Kupno działki

[Robhum]

Cześć,

 

Od jakiegoś czasu myślę o zakupie działki pod budowę domu w przyszłości. Przyznam, że w okolicy w której szukam ceny dość mocno poszybowały, jednak udało się znaleźć taką, która jest całkiem fajnie zlokalizowana i cenowo też wydaje się w miarę przystępna jak na taką okolicę. Pojechałem ją obejrzeć i to co zwróciło moja uwagę to, że na działkach obok stało trochę wody. Na samej działce rosną bujne trawy i małe wierzby. Ziemia wydaje się mokra, obecne też jest sporo gliny. Jakieś opady deszczu były około tydzień wcześniej, więc to nie tak, że przyjechałem tam zaraz po jakieś ulewie i to mnie trochę niepokoi. Zapytałem czy były wykonywane badania geotechniczne i otrzymałem je (choć nie były to badania wykonywane konkretnie na tej działce, którą jestem zainteresowany, tylko kilka dalej). Dostałem badania z maja 2023 i 2024. Z 2023 jest informacja, że woda gruntowa występuje w postaci swobodnego zwierciadła ma głębokości 0.7m (z możliwą zmianą w zakresie +- 0.5m . Jeśli chodzi o grunt to odwierty były na głębokość 4.0m. W poziomie posadowienia średnio zagęszczony piasek drobny i pylasty o Id = 0.45, a niżej pył pomiędzy stanem plastycznym i twardoplastycznym IL = 0.25 i niżej pył w stanie miękko-plastycznym IL = 0.65. Wilgotność naturalna 24-26%. Natomiast w 2024 odwierty również były na głębokość 4.0m. Nie odnotowano wód gruntowych, ale zaznaczają, że mozliwe jest sezonowe występowanie zawieszone  na stopie glin. Grunt to to również na głębokości 0.3-0.9m średniozagęszczone piaski drobne o Id = 0.55. Poniżej twardoplastyczne gliny o IL = 0.10 o zasięgu głębokościowym wiekszym niż wykonane odwierty. Wilgotność wskazana jako mw/w dla piasku drobnego (średnio mokre i mokre?) oraz mw dla glin piaszczystych.

 

Powiedzcie proszę jak prezentują się takie wyniki i jakie niesie ze sobą zagrożenia? Czy sa to w miarę przyzwoite grunty pod budowę domu czy raczej będą to warunki dość skomplikowane? Niepokoi mnie trochę tak mokry grunt na tydzień po opadach i zastanawiam się jakby to wyglądało podczas znacznie bardziej intensywnych i długotrwałych. Czy przypadkiem nie będzie woda stała na działce tworząc bajora. Prosze o jakąs radę

[Swierol]

Ta atrakcyjna cena skądś się wzięła. Stojąca woda po zimie, w której śniegu było jak na lekarstwo raczej nie wróży nic dobrego, biorąc jeszcze wyniki badań. Budując dom, pewnie cała działka byłaby podniesiona o tek kilka-kilkanaście centymetrów czymś przepuszczalnym ale przy większych opadach woda będzie stała. 

Wiąże się to na wstępie z ciężką (drogą) izolacją przeciwwodną. Co do samego rodzaju gruntu i ewentualnej formie fundamentów niech się wypowie ktoś inny.

 

Ja bym raczej odpuścił. 

[Elfir]

50 minut temu, Robhum napisał:

Na samej działce rosną bujne trawy i małe wierzby.

 

 

Czyli jest mokro i nie będziesz miał co zrobić z wodą deszczową z dachu, bo nie będzie miała gdzie wsiąkać. 
Fundament musiałbyś robić w formie szczelnej wanny, ale i tak będzie problem z wodą podchodzącą do wykopu. Gdzie ją wypompujesz?.

Edytowano Niedziela o 18:25 przez Elfir (zobacz historię edycji)

[Robhum]

Pewnie jedyną opcją byłoby zastosowanie drenażu działki i odprowadzenie nadmiaru wody do rowu melioracyjnego. Jednak nawet nie mam pojęcia jaki mniej więcej może być kosztorys dla działki 1500m2. Ten nadmiar wody w takich dość suchych warunkach powoduje obawy co będzie przy intensywnych, długotrwałych opadach. 

