Zagroda i problem Starostwa

[Michał Krupa]

Witam!

Po krótce postaram się przedstawić problem z jakim sie spotkałem, a którego nie przewidziałem.
Jestem rolnikiem w niewielkiej wsi w której to posiadam ok.20ha ziemi rolnej(darowizna całego gospodarstwa od rodziców)
utworzyłem siedlisko(zagrodę) na 1 ha(w MPZP działka na której utworzyłem siedlisko jesr ziemią rolną pod uprawy, dopuszcza utworzeniie siedliska itd.) dostałem PNB i wybudowałem dom (obecnie jestem na etapie wykończeń), wystąpiłem do Starostwa z wnioskiem o wydanie kolejnego PNB w związku z budową drugiego domu, dostałem pozwolenie bez jakichkolwiek problemów.Drugi dom wybudowałem i obecnie jest na etapie wykończeń, na obydwa budyniki mam dwa dzienniki budowy tomI i tom II, oraz PNB nr44 dla pierwszego budynku i decyzję o PNB drugiego budynku(tak defacto jest to jedno pozwolenie rozszerzane decyzjami o kolejne budynki powstające w zagrodzie).Z racji iż mam zobowiązania wobec mojej siostry, której obiecałem drugi dom w ramach tzw. "podziału ojcowizny", postanowiłem podarować siostrze ten dom.
Geodeta podzielił działke nr 10, która ma 8ha na której mam siedlisko na działkę 10/2(dom dla siostry pow. 0,15ha) i działke 10/1 na której jest mój dom.Wszystko trwało dośc długo, nie jestem ekspertem w dziedzinie geodezji ale z tego co pamiętam to geodeta musiał poinformować wlaścicieli sąsiednich działek o zmianie granic(coprawda działka która graniczy z działką 10 też należy do mnie więc sam siebie nie będę informował, tylko jeden sąsiad został poinformowany), porobić mapki, zgoda Gminy na podział coś tam jeszcze w Starostwie masa dokumentów, zmiany w księgach i tak dalej.Finalnie wszystko zostało zatwierdzone działka na której stoi dom nrII ma 0,15ha(dz.nr10/2 i w ewidencji widnieje jako R-BIII.
Umówiłem notariusza, któremu musiałem dostarczyć decyzje o podziale, wypis i wyrys działek 10/1, 10/2 itp.

Działke wraz z domem darowałem siostrze.Siostra postanowiła przenieśc PNB na siebie tak więc znów stos dokumentów
czyli; moja zgoda na przeniesienie, jej zgoda że przejmuje warunki, wniosek, akt darowizny, wypis i wyrys, dziennika budowy nie chcieli bo nie mineło 2 lata od rozpoczęcia budowy.
I tu pojawia sie problem;
-telefon ze starostwa,że jednak dziennik potrzebny i ksero PNB( myślę sobie, że chyba ksero im padło bo z drzewem do lasu jechać-a kto mi je wydał jak nie starostwo?) no ale ok.za dziennik(aktualnie uzupełniany na bieżąco)i siostrę i do starostwa,
a tam Pan mówi mi,że nie mogą przenieść PNB na siostrę bo ona nie jest rolnikiem i jest to miemożliwe i lepiej byłoby ukończyc budowę tak jak jest czyli zrobić odbiory na mnie.
Jest to dla mnie paradoksale, bo siostra nie stara się o pozwolenie tylko o przeniesienie a warunki aby uzyskać PNB musiałem spełnić Ja, więc spełniłem i zrobiłem wszystko z literą prawa a teraz wyrażam zgodę na przeniesienie.
Zmiany dotyczą tylko adresata pozwolenia a nie warunków dla jakich zostało wydane.
Może faktycznie jestem w błędzie,dla mnie interpretacja przepisów jest tak różna, że ciężko taką sytuację rozwikłać.

Pozdrawiam
M.K.

[Barbossa]

moim zdaniem jesteś w błędzie
darowizna nie jest samodzielnym siedliskiem, więc może dlatego
i, pospiskuję tu trochę jak animus, aby to o siostrę chodzi?

