, jeżeli architekt stwierdzi, że wasze ściany utrzymają nadbudowę to bierzcie sie do pracy

Co do opłacalności, hmm, my to robimy z sentymentu do Rodzinnego Siedliska. Wiadomo że taki stary dom zawsze kryje jakieś niespodzianki, nam trafiła sie np całkowicie zjedzona belka stropu, którą musimy wymienić. jednocześnie nie wyobrażam sobie mieszkania w nowym domu, nasz stary ma swoja historie, która mnie intryguje. Dla mnie nie jest to tylko przebudowa, a raczej renowacja z odtwórstwem historycznym

dzięki wielkie za odpowiedź.

jak poradziliście sobie z łazienką na drewnianych 100-letnich belkach podłogowych?
wiadomo: płytki, wanna czy nawet kabina prysznicowa swoje ważą?

co do podzlogi na strychu to obecnie po przeczytaniu masy artykułów mam zamiar wyrzucić wszytskie śmieci, którymi izolowany był strych i w ich miejsce wrzucić wełną albo styropian. Dodatkowo dla pewności albo domontujemy nowe belki do już leżących albo wymienimy stare na nowe.

najważniejsze problemy jakie mi zaprzątają głowę to łazienka i przebudowa dachu aby jak najmniej słupów zagracało poddasze.

czy możesz napisać na ile mniej więcej szacujesz koszt takiego remontu od metra do stanu surowego (do wykończenia w środku)?

[janniko]

Witam
Mam podobny pomysł, z tą różnicą, że nasz blok jest z roku 1957 (w Krakowie)

Strych znajduje się w bloku, w którym jest Wspólnota Mieszkaniowa (całość).
Strych do adaptacji znajduje się nad mieszkaniem zainteresowanego.
Jest uchwała, w której ponad 50% członków Wspólnoty wyraża zgodę.
Jest firma (zaufana), która się podejmie adaptacji.
Wstępne oględziny fachowca, który zajmuje się takimi robotami wykazały, że warunki do adaptacji są dobre i nie powinny wystąpić żadne uniemożliwiające adaptację trudności.
I tyle.

Z tego co już zdążyłem dowiedzieć się z internetu, to teraz czaka mnie "droga przez mękę" urzędniczą:
1. Projekt
i tu pytanie.
gdzieś wyczytałem, że musi tego dokonać "upoważniony" projektant. Co to znaczy - upoważniony? I gdzie takich szukać?

- opinia rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych, który zaświadcza, że nadbudowa nie jest groźna dla bezpieczeństwa ludzi w razie pożaru;
- zaświadczenia zakładu energetycznego, ciepłowniczego, wodociągów, że są w stanie dać na budynek więcej prądu, wody, ciepła oraz gazu

2. Zezwolenie na przebudowę.
czy poza projektem, zezwoleniami i uchwałą Wspólnoty jest jeszcze coś potrzebne, by złożyć taką prośbę w odpowiednim urzędzie?

3. wedle przepisów wycenę tego pomieszczenia można dokonać dopiero po przebudowie.
Jak w takim razie zaplanować sobie wydatki?
czy istnieją jakieś ogólne "zarysy" takich cen.. no, że np. za metr strychu przyjęto płacić tyle i tyle..
żebym mógł jakoś negocjować ze wspólnotą

Takie dane są mi potrzebne, ponieważ na tę inwestycję chcę zaciągnąć kredyt w banku (tzn. zwiększyć obecny kredyt).

No i właśnie.
Jak to wszystko zaplanować finansowo?
Ile może kosztować taki projekt?
Czy i ile się płaci rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych i za zaświadczenie zakładów energ., ciepłow., wodociąg. itp.

W bloku jest 50 mieszkań. Ponoć trzeba jeszcze zapłacić za zmiany w księgach wieczystych wszystkich lokatorów. Ile to może kosztować???

Ile się czeka na takie pozwolenie wydziału architektury?

Kurcze, mnóstwo pytań i nie wszystkie tu jeszcze wymieniłem.

Za każdą podpowiedź będę niezmiernie wdzięczny.

pozdrawiam
Jan N.

[KAROI]

Temat robi się coraz ciekawszy To co napisał(a) mzewa czytałem z dużym zainteresowaniem.

[nickf23]

Cytat

Witam
Mam podobny pomysł, z tą różnicą, że nasz blok jest z roku 1957 (w Krakowie)

Strych znajduje się w bloku, w którym jest Wspólnota Mieszkaniowa (całość).
Strych do adaptacji znajduje się nad mieszkaniem zainteresowanego.
Jest uchwała, w której ponad 50% członków Wspólnoty wyraża zgodę.
Jest firma (zaufana), która się podejmie adaptacji.
Wstępne oględziny fachowca, który zajmuje się takimi robotami wykazały, że warunki do adaptacji są dobre i nie powinny wystąpić żadne uniemożliwiające adaptację trudności.
I tyle.

Z tego co już zdążyłem dowiedzieć się z internetu, to teraz czaka mnie "droga przez mękę" urzędniczą:
1. Projekt
i tu pytanie.
gdzieś wyczytałem, że musi tego dokonać "upoważniony" projektant. Co to znaczy - upoważniony? I gdzie takich szukać?