Edytowano Niedziela o 18:47 przez Robhum
uzupełnienie (zobacz historię edycji)

[Elfir]

26 minut temu, Robhum napisał:

Pewnie jedyną opcją byłoby zastosowanie drenażu działki i odprowadzenie nadmiaru wody do rowu melioracyjnego. Jednak nawet nie mam pojęcia jaki mniej więcej może być kosztorys dla działki 1500m2. Ten nadmiar wody w takich dość suchych warunkach powoduje obawy co będzie przy intensywnych, długotrwałych opadach. 

A jest rów? Ile tam jest wody?

 

[retrofood]

1 godzinę temu, Robhum napisał:

  Prosze o jakąs radę

 

A zaglądałeś na mapy zagrożenia powodziowego? Może to jakiś teren zalewowy?

[Robhum]

Przy samej działce rowu nie ma (prawdopodobnie jeszcze nie ma). Przy innych działkach jest rów i tam wody trochę było. Ciężko powiedzieć jak dużo - niecałą połowa wysokości rowu, może 1/3. Na pewno nie było to prawie puste, tylko całkiem sporo. Wyglądają to bardziej na jakąs niewielką rzeczkę/strumyk

[retrofood]

1 minutę temu, Robhum napisał:

 Wyglądają to bardziej na jakąs niewielką rzeczkę/strumyk

 

Mapy powodzi stuletniej, pięćsetletniej i tysiącletniej są ogólnie dostępne. Wyszukaj je w necie i sprawdź jak wygląda ten teren przy takich zagrożeniach. W ogóle, co to za rejon? Przecież nie musisz podawać dokładnej lokalizacji, ale określ w przybliżeniu.

 

Ja na przykład wiem, że przy powodzi tysiącletniej zostanie zalany obszar po drugiej stronie drogi, ale moja strona pozostanie sucha.

[Robhum]

Są to okolice Grodziska Mazowieckiego

[Elfir]

Pod Warszawą od dawna porządnie nie padało.
koleżanka, która ma podmakającą działkę skarży się, ze w tym roku wyjątkowo jest sucho o tej porze. 

Skoro stoi woda w rowie i na działce jest mokro to znaczy, ze to jest po prostu podeschnięte bagno. 

podpytaj sąsiadów który wybudowali się koło podpatrzonej działki jak sobie radzą z wodą i jak mają rozwiązane odprowadzenie wody z rynien.
Czy nadsypywali teren, ile to kosztowało.

[aru]

1 godzinę temu, Elfir napisał:

...
Skoro stoi woda w rowie i na działce jest mokro to znaczy, ze to jest po prostu podeschnięte bagno. 
...

daleko idąca nadinterpetacja, nie mająca uzasadnienia, w mojej okolicy rowy i kanały mają dość wyskoki poziom, a nie padało dłużej

grunt wg badań to piasek na warstwie gliniastej, a skoro piasek był nawodniony to ziemia może być zamarznięta (zaraz pod powierzchnią)

przydałby się głębszy odwiert bo pewnie niżej jest warstwa wodoprzepuszczalna, kwestia jak nisko (vide rozbieżność poziomu wód z badań)

 

Cytat

podpytaj sąsiadów który wybudowali się koło podpatrzonej działki jak sobie radzą z wodą i jak mają rozwiązane odprowadzenie wody z rynien.
Czy nadsypywali teren, ile to kosztowało.

to już prędzej

 

 

 

2 godziny temu, Robhum napisał:

Przy samej działce rowu nie ma (prawdopodobnie jeszcze nie ma). ...

a niby czemu miałyby być?

3 godziny temu, Swierol napisał:

Ta atrakcyjna cena skądś się wzięła. Stojąca woda po zimie, w której śniegu było jak na lekarstwo raczej nie wróży nic dobrego, biorąc jeszcze wyniki badań. Budując dom, pewnie cała działka byłaby podniesiona o tek kilka-kilkanaście centymetrów czymś przepuszczalnym ale przy większych opadach woda będzie stała. 

Wiąże się to na wstępie z ciężką (drogą) izolacją przeciwwodną. Co do samego rodzaju gruntu i ewentualnej formie fundamentów niech się wypowie ktoś inny.

...

spokojnie, zrobienie domu na płycie nie wymaga ciężkiej izolacji przeciwwodnej, gorzej ze stojącą wodą, ale tu może wystarczyć studnia chłonna, więc właśnie fajnie by było wiedzieć co jest poniżej tych 4m

 

[Robhum]

Dzięki za dotychczasowe odpowiedzi.

