Mieszkanie: sprzedać czy wynająć?

[Gość adiqq]

Witam, potrzebuję porady...a wydawałoby się że wszystkie aspekty tej sprawy mam już wyjaśnione...okazało się że jednak nie......

Tytułowe mieszkanie chcieliśmy sprzedać, wydawało mi się że już wszystkie aspekty miałem dograne, z US nie byłoby problemu, bo łapiemy się pod ulgę meldunkową....dobrze że przez przypadek przeczytałem jakis artykuł o zwrocie bonifikaty. Otóż to - mieszkanie zostało kupione z zasobów gminy z bonifikatą,a nie minęło jeszcze 5 lat (brakuje jeszcze około roku).
na dziś mam 2 opcje (tak przynajmniej mi się wydaje)
- najprostsza - wynająć na okres roku, potem sprzedać bez kombinowania...
- skomplikowana - szukać kupca, który zgodzi się podpisać notarialną umowę przedwstępną, z kwotą zbliżoną do 100%, a akt przeniesienia własności podpisać za rok, jak już minie te nieszczęsne 5 lat....

w rzeczywistości jest to wszystko trochę bardziej skomplikowane, bo nawet jak minie te 5 lat na mieszkanie, to nie minie jeszcze 5 lat na dokupiony udział w sąsiedniej działce(chce to sprzedać w pakiecie) - ale tutaj akurat się nie boję - nie muszę zwracać bonifikaty jak pieniądze ze sprzedaży tej działki w całości przeznaczę na zakup nieruchomości - i tak planujemy kupić kawalerkę....tyle że tak mogę zrobić dopiero jak minie 5 lat na mieszkanie...

doradźcie co zrobić - czy zwyczajnie wynająć na okres roku, czy też szukać kupca który który pójdzie na taki układ jak opisałem powyżej (liczę się z faktem, że będę musiał zejśc dodatkowo z ceny, a mieszkanie które i tak chcę kupić, będę mógł kupić dopiero za rok)

[Gość mhtyl]

Pomijając zawiłości z jakimi przyszło Ci się zmierzyć to powtórzę po znajomym który wybudował drugi dom a na moje pytanie czy będzie sprzedawał ten pierwszy to powiedział - Po co sprzedawać kurę znosząca złote jajka.
Ja bym na Twoim miejscu wynajmował i co miesiąc masz zapewniony dopływ gotówki.
We Wrocławiu co niektórzy ludzie żyją tylko z wynajmowań mieszkań ,przeważnie dla żaków.

[bajbaga]

Są jeszcze inne możliwości, które nie powodują zwrotu bonifikaty:
- zamiana,
- sprzedaż osobie bliskiej (zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu )
- przeznaczenie środków ze sprzedaży na „cele mieszkaniowe”.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art.68, 2, 2a, 2b.
http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741


Ps. Na grunt „okres ochronny” to 10 lat, a nie 5.

[Gość adiqq]

Cytat

Są jeszcze inne możliwości, które nie powodują zwrotu bonifikaty:
- zamiana,
- sprzedaż osobie bliskiej (zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu )
- przeznaczenie środków ze sprzedaży na „cele mieszkaniowe”.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami, art.68, 2, 2a, 2b.
http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU19971150741


Ps. Na grunt „okres ochronny” to 10 lat, a nie 5.

Rysiu, analizowałem to już na różne sposoby, nawet wysłałem maila do naczelnika wydziału mienia - i to co odpisał, potwierdza to co wiedziałem już wcześniej - żeby uniknąć zwrotu bonifikaty, CAŁE pieniądze uzyskane ze sprzedaży, należy przeznaczyć na kupno nieruchomości - w moim przypadku nie ma takiej możliwości...
sprzedaż osobie bliskiej - też odpada....
przeznaczenie środków na cele mieszkaniowe - to nie jest tak jak piszesz, były już wyroki sądów w tej sprawie i tutaj precyzyjnie pisze że cała kwota musi być przeznaczona na zakup, np remont odpada(był wyrok sądu w takiej sprawie na niekorzyść sprzedającej osoby)
akurat grunt 5 czy 10 lat bez różnicy, bo te pieniądze pójdą na kupno mieszkania...

Cytat

Po co sprzedawać kurę znosząca złote jajka.

to nie jest takie oczywiste
Mieszkanie jest duże - pod kątem wynajmu dużo korzystniej (przynajmniej w moim mieście) jest posiadać mniejsze mieszkanie M-2 lub M-3(z mniejszym czynszem -) niż duże....tak też docelowo planujemy....sprzedać, kupić mniejsze, a różnice przeznaczyć na nadpłacenie kredytu....

