Budowa domu później w części sklep spożywczy

[Piotr Łuczka]

Witam,

chciałbym mam działkę w centrum miejscowości i chciałbym postawić tam sklep.
Jednak ze względu na koszty kredytu chciałbym skorzystać z kredytu mieszkaniowego czyli

1. Wybudować dom (kredyt mieszkaniowy)
2. Po np 1 miesiącu od pozwolenia na użytkowanie otworzyć działalność - sklep na 40% powierzchni.

Budynek projektuje architekt więc od razu mogę uwzględnić wymagania pod sklep (wysokość kondygnacji oddzielne wejścia, odpowiednia ilość pomieszczeń).

Czy o czymś zapomniałem? Czy bank może mieć jakieś wątpliwości? Czy może być problem z otwarciem sklepu?

Proszę o informację
Pozdrawiam
Piotr

[labas]

Lepiej budować od razu pod działalność, wszystko wrzucisz w koszty, będzie sporo taniej.

[Barbossa]

tak
zgodność z MPZP
zmiana sposobu użytkowania
i parę innych kwiatków
czyli nie miesiąc z pewnością, jeżeli wcale

[Piotr Łuczka]

MPZP ok
w moim przypadku akurat miesiąc, dwa nie robią różnicy
jakie problemy ze zmianą sposobu użytkowania? Rozumiem projekt + odbiory?

Koszty ok.
Po wybudowaniu pewnie również będę mógł rozliczyć część kosztów budowy, a napewno adaptacji. Przypuszczam, że gdybym brał faktury za mat budowlane na działalność, którą aktualnie prowadzę to po przeniesieniu działalności w nowe miejsce będę mógł je rozliczyć..

Z waszego doświadczenia - jakie są aktualnie realne warunki kredytów inwestycyjnych jak się mają do kredytów mieszkaniowych? Wg moich wstępnych kalkulacji różnica to ok 4-5%.

Pozdrawiam
Piotr


 

[Etka]

Cytat

Lepiej budować od razu pod działalność, wszystko wrzucisz w koszty, będzie sporo taniej.

No niezupełnie.

[bajbaga]

Cytat

chciałbym mam działkę w centrum miejscowości i chciałbym postawić tam sklep.
Jednak ze względu na koszty kredytu chciałbym skorzystać z kredytu mieszkaniowego czyli

A nie chodzi tu przypadkiem o budowanie z kredytu „Rodzina na swoim” ?

Pomijając to pytanie, to i tak:

1. Dla mieszkaniowki można wystąpić o zwrot części podatku VAT – ale tylko za część mieszkaniową – jak to zrobić, przed wydzieleniem?
2. Jak odliczysz całość, to będziesz przestępcą podatkowym – jak US to wychwyci.
3. Budując na firmę podatek VAT „odliczasz” w całości.


Z powyższego i z poprzednich wpisów, raczej wynika, że lepiej od początku budować „docelowo”.

[labas]

Cytat

3. Budując na firmę podatek VAT „odliczasz” w całości.

Do tego wpuszczając wszystko w koszty firmy, masz spokój z płaceniem podatku na spory okres.
Kredyt na firmę jest tańszy, bo wchodzi w koszty.

[bajbaga]

Takie sprostowanie.
Może nie koszty samej budowy ścian, bo to będzie przez US potraktowane jako inwestycja.
Ale już samo wykończenie „gołych” ścian (tynkowanie, malowanie, posadzki, zakup drzwi itp.) – i owszem.

Całokształt wszystkich aspektów tej sprawy, jest dość skomplikowany – należy dokładnie rozważyć wszelkie za lub przeciw.

Dla ułatwienia decyzji podstawowe definicje:

Cytat

Prawo budowlane:

Art. 3. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek
wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej,
służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie
samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej
niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu
użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni
całkowitej budynku;

Rozporządzenie w sprawie WT:

§ 3. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o:
14) lokalu użytkowym - należy przez to rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone
stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo
pomieszczeniem gospodarczym,

Jeśli spełnisz wymagania definicji Art.3.2a (nie więcej niż 30% powierzchni), to nawet umieszczając w projekcie lokal użytkowy , dalej będziesz budował dom mieszkalny jednorodzinny i część kosztów związanych z budową (wykończeniem) tego lokalu, możesz zaliczyć do kosztów Twojej firmy.