[bajbaga]

Cytat

Jest to dla mnie paradoksale, bo siostra nie stara się o pozwolenie tylko o przeniesienie a warunki aby uzyskać PNB musiałem spełnić Ja, więc spełniłem i zrobiłem wszystko z literą prawa a teraz wyrażam zgodę na przeniesienie.
Zmiany dotyczą tylko adresata pozwolenia a nie warunków dla jakich zostało wydane.

Prawo budowlane:

Cytat

Art. 40.
1. Organ, który wydał decyzję określoną w art. 28, jest obowiązany, za zgodą strony,
na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz
innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji……

Zwracam uwagę, na pogrubione wszystkie warunki, a PnB opiewa na zabudowę zagrodową, czyli dla rolnika.
Można dyskutować, czy słuszna jest taka interpretacja, ale można również szybko załatwić sprawę.

Wystarczy, że siostra stanie się rolnikiem ustawowym – wydzierżaw jej trochę ponad 1ha gruntów i po sprawie (musi mieć wykształcenie minimum średnie i być zameldowana w tej gminie).

[Michał Krupa]

Dziękuję za szybka odpowiedź, w sumie tak chyba będzie szybciej, bo siostra ma wykształcenie i jest zameldowana w tej samej gminie, a 1h gruntów się znajdzie.
No a jeśli wydzierżawie jej ten 1h i za rok mi się odwidzi, czy prawo mówi coś o takiej sytacji?
Wiem, Wiem prawo i jeszcze raz prawo, dla mnie oczywiście nie jest to problem bo robię to dla własnej siostry a nie w celach komercyjnych próbuję obejśc prawo, ale skoro nie płace podatku od darowizny bo to siostra to czy nie można podobnych przepisów zastosować dla bliskich członków rodziny i nie robić problemów rolnik, nie rolnik itp.no ale to pytanie nie na miejscu.
Jescze raz bardzo dziekuję za podpowiedź

[bajbaga]

To nie jest obchodzenie prawa.
To jest sprostanie jego wymaganiom.

[Draagon]

Nie wiem czy nie wprowadzę w błąd - ale np dotacje z ARiMR można dostać tylko, jak się jest rolnikiem i ubezpieczonym minimum 12 miesięcy w KRUS. Z drugiej strony może być tym objęty domownik. (Jako rolnik chyba bardziej jesteś w temacie )
Więc może rozwiązaniem dobrym by było jakbyś siostrę zameldował u siebie. Tworzycie wtedy wspólne gospodarstwo, więc jako tako zabudowa zagrodowa też jej chyba dotyczy.

[Michał Krupa]

sprostanie jego wymaganiom jest praktycznie równoważne z jego obejściem, bo wiadomo że wydzierżawię 1h tylko po to aby miała status rolnika a tak naprawdę nigdy nic nie będzie ona uprawiała, urzędnicy o tym wiedzą i sami niekiedy podpowiadają jak postąpic w takich sytuacjach.Reasumując tak już jest i basta.

Draagon,

No właśnie nie jestem w 100% pewnien jak to jest, ale faktycznie mogę uzasadnić,że siostra pomaga mi we wspólnym gospodarstwie i musi gdzieś mieszkać i stąd ten drugi dom, no ale z drugiej strony gospodarstwo jest moje a ja mogę ją tylko do tego ewentualnie dopuścić, a mie chodzi bardziej o prawna regulację aby ten dom był jej.

[bajbaga]

Nigdy nie namawiam do działań sprzecznych z obowiązującym prawem.
Wymóg dotyczy rolnika ustawowego, który posiada gospodarstwo rolne.
Może posiadać, dzierżawiąc areały.
Nie ma wymogu „czasookresu”.
To wolny kraj, a w związku z tym nikt nie może nakazać uprawy.

Myk ze wspólnym prowadzeniem gospodarstwa rolnego, ma pewną wadę – teoretycznie mogą mieć zastosowanie z definicji „wspólne gospodarstwo domowe” a tam mowa o „stałości”, lub gorzej, zastosowane mogą być inne wymagania dla rolników – choćby z przykładu Dragona.

Własne gospodarstwo rolne nie podlega takiej „weryfikacji”.

[Michał Krupa]

[Witam!

