Podział działki czy warunki zabudowy

[Marcin&Ewa]

witam serdecznie wszystkich forumowiczów!
Zaczynamy naszą przygodę z budową domu, i zwracamy się z prośbą o poradę już na samym wstępie.

Opis sytuacji:
Działkę właśnie odziedziczyła żona wraz z siostrą.
działka nie jest objęta planem zagospodarowania. Ma 1270 m kw.
My z żoną planujemy budowę właściwie "już" - po uporaniu się z dokumentami (na kredyt oczywiście ). Siostra - gdzieś za 2-3 lata.
Działkę chcemy podzielić na dwie mniejsze.
Zasięgając informacji w urzędzie miasta Pani powiedziała że najlepiej będzie w pierwszej kolejności wystąpić o warunki zabudowy, później podzielić, dalej pozwolenie na budowę itd. Powiedziała że WZ będą obowiązywały dla obydwu działek...
Przeglądając jednak fora mam wątpliwości czy tak jest...

moje pytania:
1. Czy w pierwszej kolejności wystąpić o warunki zabudowy czy wykonać podział (czy jest możliwy podział działki bez WZ)??
2. Czy jeżeli uzyskam warunki zabudowy dla całej działki będą one w jakikolwiek sposób obowiązywały dwie działki po podziale?
3.Czy można wystąpić o WZ dla części działki (prostokąt ABCD pokrywający się z przyszłym podziałem działki czyli w przyszłości z naszą działką X)

Myślę że jest to w miarę zrozumiały opis.
Podsumowując, Co w naszej sytuacji będzie najlepszym i w miarę szybkim rozwiązaniem. Dodam że podział działki po wybudowaniu naszego domu byłby chyba utrudniony ze względu na kredyt - hipoteka na całej działce.

Z góry dziękujemy za wszystkie podpowiedzi, pozdrawiamy

Marcin i Ewa

[cyma2704]

Może ten temat coś rozjaśni

https://forum.budujemydom.pl/podzial-dzialk...00m-t13331.html

[bajbaga]

Pierwsze pytanie to takie, czyta działkę można podzielić na 2 działki budowlane.
Sprawdzić należy minimalną wielkość działki „budowlanej”.

[Marcin&Ewa]

Cytat

Pierwsze pytanie to takie, czyta działkę można podzielić na 2 działki budowlane.
Sprawdzić należy minimalną wielkość działki „budowlanej”.

Z tego co mi wiadomo to się da.
Minimalna wielkość to 600 m kw.

[Marcin&Ewa]

Cytat

Może ten temat coś rozjaśni

https://forum.budujemydom.pl/podzial-dzialk...00m-t13331.html

dzięki...
przeoczyłem ten wątek...
Ale widzę że i tak zdania są podzielone.... Najlepszym wyjściem byłaby wizyta i jakiegoś sensownego urzędnika - ale chyba ciężko będzie się z kimś w urzędzie spotkać i czegoś konkretnego dowiedzieć.
U mnie to duży urząd - Miasto Katowice - i raczej nikt chyba jakoś personalnie do sprawy nie podejdzie,

[BoARCH]

Witam.
1. Jeżeli podział działki 1200m2 jest możliwy (wg wstępnych ustaleń) - na dwie działki po 600m2 każda i w okolicy znajdują się działki o podobnej powierzchni - zabudowane
2. Jeżeli zmieszczą się na nich domy wolno-stojące z uwzględnieniem przepisów Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
3. jeżeli każda z podzielonych działek będzie miała dostęp do drogi publicznej

To podzieliłabym działkę na docelowe i wtedy wystąpiłabym o WZ dla dwu działek :
- w punkcie oznaczenie wnioskodawcy - wskazałabym zarówno Zonę jak i jej siostrę
- w punkcie określającym granice terenu - należy wskazać dwie działki po podziale ;
- w punkcie o sposobie zagospodarowania - należy napisać dwa domy jednorodzinne o gabarytach............., każdy na osobnej działce budowlanej ;
- w punkcie rozwiązania komunikacyjne - należy wskazać, że każda z działek będzie miała dostęp do drogi publicznej
- w punkcie o infrastrukturze technicznej - należy pokazać , że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między wykonawcą takich prac a inwestorem - i tutaj każdy z przyszłych inwestorów musi taką umowę ewentualnie podpisać.

Bo jeżeli - wielkość działek nie pozwalałaby na postawienie dwu wolno-stojących domów - to można wystąpić o zabudowę bliźniacza , gdzie każdy z segmentów stoi na własnej działce (osobne ściany konstrukcyjne) ale budynki stykają się ze sobą i są od siebie jedynie oddylatowane, lub ostatecznie można wystąpić o budynek jednorodzinny ale z dwoma mieszkaniami - tylko tutaj nie ma oddzielności gruntowej - jest współwłasność.

Co do Urzędu - to czasami lepiej jak masz wsparcie w architekcie , który pomoże Ci w uzyskaniu w/w warunków zabudowy.