Rysiu, jeszcze odpowiedź pana z UM

"Odpowiadając na maila informuję, co następuje.
W przypadku sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat zastosowanie ma
art..68 ust.2a pkt5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami: nie żąda się zwritu bonifikaty w przypadku sprzedaży
lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone
zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo
nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Zwracam
szczególną uwagę na fakt, że w pierwszej kolejności następuje zbycie
dawnego mieszkania gminy a późnie następuje nabycie za conajmniej wszystkie
środki uzyskane z tego zbycia . Nie zalicza się przeznaczenia środków na
szeroko rozumiane cele mieszkaniowe tylko na nabycia opisane wyżej. "

[Afrodytaa]

Wydaje mi się, że opcja z zamianą na mniejsze byłaby w tym wypadku chyba najlepsza. Ale co do prawnych aspektów, to już trudno mi powiedzieć...

[bajbaga]

Że za całość, to bezapelacyjnie.

Sytuacja jest trochę skomplikowana i to pod każdym względem.
Rynek nieruchomości ma raczej tendencje spadkową.
Ale jeśli z jakiś powodów czas Cię nagli, to można zrobić tak:

Podpisać umowę sprzedaży tego gruntu (udziału) z umową przedwstępną (z zadatkiem) na sprzedaż mieszkania.
Jednocześnie zawrzeć z kupującym terminową umowę użyczenia tego mieszkania.
Kwota zadatku, nie powinna być mniejsza niż opłaty eksploatacyjne + cena wynajmu, licząc do czasu przewidywanego skonsumowania umowy kupna mieszkania.

Za uzyskane pieniądze kupić to (nowe) mieszkanie i spokojnie czekać na sprzedaż mieszkania zadatkowanego.

[Gość adiqq]

póki co to sytuacja wygląda nastepująco:
są 2 osoby którym mieszkanie sie podoba, ale się zastanawiają...bo generalnie mieszkanie się wszystkim podoba, tylko cena już mniej - niestety efekt kryzysu w nieruchomościach...
jest też osoba która wynajmnie od ręku z opcją kupna w przyszłości...tyle że ta osoba nie może czekać - do 15 musi coś znależć....no i znowu te dylematy...
gdyby ktoś był zdecydowany na kupno, to od razu zrobiłbym Rysiu tak jak piszesz...

[bajbaga]

A zamiana na 2 mniejsze ?

[Gość mhtyl]

Cytat

to nie jest takie oczywiste
Mieszkanie jest duże - pod kątem wynajmu dużo korzystniej (przynajmniej w moim mieście) jest posiadać mniejsze mieszkanie M-2 lub M-3(z mniejszym czynszem -) niż duże....tak też docelowo planujemy....sprzedać, kupić mniejsze, a różnice przeznaczyć na nadpłacenie kredytu....

We Wrocku wynajmują mieszkania dla kilku studentów ,koszt rozbity na poszczególna osobę jest mały aniżeli przy wynajmowaniu przez jedna osobę całego mieszkania.

Cytat

A zamiana na 2 mniejsze ?

Tylko znajdź kogoś kto ma dwa małe, na pewno do łatwych to nie należy

[bajbaga]

Rozumiem obawy przed wynajmem. Przepisy chronią i to mocno wynajmującego.
Często w efekcie wynajmu, ogólne koszty z nim związane, nie są pokrywane z kwot wpływających.
Jak się ma mieszkanie wykończone w dość wysokim standardzie, to taki wynajem niesie ze sobą duże ryzyko dewastacji – wiem z własnego doświadczenia.

[Gość adiqq]

u mnie w grę wchodzi jeszcze 1 aspekt, o którym do tej pory nie wspominałem - mieszkanie ma hipotekę, ale bank wstępnie obiecał, że zwolni hipotekę po spłaceniu xxx pln - więc to nie problem. Tyle, że to eliminuje zamianę mieszkania, pozostaje jedynie sprzedaż i kupno mniejszego...
akurat z wynajmem mam do czynienia od kilku lat, odpukać, do tej pory mam korzystne doświadczenia...no ale nie ukrywam, że wolałbym sprzedać....

[SRX]

Ja bym póki co wynajęła a później sprzedała, chyba, że chcesz dla dziecka trzymać to lepiej wynajmować cały czas. Za kilkanaście lat ceny mieszkań raczej sporo spadną, więc nie opłaca się inwestować w mieszkania. Ludzi jest coraz mniej a mieszkań buduje się z każdym rokiem bardzo dużo.