Sprawa pomału nabrała rozpędu, mianowicie wstawiłem się razem z siostra w Starostwie celem ponownego złożenia wniosku w sprawie przeniesienia PNB, wcześniej przygotowałem się odnośnie ewentualnych wyjaśnień itp.
Odnalazłem kilka wyroków NSA w sprawie odmów przeniesienia PNB i za każdym razem Sąd miał takie samo zdanie a mianowicie: "[b]Art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ nie zezwala organowi właściwemu w sprawach przeniesienia pozwolenia na budowę na uznaniowość działania.
Nie upoważnia również tego organu do dokonywania jakiejkolwiek oceny, czy też kontroli wydanego wcześniej pozwolenia na budowę i to niezależnie od stopnia zaawansowania i warunków realizacji inwestycji objętej tym pozwoleniem".

Więc zadałem pytanie, skoro prawnie wydzieliłem budynek z działką na który to podział Starostwo się zgodziło i przepisałem na siostrę to proszę o wskazanie gdzie w prawie budowlanym(bo mówimy o przeniesieniu pozwolenia na budowę i tyczy się to nieruchomości czyli budynku)występuje słowo rolnik czy zagroda?
Siostra napisała tylko oświadczenie, że zagroda wejdzie w skład gospodarstwa rolnego, które to w przyszłości zamierza zbudować, i zaczyna właśnie od budynku który został jej podarowany a następnie ma zamiar dokupienia lub dierżawy w zależności w jakim kieruku to gospodarstwo będzie kreowane i tyle, Ona che zostać rolnikiem a kiedy nim zostanie to niwewiadomo a odmowa przeniesienia PNB powoduje chociażby odmowę z Banku co do kredytu pod zakup gruntów itp.
Budować nie może bo rolnikiem nie jest, ale kontynuować to co zostało zaczęte jak najbardziej i tyle w tym temacie!
Tak więc reasumując wniosek został ponownie złożony i pozostało tylko czekać.

[Michał Krupa]

Witam!

Dzisiaj zostało przeniesione PNB, bez jakichkolwiek problemów,dodam jeszcze ,że na przeniesienie nie miało rówież wpływu wcześniejsze podzielenie działki na dwie części, jak zwylke nadinterpretacja urzędnicza niepotrzebie opóźniła wszystko, powstaje pytanie czy było warto tak wszystko opóźniać? i jak tu się rozwijać?ile jest takich osób które zostały odstawione z kwitkiem przez urzędy i nie próbowały drążyć tematu dalej i uzały,że się NIE DA?
Moim zdanie temat zamknięty.

Pozdrawiam

[sylwianowak]

Witam

Panie Michale cieszę się że wszystko u Pana poszło po myśli, niestety z urzędami nie jest łatwo, u mnie to na razie nie wygląda za ciekawie, co do budowy siedliska Pani w starostwie jasno podkreślała tylko jedno zdanie '' na terenach rolnych nie wybudujecie domu'' byłam w UG, gdzie Pan od spraw budowlanych poinformował mnie że nie ma czegoś takiego jak siedlisko, jest to tylko pojęcie potocznie używane przez ludzi a prawie budowlanym nie ma czegoś takiego. Ręce opadają! Pozatym na działce gdzie miałby powstać dom i budynki gospodarcze w MPZP widnieje następujący zapis:

§ 43. Tereny rolnicze, oznaczone na rysunku planu symbolami 1 R – 35 R.
1. W zakresie przeznaczenia terenów ustala się:
1) przeznaczenie podstawowe terenów stanowią tereny rolnicze,
2) dopuszcza się lokalizację :
a) urządzeń i sieci infrastruktury technicznej (napowietrzne i podziemne),
b) urządzeń telekomunikacyjnych – 1 stacji bazowej telefonii komórkowej - na
terenach poza strefami konserwatorskimi,
c) zadrzewień i zakrzewień,
d) zalesień na gruntach rolnych pod warunkiem, że grunt spełnia co najmniej jeden z
niżej wymienionych warunków :
...(warunki)
e) stawów hodowlanych, za wyjątkiem terenu oznaczonego na rysunku planu
symbolem 30 R,
f) niezbędnych dróg do obsługi terenów rolniczych,
g) urządzeń wodnych kształtujących stosunki wodne, w tym urządzeń
melioracyjnych i zbiorników wodnych,
h) ciągów pieszych i rowerowych (w tym również szlaków turystycznych),
3) zakazuje się lokalizacji wszelkich obiektów kubaturowych.