Pozdrawiam
Odwiedź moją stronę

[Marcin&Ewa]

Cytat

Witam.
1. Jeżeli podział działki 1200m2 jest możliwy (wg wstępnych ustaleń) - na dwie działki po 600m2 każda i w okolicy znajdują się działki o podobnej powierzchni - zabudowane

Odwiedź moją stronę

Dziękuję za odpowiedz.
Zresztą bardzo pomocną.
Zastanawiam się tylko czy w sytuacji w której że podział nastąpi w pierwszej kolejności, nie będzie problemu z uzyskaniem później WZ i dalej pozwolenia.

Co do Architekta - owszem ma pomóc w załatwieniu formalności z WZ ale kwestie tego podziału zostawia nam

A gdyby postawić dom na współwłasności - a później podzielić? (tu pojawia sie problem z hipoteką na obydwu działkach)

Dziękuję za poradę

[bajbaga]

To nie jest takie proste!
"Okolica" nie ma tu nic do "gadania" !

Ta działka nie jest „budowlana”, tylko „rolna”.
O zmianie przeznaczenia decyduje MPZP, albo WZ .
Działek rolnych nie można dzielić na mniejsze niż 3.000m2 (poza wjatkiem, który nie ma tu zastosowania).
Wszelkie działania w tym zakresie (podziału) są uregulowane w Ustawie o nieruchomościach. Nowela z sierpnia 2007 (Dz.U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218) wprowadziła szereg zmian ale zasady podziału nieruchomości bez obowiązującego MPZP pozostały w zasadzie niezmienne.

Cytat

DOKUMENTY POTRZEBNE DO ZŁOŻENIA WNIOSKU O PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI
• dokument stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
• wypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy wniosek dotyczy podziału nieruchomości nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
• pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków zatwierdzające podział nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków
• wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, które nie muszą być zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• protokół z przyjęcia granic nieruchomości
• wykaz zmian gruntowych
• wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej
• mapę z projektem podziału

Wynika z tego jasno, że w pierwszej kolejności ma być WZ (z planowanym podziałem).

[BoARCH]

Cytat

To nie jest takie proste!
"Okolica" nie ma tu nic do "gadania" !

Ta działka nie jest „budowlana”, tylko „rolna”.
O zmianie przeznaczenia decyduje MPZP, albo WZ .
Działek rolnych nie można dzielić na mniejsze niż 3.000m2 (poza wjatkiem, który nie ma tu zastosowania).
Wszelkie działania w tym zakresie (podziału) są uregulowane w Ustawie o nieruchomościach. Nowela z sierpnia 2007 (Dz.U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218) wprowadziła szereg zmian ale zasady podziału nieruchomości bez obowiązującego MPZP pozostały w zasadzie niezmienne.

Wynika z tego jasno, że w pierwszej kolejności ma być WZ (z planowanym podziałem).

Masz rację - przeoczyłam ten ważny fakt że zgodnie z ustawa o o gospodarce nieruchomościami jest napisane:

Art. 94. 1. W przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dlatego faktycznie - najpierw należy wystąpić o WZ , a we wniosku o ich sporządzenie należy zaznaczyć , że interesuje nas podział działki i budowa dwu wolno-stojących domów jednorodzinnych. Do takiego wniosku należy dołączyć szkic podziału wraz ze szkicem zagospodarowania nieruchomości, która uwzględniałaby założenia o których pisałam w poprzednim poście- wzajemne odległości, przewidywana wielkość budowanych obiektów, dostęp do drogi publicznej, dostęp do mediów.......

Zgodnie z ustawą o planowaniu przestrzennym :
Możemy takiej decyzji nie otrzymać jeżeli nie zostaną spełnione warunki art. 61
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Także zgodnie z w/w jeżeli były stare plany na terenie gdzie znajduje się wasza działka albo przynajmniej jest sporządzone studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy , które mówiły lub mówią o tym , że tereny na której znajduje sie wasza dzialka są przeznaczone pod budownictwo - z uzyskaniem decyzji nie bedzie problemu , ale jeżeli tego nie bedzie - to .............. może być kiepsko.

Pozdrawiam
Odwiedź moją stronę

[Gość adiqq]

Cytat

dzięki...
przeoczyłem ten wątek...
Ale widzę że i tak zdania są podzielone.... Najlepszym wyjściem byłaby wizyta i jakiegoś sensownego urzędnika - ale chyba ciężko będzie się z kimś w urzędzie spotkać i czegoś konkretnego dowiedzieć.
U mnie to duży urząd - Miasto Katowice - i raczej nikt chyba jakoś personalnie do sprawy nie podejdzie,

nie macie tam na pewno MPZP?
kurcze, nie wiedziałem że na śląsku są jeszcze miasta bez MPZP...w Rybniku i wszystkich sąsiednich miastach jest plan zagospodarowania przestrzennego...

[bajbaga]

„Odrolnienie” na terenach aglomeracji miejskiej jest ustawowe (Ustawa o ustroju rolnym).