Z drugiej strony nie kombinowałabym z odroczeniem terminu podpisania aktu notarialnego, musiałbyś spuścić z ceny i to mocno. Jeśli nie spieszy Ci się z pieniędzmi, wolałabym poczekać. Ewentualnie można wynająć, z możliwością późniejszego zakupienia mieszkania.

A mniejszego mieszkania też bym nie kupowała, wolałabym kupić ziemię, bo ceny działek rosną cały czas i raczej nie będą spadać.

[Gość adiqq]

Cytat

Z drugiej strony nie kombinowałabym z odroczeniem terminu podpisania aktu notarialnego, musiałbyś spuścić z ceny i to mocno. Jeśli nie spieszy Ci się z pieniędzmi, wolałabym poczekać. Ewentualnie można wynająć, z możliwością późniejszego zakupienia mieszkania.

dużo nie trzeba czekać(1 rok), a z ceny i tak trzeba zejśc, bo inaczej sie nie sprzeda...taki teraz okres w nieruchomościach, że to kupujący dyktują warunki....

Cytat

A mniejszego mieszkania też bym nie kupowała, wolałabym kupić ziemię, bo ceny działek rosną cały czas i raczej nie będą spadać.

to co, mam kupić ziemie i teściowej postawić namiot do mieszkania na tej ziemii?
kusząca perspektywa

[Gość adiqq]

Cytat

Ja bym póki co wynajęła a później sprzedała, chyba, że chcesz dla dziecka trzymać to lepiej wynajmować cały czas. Za kilkanaście lat ceny mieszkań raczej sporo spadną, więc nie opłaca się inwestować w mieszkania. Ludzi jest coraz mniej a mieszkań buduje się z każdym rokiem bardzo dużo.

decyzja zapadła, wynajmujemy na razie, docelowo będziemy chcieli sprzedać....

swoją drogą akurat rybnik wyłamuje się z tych trendów o których piszesz, bo przez ostatnie lata we wszystkich ościennych miastach ubywa mieszkańców, a w rybniku nie ubywa, a wręcz trochę przybywa, druga sprawa, że buduje się bardzo mało
więc na jakieś spektakularne spadki akurat bym nie liczył...
aha, jeszcze zapomniałem dodać, że na okres przejściowy będziemy wynajmować kawalerkę - i jak szukam od jakiegoś czasu, to zauważyłem pewną prawidłowośc...jak nie ma kosmicznej ceny za wynajem, tylko taka "normalna" to mieszkania błyskawicznie znajdują najemców....

[Gość adiqq]

no sprawa już prawie zamknięta...mieszkanie wynajęte, kawalerka wynajeta, teraz pora na przeprowadzkę Edytowano 11 sierpnia 2012 przez adiqq (zobacz historię edycji)

[Baru]

Tak se jeszcze dodam w temacie sprzedaży i tych 5 lat...
Jest jeden myk - te 5 lat to nie jest 5x12miesięcy od daty zakupu... To jest do końca roku kalendarzowego, w którym upływa te nieszczęsne 5 lat.
Przekonaliśmy się o tym z Wyględnym na włsnej skórze i kieszeni Mieszkanie kupiliśmy na początku kwietnia 2000r. Akt sprzedaży podpisaliśmy 30 czerwca 2005. No i co?? Po dwóch latach wezwanko do skarbówki - rozliczyć się z kasy za sprzedane mieszkanie! My oczy jak 5zł - ale że niby dlaczemu i co im do tego, 5 lat się przekręciło itd... A miła Pani mnie wtedy uświadomiła... Jakieś faktury były, ale niestety skarbówka ma jasno (jak dla kogo!!! ) określone co jest celem mieszkaniowym, a co nie. I nie ma znaczenia, że tak naprawdę wszystko wciągnęła chałpa - łóżka nie zaliczysz do celu mieszkaniowego, mebli (nie zabudowy), krzeseł i miliona innych rzeczy do domu. No i musieliśmy zapłacić 10% od różnicy między ceną sprzedaży a wartością uznanych przez us faktur, plus oczywiście odsetki Na szczęście w swej łaskawości na raty nam to rozbili...

[Gość adiqq]

Baru - znam dobrze temat, przewałkowałem go wzdłuż i wszerz
Ale temat końca roku kalendarzowego dotyczy tylko skarbówki....tutaj już na dziś nam by wystarczyła ulga meldunkowa..
natomiast jeśli chodzi o zakup z bonifikatą, to tutaj liczy się równo 5 lat...ale i tak profilaktycznie chyba poczekamy do świętego spokoju do końca roku