- opinia rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych, który zaświadcza, że nadbudowa nie jest groźna dla bezpieczeństwa ludzi w razie pożaru;
- zaświadczenia zakładu energetycznego, ciepłowniczego, wodociągów, że są w stanie dać na budynek więcej prądu, wody, ciepła oraz gazu

2. Zezwolenie na przebudowę.
czy poza projektem, zezwoleniami i uchwałą Wspólnoty jest jeszcze coś potrzebne, by złożyć taką prośbę w odpowiednim urzędzie?

3. wedle przepisów wycenę tego pomieszczenia można dokonać dopiero po przebudowie.
Jak w takim razie zaplanować sobie wydatki?
czy istnieją jakieś ogólne "zarysy" takich cen.. no, że np. za metr strychu przyjęto płacić tyle i tyle..
żebym mógł jakoś negocjować ze wspólnotą

Takie dane są mi potrzebne, ponieważ na tę inwestycję chcę zaciągnąć kredyt w banku (tzn. zwiększyć obecny kredyt).

No i właśnie.
Jak to wszystko zaplanować finansowo?
Ile może kosztować taki projekt?
Czy i ile się płaci rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń pożarowych i za zaświadczenie zakładów energ., ciepłow., wodociąg. itp.

W bloku jest 50 mieszkań. Ponoć trzeba jeszcze zapłacić za zmiany w księgach wieczystych wszystkich lokatorów. Ile to może kosztować???

Ile się czeka na takie pozwolenie wydziału architektury?

Kurcze, mnóstwo pytań i nie wszystkie tu jeszcze wymieniłem.

Za każdą podpowiedź będę niezmiernie wdzięczny.

pozdrawiam
Jan N.

Jan,
mam dokladnie ten sam projekti tez w Krakowie.
Mozesz podac twoj kontakt pod email: nickf23@googlemail.com
Dzieki ! David F.

[interio]

Troszkę inaczej wyglada procedura rozbudowy (1)domu jednorodzinnego a inaczej (2)poddasza w ramach wspólnoty.
Ad1.
Projektowałam rozbudowę i modernizację budynku z lat tuż powojennych.
Projekt pierwotnie (przed odkryciem tynków i stropów drewnianych)zakładał adaptacje istniejącego budynku-termoizolację, i rozbudowę o nowy lokal połączony ze stara bryłą.
Po zwaleniu tynków, odkryciu fundamentów (było prosto bo podłoga na legarach) i odkryciu stropów uznaliśmy z konstruktorem, że bezpieczniej będzie wzmocnić fundamenty od wew. ścianką i spiąć z istniejacymi, wyburzyć pierwsze piętro (ściany zmniejszały swoją grubość ku górze) "owieńcować" parter, zrobić zwykły strop (typu teriva)
i zmienic więźbę ograniczając ilość słupów co przy opisanych zmianach nie było już skomplikowane.
Ściany okazały się totalnym misz maszem różnych materiałów - niby w 90 procentach ceramika , a belki stropów były mocno zniszczone.

W trakcie budowy Inwestor stwierdził że łatwiej i taniej byłoby zburzyć wszystko i postawić od początku, ale jak ktoś juz napisał miał do modernizowanego budynku sentyment.

Procedura takiej rozbudowy jest podobna do budowy od początku - trzeba mieć dodatkowo inwentaryzację i ekspertyzę konstrukcyjną, a przy rozbiórce informacje "co kiedy".

Ad2.
Dla znajomej adaptowołam 7m2 (13m2 po podłodze) stryszku. Papiery od wspólnoty przyznawały ten stryszek dwóm lokalom na ostatnim pietrze, znajoma musiała więc uzyskać zgodę i zrzeczenie się sąsiadki(poza papierami ze wspólnoty)
poza inwentaryzacją i projektem adaptacji musiałam również uzyskać podpis architekta sprawdzajacego i uzgodnienie p.poż.
Przyznam, że nieźle uśmiałam się jak zobaczyłam ilość dokumentacji dla 7m2 powierzchni użytkowej.

i to tyle

powodzenia
pozdrawiam

[KAROI]

I dalej jest ciekawie

[marek.kurdej]

Tak ciekawie dla tych co maja podobny problem.
Czyli bez projektu nie można niczego zacząć, a tak jak "domeen" zaznaczył nie można oszacować wstępnych kosztów przynajmniej jakieś widełki?
Co prawda dylemat u mnie jest podobny, z tym ze u mnie jest dach kopertowy, czyli ciągnę 4 ściany (jakoś nie jestem zwolennikiem jaskółek ale chyba całość będzie zgrabniej wyglądać - kosztem miejsca na poddaszu) całość ma jakieś 70m2 i chciałem tam wydzielić jedynie łazienkę pozostawiając resztę jako przestrzeń otwartą. Ograniczają mnie 3 kominy z czego 2 chce weksponowac w łazienkę. Jak już ktoś zauważył chyba będzie trzeba wzmocnić fundament bo w podpiwniczeniu (dom parterowy z wysoką piwnicą) pokazały się pęknięcia na stropach (chyba klajna jeżeli dobrze pisze i pamiętam), generalnie zaczyna robić się z tego skarbonka. Ze zmiana dachu i podniesieniem idzie również zburzenie klatki schodowej i części sufitu/podłogi na poddaszu aby z podpiwniczenia wyciągnąć schody aż do poddasza ufff.

Wiec muszę oszacować koszty tego typu modernizacji bądź zostawienia tego jak jest i postawienia sobie oddzielnego domku parterowego.

Doradźcie i podzielcie się opiniami.