Jeśli jednak teraz, czy w przyszłości przekroczysz te 30%, to może się okazać, że naruszasz zapisy MPZP lub WZ – a to oznacza kłopoty.

[autorushd]

Co to znaczy powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30%?

[bajbaga]

Rozumiem, że chodzi Ci o definicję powierzchni całkowitej, a nie o te 30%

Według PN-ISO 9836:1997 ( punkt 5.1.3.1) w uproszczeniu (sumarycznie) : jest to powierzchnia wszystkich kondygnacji budynku w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę budynku tzn. tarasy, schody zewnętrzne, podcienia, balkony, , zjazdy do garaży, itp.

[autorushd]

Cytat

Rozumiem, że chodzi Ci o definicję powierzchni całkowitej, a nie o te 30%

Według PN-ISO 9836:1997 ( punkt 5.1.3.1) w uproszczeniu (sumarycznie) : jest to powierzchnia wszystkich kondygnacji budynku w obrysie zewnętrznym ścian oraz wszystkich elementów wykraczających poza kubaturę budynku tzn. tarasy, schody zewnętrzne, podcienia, balkony, , zjazdy do garaży, itp.

A garaże , ogrody zimowe? Wszystko będzie w jednej bryle.

[bajbaga]

Cytat

...jest to powierzchnia wszystkich kondygnacji budynku w obrysie zewnętrznym ścian ..

Edytowano 19 stycznia 2011 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[autorushd]

Pytam sie o te garaże bo w banku przy rozeznaniu o kredyt tez były takie warunki tj max 30% tyle ze tam nie można było wliczyć garażu.

Ale z tego co napisałeś to ogród zimowy to taki taras, wiec nie powinno być problemów. A skoro wjazd do garażu to raczej garaż też, przynajmniej na logikę . Edytowano 19 stycznia 2011 przez autorushd (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

Bo banki dość rygorystycznie pojmują określenie „ w bryle budynku”.
Jeśli garaż fizycznie nie „wchodzi” w budynek, to przyjmują, że jest „dolepiony” a nie w bryle.

[autorushd]

Cytat

Bo banki dość rygorystycznie pojmują określenie „ w bryle budynku”.
Jeśli garaż fizycznie nie „wchodzi” w budynek, to przyjmują, że jest „dolepiony” a nie w bryle.

Ale rozumiem ze to co piszesz to interpretacja banku tylko.

Musze się jeszcze skonsultować z architektami. Co oni na to.

[bajbaga]

I tak i nie. Jest to bardziej skomplikowane, bo wynika z podanej normy – a ta obowiązuje w wielu przypadkach.

Również architekci w wielu przypadkach, też w taki sposób projektują garaż, aby choć troszkę „wchodził” w bryłę budynku, lub (i) aby ściana miedzy nim a budynkiem nie była tak „gruba” jak zewnętrzne ściany budynku : np. http://pprojekt.pl/projekt2503-a_011,rzuty.html, lub http://pprojekt.pl/projekt852-syntia_b,rzuty.html - projekty robione pod bank i urząd (podatek od nieruchomości).

[autorushd]

A w praktyce jakie konsekwencje ma przekroczenie tych 30%? Rozumiem że np, np okna ,m drzwi , brama garażowa będą montowane na 23%.

Jakie inne skutki? Chciałbym wiedzieć czy warto się o to zabijać. Edytowano 20 stycznia 2011 przez autorushd (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

Przestaje być budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym – z definicji.

A to może oznaczać niezgodność zabudowy z określoną funkcjonalnością zabudowy dla danej działki (terenu) określonego w MPZP lub w WZ – jeśli określono ją jako (tylko) zabudowę mieszkaniową (jednorodzinną).

A to z kolei może oznaczać odrzucenie takiego projektu przez starostwo.

[autorushd]

W takim razie jaka jest definicja tarasu?
Pytam się bo będę miał ogród zimowy i chciałbym go zakwalifikować do powierzchni całkowitej. na ogród wychodzą dwoje drzwi. Ogród na posadzkę betonową. Przejdzie?