 

Dzisiaj podjadę tam popytać osoby budujące się blisko jak u nich wygląda kwestia wody na działce. Spytam w biurze sprzedaży czy istnieje możliwość samodzielnego wykonania badania gruntu na wybranej działce jeszcze przed zakupem.

 

8 godzin temu, aru napisał:

a niby czemu miałyby być?

Nie wiem czy będzie. Zapytam o to w biurze sprzedaży, czy są plany robienia rowu melioracyjnego przy nowej drodze przy jakiej będzie ta działka. Założyłem, że może być skoro przy innych drogach rowy są a sam teren może mieć problem ze stojąca wodą, a całym terenie planowana jest zabudowa jednorodzinna

[retrofood]

14 minut temu, Robhum napisał:

Nie wiem czy będzie. Zapytam o to w biurze sprzedaży, czy są plany robienia rowu melioracyjnego przy nowej drodze przy jakiej będzie ta działka. Założyłem, że może być skoro przy innych drogach rowy są a sam teren może mieć problem ze stojąca wodą, a całym terenie planowana jest zabudowa jednorodzinna

 

I bardzo dobrze myślisz.

[Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne]

Przede wszystkim badania gruntu zrobione na innej działce mają niewielką wartość. Jeżeli w ogóle jakąkolwiek mają, bo grunt może się bardzo różnić nawet 20 czy 30 m dalej. To trochę tak, jakby kupować dom, ale zamiast tego właściwego oglądać inny, bo jest przecież położony przy tej samej ulicy. 

 Tak samo tu  - warunki gruntowe mogą być podobne, ale równie dobrze mogą się diametralnie różnić. 

Kolejna sprawa to sam poziom wody na działce. O ile tylko dom nie będzie miał piwnicy, to wysoki poziom wód gruntowych nie jest problemem. Robienia piwnicy przy wysokim poziomie wód gruntowych nikomu zaś nie polecam. Bo można utopić (i to dosłownie) ogromne pieniądze, a i tak mieć nieplanowany basen w piwnicy. 

Przy braku podpiwniczenia znaczenie ma zaś izolacja pozioma na fundamentach i w podłodze, która odcina nadziemną część budynku od wilgoci i wody gruntowej. Same ławy i ściany fundamentowe mogą stać w wodzie i nic złego im nie będzie. Pod tym względem straszenie kosztami i poziomem komplikacji budowy nie ma uzasadnienia.

Wreszcie ostatnia rzecz to ewentualna woda na powierzchni działki i sam podmokły grunt wokół domu. Tu najważniejsze jest czy ten nadmiar wody, jeżeli zrobimy chociażby drenaż, będzie miał dokąd odpłynąć? Samo zrobienie rowu melioracyjnego jeszcze niczego tu nie rozwiązuje. Czy woda będzie miała dokąd tym rowem odpłynąć?

[aru]

nie przesadzasz z tą różnorodnością gruntową okolicznych działek?

owszem, w terenach bardziej zurbanizowanych może się to zdarzyć, ale jeśli jest to na jednym "polu" na wygwizdowie?, mało prawdopodobne, wahać się może miąższość warstw, niemniej żeby były całkowicie inne rodzaje gruntów? wątpię; oczywiście przydałby się badania konkretnej działki i ze względu na wodę trochę głębsze niż 4m

 

a co do rowu melioracyjnego, to gdy nie jest gdzieś podłączony, to ciężko go nazywać rowem melioracyjnym nieprawdaż? raczej bym nazwał zwykłym zbiornikiem

 

tam mi przyszło jeszcze do głowy, czy akurat ta działka nie jest niższa niż sąsiednia, bo wtedy zastoiny wody mogą być spwodowane spływem tej wody z działek sąsiednich

[retrofood]

10 minut temu, aru napisał:

tam mi przyszło jeszcze do głowy, czy akurat ta działka nie jest niższa niż sąsiednia,   

 

Ale to chyba da się sprawdzić w necie na geoportalu. 

[Elfir]

Dnia 9.03.2025 o 23:01, aru napisał:

daleko idąca nadinterpetacja, nie mająca uzasadnienia, w mojej okolicy rowy i kanały mają dość wyskoki poziom, a nie padało dłużej

grunt wg badań to piasek na warstwie gliniastej, a skoro piasek był nawodniony to ziemia może być zamarznięta (zaraz pod powierzchnią)

 

 

Od Kiedy pod Warszawą mamy wieczną zmarzlinę?
Bo zima w tym roku była wyjątkowo łagodna, wiec co ci miało zmarznąć?