No i właśnie chodzi o 3 punkt który mnie zmartwił i wydawało mi się że sprawa jest beznadziejna, ewentualna możliwość to zmiana planu, gdzie już mnie poinformowano że będzie to trwało od 1,5 - 2 lata, na pytanie o koszty Pan Wójt odpowiedział ,,dziesiątki tysięcy"...

Praktycznie cały czas śledzę przepisy i dziś natknęłam się na wyrok NSA SA/Ka 172/85 który mówi iż Przeznaczenie terenu w ogólnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy do trwałego użytkowania rolniczego, z równoczesnym dodaniem zastrzeżenia "bez prawa wznoszenia obiektów kubaturowych", nie może być podstawą prawną odmowy udzielenia pozwolenia na budowę na tym terenie budynku gospodarczego, związanego bezpośrednio z produkcją rolną.

Małe światełko w tunelu jest! Wychodzi na to że nie pozostaje nic jak tylko odwoływać się od decyzji Urzędów!

[bajbaga]

1. Od kilkunastu lat, zamiast „siedliska” jest „zabudowa zagrodowa” – we wszystkich przepisach dotyczących tego zagadnienia.
2. Teoretycznie jest możliwość wygrania sprawy w sądzie odnośnie tego zapisu w pkt.3 (zakaz budowy kubaturowej) ale:
- w Polsce nie ma instytucji precedensu, tak więc sam wyrok nie musi być pomocny,
- cytowany wyrok nie ma aktualnych podstaw prawnych (jest z 1985r.) i dotyczył tylko i wyłącznie budowy budynku gospodarczego,
- tylko w przypadku autentycznego rolnika (nie ustawowego) z tej gminy i posiadającego gospodarstwo rolne w tej gminie,
- jeśli nie występują inne okoliczności, które spowodowały ten zakaz, np. ochroną terenu z uwagi na jego walory ….., a zapisy w MPZP to sugerują.



Ps. Na podstawie Twojego pierwszego wpisu.

A dlaczego nie chcecie wybudować na tej działce która ma być wasza (darowizna?)? Nie musi ona stanowić waszej własności – wystarczy użyczenie jej dla celów budowlanych.

[sylwianowak]

Na działce która ma być darowizną niestety nie ma miejsca na wybudowanie czegokolwiek ponieważ jest ona już zabudowana budynkami gospodarczymi. I jeszcze jedno ma ona zostać podzielona pomiędzy nas a innego członka rodziny, nasza część nie będzie miała dostępu do drogi. Natomiast działka na której jest zamierzana inwestycja ma dostęp do drogi.

Co ma pani na myśli mówiąc o Rolniku autentycznym i ustawowym?
Mój mąż to Rolnik z krwi i kości i nie pozostaje nam nic innego jak walczyć o swoje przez Sąd.

Dziękuję za wszelkie wpisy

[bajbaga]

Sprawę o unieważnienie MPZP (bo inny powód nie ma racji bytu), w związku z takim wpisem można założyć ale:
- łaska sądu na pstrym koniu jeździ,
- upłynie sporo czasu zanim zapadnie wyrok,
- nawet jak zapadnie wyrok korzystny dla Was, to będzie musiał być uchwalony nowy MPZP, a to też wymaga czasu.

Nie znam „uwarunkowań” tej działki której masz być właścicielem, ale jeśli będzie graniczyć z Twoją działką, to jest wiele możliwości do budowy na niej zabudowy zagrodowej – choćby poprzez zcalenie działek.
A tak na marginesie, ta działka wydzielona musi posiadać dostęp do drogi publicznej.

[Gość mhtyl]

Cytat

Co ma pani na myśli mówiąc o Rolniku autentycznym i ustawowym?

bajbaga widzę,że pleć zmieniłeś

[Draagon]

Ja prosiłbym o wklejanie linków do wyroków sądów dotyczących zabudowy zagrodowej

[sylwianowak]

1)

ZAGADNIENIE: Budowa siedliska na własnym gruncie rolnym, przez rolnika prowadzącego gospodarstwo rolno-sadownicze.

Rolnik z gminy Trzebnica wystąpił, zgodnie z obowiązującym prawem, do Urzędu Miasta i Gminy o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej przez siebie inwestycji obejmującej budowę budynku mieszkalnego i zabudowań gospodarczych (garaży, przechowalni owoców i wiaty dla maszyn).