[kalumet]

Cytat

nie macie tam na pewno MPZP?
kurcze, nie wiedziałem że na śląsku są jeszcze miasta bez MPZP...w Rybniku i wszystkich sąsiednich miastach jest plan zagospodarowania przestrzennego...

może i jest ale nie na całości
u mnie np po drugiej stronie drogi obowiązuje MPZP
a dla mojej działki są WZ
szukając działki na śląsku była ta sama sytuacja
że większość ulic miała tylko w części MPZP

[Marcin&Ewa]

Cytat

To nie jest takie proste!
"Okolica" nie ma tu nic do "gadania" !

Ta działka nie jest „budowlana”, tylko „rolna”.
Wynika z tego jasno, że w pierwszej kolejności ma być WZ (z planowanym podziałem).

W KW jest zapis o "sposób korzystania: Ł - łaki stałe.
W wypisie z rejestru gruntów przewija sie też "ogród" i "grunty orne"

Cytat

nie macie tam na pewno MPZP?
kurcze, nie wiedziałem że na śląsku są jeszcze miasta bez MPZP...w Rybniku i wszystkich sąsiednich miastach jest plan zagospodarowania przestrzennego...

Na czerwono omawiana działka

Na pewno. Ja też bardzo się zdziwiłem co dziwne w części ten ulicy nawet jest MPZP a w części nie - pech to pech.

Cytat

Także zgodnie z w/w jeżeli były stare plany na terenie gdzie znajduje się wasza działka albo przynajmniej jest sporządzone studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy , które mówiły lub mówią o tym , że tereny na której znajduje sie wasza dzialka są przeznaczone pod budownictwo - z uzyskaniem decyzji nie bedzie problemu , ale jeżeli tego nie bedzie - to .............. może być kiepsko.

Pozdrawiam
Odwiedź moją stronę

Dzięki za obszerne rozwinięcie tematu.

Myślę że kolejność będzie taka jak wskazujecie,
Zanim dostanę odpowiedzi od dostawców mediów, spróbuję jeszcze załatwić jakiś wstępny, czy jak to nazwać podział działki przez geodetę, żeby na wniosku o WZ wrysować już to tak jak być powinno. Później wniosek o WZ, podział no i może w końcu zaczniemy działać konkretnie:)

Dzięki raz jeszcze za podpowiedzi.

A tak jeszcze zupełnie przez przypadek - możliwe jest wystąpienie z wnioskiem o sporządzenie MPZP???
Natrafiłem przypadkiem http://bip.um.katowice.pl/index.php?s=16&r=&id=1139 Edytowano 29 stycznia 2011 przez Marcin&Ewa (zobacz historię edycji)

[BoARCH]

Cytat

A tak jeszcze zupełnie przez przypadek - możliwe jest wystąpienie z wnioskiem o sporządzenie MPZP???
Natrafiłem przypadkiem

Myślę , że nie należy się zastanawiać - należy wystąpić z wnioskiem nie o WZ tylko o MPZP. Na wskazanej przez Ciebie stronie - jest napisane, że termin załatwiania spawy - 1 miesiąc. Bardzo szybko. Twoja działka leżu w bezpośrednim sąsiedztwie sporządzonego planu - z zapisem MM.

Pozdrawiam
Życzę Ci - szybkiego załatwienia sprawy (1 miesiąc ) - i po sprawie.
Odwiedź moją stronę

[bajbaga]

Cytat

Myślę , że nie należy się zastanawiać - należy wystąpić z wnioskiem nie o WZ tylko o MPZP. Na wskazanej przez Ciebie stronie - jest napisane, że termin załatwiania spawy - 1 miesiąc. Bardzo szybko.

Ja tylko nieśmiało zwracam uwagę, ze znów nie jest to takie proste.
Czytajcie co jest napisane ! Mając jednocześnie na uwadze obowiązujące przepisy (Ustawa o planowaniu ….), których znajomość jest niezbędna – zwłaszcza przy niektórych profesjach.

W terminie 1 m-ca następuje „proces” związany z przyjęciem lub odrzuceniem wniosku o zmianę MPZP – a nie zmiana (uzupełnienie) MPZP. Tu jest, w zasadzie, taka sama procedura jak przy uchwalaniu nowego MPZP.

Cytat

…. należy wystąpić z wnioskiem nie o WZ tylko o MPZP

Dla WZ termin jest 65 dniowy (z wyjątkami) , a dla zmian w MPZP może wynosić kilka lat – fajna porada

[Barbossa]

j.w.
ciekawa interpretacja zapisu, nie ma co

cytat ze strony

Cytat

Zarejestrowane wnioski są analizowane i rozpatrywane w trybie dotyczącym sporządzania i zmian miejscowych planów określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

więc chyba nie ma wątpliwości

[Marcin&Ewa]

Cytat

j.w.
ciekawa interpretacja zapisu, nie ma co

cytat ze strony

więc chyba nie ma wątpliwości

Ja tak właśnie się domyślam że ten miesiąc to będzie na zarejestrowanie wniosku i powiadomienie o tym fakcie.

Więc działamy nadal w temacie WZ.
Dzięki za zainteresowanie