[aru]

czy ty wiesz co to wieczna zmarzlina?!

miało więcej niż możesz pojąć, skoro tak to ujmujesz

coś konkretnego?

[Elfir]

3 godziny temu, aru napisał:

czy ty wiesz co to wieczna zmarzlina?!

miało więcej niż możesz pojąć, skoro tak to ujmujesz

coś konkretnego?

To wyjaśnij mi co miałeś na myśli pisząc o zamarzniętej ziemi po tak łagodnej zimie? Gdzie kilka dni mrozu było jedynie w lutym. Ale śnieg był izolatorem wychładzania gruntu.
jaki proces fizyczny przy braku mrozów mógłby doprowadzić do zamarznięcia gruntów do marca?

[aru]

aha, mrozu nie było, ale śnieg zalegał - totalna adiabata

[Elfir]

10 godzin temu, aru napisał:

aha, mrozu nie było, ale śnieg zalegał - totalna adiabata

mróz na 5 stopni skuje ci ziemię tak, ze po kilku tygodniach ciepła nadal będzie zamarznięta?
Aha...
moze cos poczytaj o fizyce, o izolacyjności śniegu, cieple gruntu?
 

[aru]

z pewnością poczytam....

[Robhum]

Dziękuję za kolejne wpisy :). Na jutro mam umówione w biurze spotkanie z właścicielem tego gruntu, który ma przedstawić wszystkie dokumenty i projekty dla mediów oraz melioryzacji (Tyle na razie dowieziałem się, że ma zostac przy drodze wykonany rów). Liczę, że dostanę też odpowiedzi na inne pytania, między innymi tu zawarte ;).

 

Badania gruntu zostały zrobione na działce położonej około 200m od tej, która mnie potencjalnie interesuje. Wiem, że to trochę daleko i sam grunt może różnić się strukturą od tego co jest na danej dziłace, dlatego zastanwiam się nad prośbą o zgodę właściciela na wykonanie badań geotechnicznych jeszcze przed zakupem. Wydaje mi się, że chyba warto poświęcić te 2-3tys. zł i ewentualnie odrzucić inwestycję na podstawie wyników badań niż wyłożyć na nią ponad 300 tys. i dopiero wtedy myśleć. Jestem ciekaw czy własciciel będzie skory do zaklepania jej na kilka tygodni, bo podejrzewam, że czasy oczekiwania na badanie i raport liczone są z tygodniach.

Dnia 11.03.2025 o 09:10, Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne napisał:

Wreszcie ostatnia rzecz to ewentualna woda na powierzchni działki i sam podmokły grunt wokół domu. Tu najważniejsze jest czy ten nadmiar wody, jeżeli zrobimy chociażby drenaż, będzie miał dokąd odpłynąć? Samo zrobienie rowu melioracyjnego jeszcze niczego tu nie rozwiązuje. Czy woda będzie miała dokąd tym rowem odpłynąć?

To jest dobre pytanie, które na pewno zadam na spotkaniu. Rowy przy innych drogach są, ale czy sa podłączone do jakiegoś ogólnego systemu to nie wiem.

 

Dnia 11.03.2025 o 09:10, Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne napisał:

Same ławy i ściany fundamentowe mogą stać w wodzie i nic złego im nie będzie.

Z tego co popytałem tam ludzi budujących, to wszyscy stosowali plyty fundamentowe

 

Dnia 11.03.2025 o 10:08, aru napisał:

tam mi przyszło jeszcze do głowy, czy akurat ta działka nie jest niższa niż sąsiednia, bo wtedy zastoiny wody mogą być spwodowane spływem tej wody z działek sąsiednich

Sprawdzałem na geoportalu i nie ma znaczących różnic wysokości w m npm. Nawet możma powiedzieć, że jest delikatnie wyżej, bo geoportal wskazuje zakres wysokości na 118.4-119.0m a im dalej na północ położone działki to spada do poziomu 117.2-118.2m.

 

Dla tego obszaru również nie ma żadnych zagrożeń powodziowych. W ogóle najbliższa mała rzeczka jest około 1 km od działki. Na mapach też nie widziałem, żeby ten teren był określony jako zagrożony podtopieniami