DECYZJA wydana z upoważnienia Burmistrza (sprawa miała miejsce przed kilku laty), przez Architekta Miasta i Gminy:
Odmowa wydania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla w/w inwestycji. W uzasadnieniu organ lokalizacyjny stwierdził iż zamierzenie inwestycyjne jest sprzeczne z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Trzebnica, który jako przeznaczenie terenu na którym planowana jest inwestycja przewiduje uprawy ogrodnicze i sady!

Trzebnica - Masz problem? Pomożemy Ci go rozwiązać!

ODWOŁANIE do Samorządowego Kolegium Odwoławczego
...złożone w przepisowym terminie, podnosiło bezprawność decyzji w świetle poglądów reprezentowanych w orzecznictwie sądowoadministracyjnym , uniemożliwiającą zarówno funkcjonowanie podmiotu gospodarczego jak i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rolnika.
DECYZJA SAMORZĄDOWEGO KOLEGIUM ODWOŁAWCZEGO
Wydana po rozpatrzeniu odwołania uchyliła w całości zaskarżoną decyzję!

UZASADNIENIE (wyjątki)
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren potencjalnego zainwestowania należy zaliczyć do gruntów rolnych! Gruntami rolnymi, w myśl kodeksu cywilnego, są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej. Pojęcie to obejmuje w szczególności grunty położne pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie do produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu. Zatem obszar zabudowany budynkiem mieszkalnym nie traci charakteru gruntu rolnego, jeśli będzie on ściśle powiązany z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Z dokumentów sprawy wynika, iż celem jest inwestycja mająca powiększyć gospodarstwo rolno sadownicze. Zamierzenie ma więc charakter siedliska. Pojęcie "siedliska" nie jest kategorią normatywną, bezspornym jest jednak fakt, iż jego celem jest zaspokojenie potrzeb socjalno - bytowych osób prowadzących gospodarstw rolne (Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 grudnia 1981 r.).

Organ lokalizacyjny nie stwierdził, że na terenie potencjalnej inwestycji nie jest prowadzone gospodarstwo rolne. Nie ustalił również, iż planowana inwestycja uniemożliwi w przyszłości prowadzenie gospodarstwa rolnego! Organ pierwszej instancji (Urząd Miasta i Gminy) nie ustosunkował się ponadto w żaden sposób do zarzutów inwestora zawartych w odwołaniu - nie wyjaśnił zatem w sposób wystarczający przesłanek dopuszczalności zabudowy siedliskowej. Zaniechanie Urzędu Miasta i Gminy doprowadziło w konsekwencji do naruszenia przepisów art. 7 i art. 77 kodeksu postępowania administracyjnego, nakazujących zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego przed wydaniem rozstrzygnięcia.

Należy dodatkowo podkreślić, iż zgodnie z poglądem reprezentowanym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, "zamierzenie budowy obiektów budowlanych służących produkcji rolniczej na terenie, którego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało ustalone jako grunty rolne, nie jest sprzeczne z tym planem w rozumieniu przepisu art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, jeżeli plan nie wprowadza zakazu takiej zabudowy" (Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 11 maja 1999 r. lub wyrok z 16 lutego 1999 r.) Tymczasem, w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji, Urząd Miasta i Gminy nie wykazał aby zakaz wznoszenia budynków na terenie potencjalnego zainwestowania był przewidziany w planie miejscowym.

Decyzja jest ostateczna!

2)

Tezy

Zamierzenie budowy obiektów budowlanych służących produkcji rolniczej na terenie, którego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostało ustalone jako grunty rolne, nie jest sprzeczne z tym planem w rozumieniu art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 89 poz. 415 ze zm./ w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, jeżeli plan nie wprowadza zakazu takiej zabudowy terenu.
Sentencja

Naczelny Sąd Administracyjny z udziałem S. Trautsolta, prokuratora Prokuratury Apelacyjnej delegowanego do Ministerstwa Sprawiedliwości, w sprawie z odwołania Kazimierza M. od decyzji Wójta Gminy Sz. z dnia 10 października 1997 r. w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, po rozpoznaniu w dniu 11 maja 1998 r. na posiedzeniu jawnym pytania prawnego pełnego składu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...), zgłoszonego na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /Dz.U. nr 122 poz. 593 ze zm./, o następującym brzmieniu:

Czy wobec brzmienia art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych /Dz.U. nr 16 poz. 78 ze zm./, w sytuacji gdy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego teren pod zamierzoną inwestycję, polegającą na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z budynkiem gospodarczym, jest terenem gruntów ornych przeznaczonych na cele rolnicze o powierzchni przekraczającej 1 ha, są podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym?

podjął następującą uchwałę:
Uzasadnienie

Pytanie prawne przedstawione do rozstrzygnięcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...) na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /Dz.U. nr 122 poz. 593 ze zm./ nasunęło się w toku rozpoznawania odwołania Kazimierza M. od decyzji Wójta Gminy Sz. z siedzibą w J. z dnia 10 października 1997 r., odmawiającej ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego na działce oznaczonej numerem 184/3, położonej w miejscowości D.

W świetle ustaleń tej decyzji teren pod zamierzoną inwestycję w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy Sz., uchwalonym przez Gminną Radę Narodową uchwałą nr V/24/89 z dnia 6 marca 1989 r. ze zmianą dokonaną przez Radę Gminy uchwałą nr IV/42/92 z dnia 9 września 1992 r. /Dz.Urz. Woj. (...) 1992 nr 10/, jest terenem gruntów ornych i powinien być wykorzystywany na cele rolnicze. Uwzględnienie wniosku przy takim ustaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodowałoby, zdaniem organu, nieważność decyzji z mocy art. 34 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 89 poz. 415 ze zm./.

W odwołaniu od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) Kazimierz M. wniósł o jej uchylenie i uwzględnienie żądania wniosku. Zarzucił, iż decyzja została wydana niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawnymi i aktualnym orzecznictwem w analogicznych sprawach; powołał się przy tym na art. 2 ust. 1 pkt 1, 3 i 4 oraz art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych /Dz.U. nr 16 poz. 78 ze zm./ oraz na wyrok NSA z dnia 12 listopada 1996 r. SA/Wr 3586/96.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...), występując do Naczelnego Sądu Administracyjnego z pytaniem prawnym przytoczonym w sentencji uchwały, w uzasadnieniu podało, że skoro teren zamierzonej inwestycji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie jest przeznaczony pod zabudowę zagrodową, ale w myśl art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych gruntami rolnymi są również grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu, to powstaje uzasadniona wątpliwość, czy są podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla wymienionej inwestycji na podstawie art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie należy zauważyć, że sposób sformułowania pytania prawnego i jego uzasadnienie mogą wskazywać, iż chodzi w nim o wyjaśnienie sposobu rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej, a nie o wyjaśnienie treści przepisów prawnych budzących wątpliwości interpretacyjne. Takie rozumienie tego pytania prowadziłoby do jego niedopuszczalności, gdyż odpowiedź na nie stanowiłaby rozpoznanie sprawy, a nie wyjaśnienie zagadnienia prawnego, co byłoby sprzeczne z instytucją pytań prawnych określoną w art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych /Dz.U. nr 122 poz. 593 ze zm./.

Wydaje się jednak, że przestawione pytanie prawne należy rozumieć w sposób ogólniejszy jako wystąpienie o wyjaśnienie kwestii prawnej, czy ustalenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenia terenu jako rolnego /ornego/ wprowadza samo przez się zakaz jakiejkolwiek zabudowy tego terenu.

Rozważając ten problem, należy zwrócić uwagę na art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 89 poz. 415 ze zm./; zapewnia on każdemu, kto ma tytuł prawny do gruntu, prawo swobodnego jego zagospodarowania, które może być ograniczone tylko przez ustawę i zasady współżycia społecznego. Oznacza to, że zasadą jest prawo właściciela do korzystania z gruntu będącego jego własnością /art. 140 Kc/ i tym samym prawo do swobodnego jego zagospodarowania, a ograniczenia tego uprawnienia /jako wyjątek/ mogą wynikać z ustaw i zasad współżycia społecznego.

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami prawa sposób wykonywania prawa własności nieruchomości /art. 33 cytowanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym/. Uprawnienie właściciela do swobodnego zagospodarowania jego nieruchomości może być ograniczone ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako prawa miejscowego, jeśli wynikają wprost z tego planu. Problem takich ograniczeń zatem sprowadza się do ustalenia treści postanowień planu. Należy przy tym zwrócić uwagę, że według art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, niezależnie od przeznaczenia terenu, mogą być ustalone szczególne warunki jego zagospodarowania, w tym zakaz zabudowy, wynikające z potrzeby ochrony środowiska przyrodniczego i kulturowego, prawidłowego gospodarowania zasobami przyrody oraz ochrony gruntów rolnych i leśnych. Według zaś art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych /Dz.U. nr 16 poz. 78 ze zm./ grunty rolne pod budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej są gruntami rolnymi. Oznacza to, że tego rodzaju zabudowa gruntów rolnych nie zmienia ich przeznaczenia.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że ustalenie przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego jako gruntu rolnego /ornego/ nie oznacza samo przez się zakazu takiej jego zabudowy, która nie zmienia jego przeznaczenia. Zakaz takiej zabudowy musiałby wynikać ze szczególnych warunków zagospodarowania takiego terenu, określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. A zatem aby ograniczyć prawo właściciela nieruchomości do podjęcia na niej określonej zabudowy lub do jej zabudowania w ogóle, nie wystarczy powołanie się na to, że teren według przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego jest gruntem rolnym, ale konieczne jest wykazanie, że plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza zakaz zabudowy tego terenu w ogóle lub zabudowy określonego rodzaju.

Powyższa wykładnia obowiązujących obecnie przepisów prawnych ma uzasadnienie również w licznym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego na tle poprzednio obowiązującego art. 3 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./. Orzecznictwo to, mające obecnie charakter historyczny ze względu na nieobowiązywanie tej ustawy, dopuszczało wszelką zabudowę gruntów rolnych obiektami służącymi do produkcji rolnej, jeśli ustalenia obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla określonego terenu ograniczały się do stwierdzenia jego przeznaczenia do wykorzystania rolniczego i nie zawierały zakazu jego zabudowy /wyroki z dnia: 3 grudnia 1981 r. SA/Kr 296/81 i 11 grudnia 1981 r. I SA 2435/81 - ONSA 1981 Nr 2 poz. 120 i 131; 13 stycznia 1985 r. SA/Ka 172/85 - ONSA 1985 Nr 1 poz. 32; 5 czerwca 1992 r. IV SA 166/92 - nie publ. oraz 12 listopada 1996 r. SA/Wr 3586/95 - nie publ./. Ten kierunek orzecznictwa, wypracowany na gruncie przepisów już nie obowiązujących, jest aktualny w obecnie obowiązującym stanie prawnym, który został omówiony wyżej.

Dlatego na podstawie art. 18 ust. 2 i art. 50 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ udzielono odpowiedzi jak w sentencji uchwały.

A tu jeszcze taka mała ciekawostka:

PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Czy rada miasta może w planie zagospodarowania przestrzennego wpisać zakaz zabudowy prywatnych działek ?

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 31 maja 2011 roku (sygnatura akt: II SA/Kr 85/11)

Stan faktyczny:

Rada miasta przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeden z właścicieli działek wezwał miasto do usunięcia naruszenia interesu prawnego, bowiem plan wprowadza zakaz zabudowy na terenie jego nieruchomości, które są opisane jako rolnicze. Miasto uznało to wezwanie za nieuzasadnione.

WSA orzekł:

Podczas przyjmowania uchwały rada miasta nie analizowana w ogóle wpływu zasad zrównoważonego rozwoju i ładu przestrzennego na plan miejscowy i dowolnie skorzystała z przysługującego jej władztwa planistycznego.

Uchwała jest nieważna w części przewidującej zakaz realizacji obiektów budowlanych na terenach rolnych.

Cytat

bajbaga widzę,że pleć zmieniłeś

przepraszam za małą pomyłkę

[bajbaga]

Być może umknęło, a jest bardzo istotne:

Cytat

2. Teoretycznie jest możliwość wygrania sprawy w sądzie odnośnie tego zapisu w pkt.3 (zakaz budowy kubaturowej) ale:
- jeśli nie występują inne okoliczności, które spowodowały ten zakaz, np. ochroną terenu z uwagi na jego walory ….., a zapisy w MPZP to sugerują.

Zwracam uwagę również na to, że przepisy się zmieniły (co w cytowanym opracowaniu zaznaczono), oraz na istotne stwierdzenie:

Cytat

A zatem aby ograniczyć prawo właściciela nieruchomości do podjęcia na niej określonej zabudowy lub do jej zabudowania w ogóle, nie wystarczy powołanie się na to, że teren według przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego jest gruntem rolnym, ale konieczne jest wykazanie, że plan zagospodarowania przestrzennego wprowadza zakaz zabudowy tego terenu w ogóle lub zabudowy określonego rodzaju.

Jest to ważne stwierdzenie dla tego przypadku, bo tu wykazano zakaz zabudowy.
Powoływanie się na II SA/Kr 85/11, jest w tym przypadku bezzasadne, bo tamten wyrok dotyczył miasta – co „trochę” zmienia sens dla naszego przypadku.

Biorąc to pod uwagę, należy w MPZP znaleźć uzasadnienie dla takiego zapisu (zakaz zabudowy kubaturowej) – jeśli takowego nie ma, to istnieje duża szansa na wygranie sprawy przed sądem.

Ps. Jeśli możesz to podaj (może być na prv) link do Twojego MPZP.
Jednak w ciemno obstawiam, że ten teren jest z jakiś względów „chroniony”.

[sylwianowak]

Cytat

Nie znam „uwarunkowań” tej działki której masz być właścicielem, ale jeśli będzie graniczyć z Twoją działką, to jest wiele możliwości do budowy na niej zabudowy zagrodowej – choćby poprzez zcalenie działek.
A tak na marginesie, ta działka wydzielona musi posiadać dostęp do drogi publicznej.

Czy można scalić działkę oznaczoną w planie jako budowlana i działkę rolną? Bo wydaje mi się że nie Edytowano 21 października 2011 przez sylwianowak (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

Nie chcę krakać, ale po analizie zapisów w MPZP – czarno to widzę, bo zakaz budowy jest umotywowany.
Toć tam w zasięgu rzutu kamieniem, są jakieś strefy ochronne.

Teren znajduje się pomiędzy stanowiskami archeologicznymi i istnieje duże prawdopodobieństwo, że także na nim „coś jest”. Co prawda nie wymieniono akurat R 21 – co może być jakimś punktem zaczepienia.

Na ten teren wchodzi pośrednia ochrona ujęcia wodnego – co prawda nie na tą działkę.

W ewentualnej „walce” należy uwzględnić, że potrzebna będzie opinia środowiskowa i konserwatorska.

Wszystko wskazuje na to, ze opinia środowiskowa może być negatywna, zwłaszcza, że przez ten teren planowany jest przebieg korytarza ekologicznego – czyli na „karku” jeszcze „zieloni”.

To jest tylko moje zdanie.

[sylwianowak]

No cóż dziękuję bardzo za opinię. Trzeba powalczyć o swoje bo jak mówiłam wcześniej innej możliwości nie ma. W opinii Wójta on nie widzi żadnych przeciwskazań żeby się tam wybudować. Co do korytarza ekologicznego nie widziałam tam żadnego opisu. Edytowano 21 października 2011 przez sylwianowak (zobacz historię edycji)

[Lyyn]

mój poprzedni nick sylwianowak
Domek stoi
Dużo by tu pisać, my koniec końców wezwaliśmy Gminę do '' usunięcia naruszenia prawa''
(art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Zaskarżyliśmy ich o to że wprowadzając zakaz zabudowy (zakaz wszelkiej lokalizacji obiektów kubaturowych) naruszyli nasze prawo, prawo rolnika do rozwoju na własnym gruncie (budowa domu, siedliska itp.) Sprawa poszła do sądu administracyjnego, nie mieli się czym bronić bo takie zakazy urzędy wprowadzają nagminnie, bez podania przyczyny, a przy takim zakazie Gmina musi wykazać ku temu ważne przyczyny. To tak w dużym uproszczeniu. Wygraliśmy sprawę, bardzo się z tego cieszymy, ale momentami człowiek już tracił nadzieję. Piszę to ponieważ chciałabym pomóc osobom znajdującym się w takiej sytuacji. Ja latami szukałam drogi prawnej, przeczytałam chyba wszystkie fora, gdyby ktoś chciał mogę pomóc i więcej powiedzieć na ten temat. Pozdrawiam