III klasa ziemi, brak MPZP, a budowa domu

[Wojtek1988]

Witam, błądzę w Internecie, od strony do strony, w gminie raz mówią mi tak, raz tak, zależy na kogo trafię, czuję, że nie są na tyle kompetentni i pewni tego co mówią, dlatego piszę tutaj ten post. Moja sytuacja wygląda tak, Mój ojciec (rolnik) posiada działkę rolną 2000m2, taka tam 22m szeroka i około 85m długa. Ja nie posiadam wykształcenia rolniczego. Chciałbym na tej działce postawić dom jednorodzinny, w tej wiosce nie ma MPZP, lecz cała wioska jest zabudowana domkami.  Do rzeczy, działka jest III klasy, w jej bliskim sąsiedztwie (z trzech stron tej działki są nowe domki jednorodzinne, także można powiedzieć że płot w płot), ciut dalej kolejne domy itd. Działka ta jest w odległości 30metrów od drogi publicznej, każdy w dych domkach ma prąd, wodę itd., więc o przyłącza nie byłoby pewnie problemu. Obok tej działki wiem, że gość ma IV klasę ziemi. Ojciec chciałby przekazać mi działkę jako darowiznę, ale w gminie różnie mi mówią, raz że będę mógł się budować, raz że nie i wiecie jak to jest..

Zgodnie z nowo wprowadzonym przepisem art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, nie wymaga się uzyskania zgody ministra na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają określone warunki 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych,
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. (myślę że spełniają warunki co wyżej opisałem).

No i teraz tak, jak to w końcu jest, będę mógł się tam wybudować jeśli ojciec przekaże mi działkę jako darowiznę? Jak zacząć, jak uzyskać warunki zabudowy, czy tą 3 klasę będę musiał odrolnić za zgodą ministra, jakie to są koszta itd.?. Jak wspomniałem wcześniej działka 2000m2, domek 100m2 max. Będę bardzo wdzięczny za udzielenie odpowiedzi.

Na koniec chciałbym dodać, że u mojego wujostwa była sytuacja taka, że wujek rolnik zaczął budowę domu na siebie na IV klasie ziemi, po zrobieniu murów przepisał całość na syna rolnika, w ten sposób omijali jakieś przepisy, nie wiem czy ma to jakieś znaczenie i możliwość do mojej sytuacji. Z góry dziękuję i serdecznie wszystkich pozdrawiam.

[Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne]

Przede wszystkim trzeba wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Może to zrobić pański Ojciec lub Pan, bo do tego nie trzeba być właścicielem działki. Podstawową sprawą jest bowiem to, czy władze samorządowe dopuszczają możliwość zabudowy tej działki.  

Zmiana przeznaczenia gruntu to dalszy etap.

[Wojtek1988]

Jeżeli będzie decyzja pozytywna to co dalej? I analogicznie co w przypadku, kiedy decyzja będzie odmowna?

 

[Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne]

Prz pozytywnej dla Pana treści decyzji o warunkach zabudowy - wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej przynajmniej części działki, gdzie ma powstać budynek.

Jeśli decyzja będzie niekorzystna - odwołanie.

[JerzyH]

Takimi sprawami to nie gmina (po tam faktycznie nie mają wiedzy) ale Starostwo, dział zajmujący sie udzielaniem pozwoleń na budowę. Tam wszystko ci wytłumaczą i powiedza jak to ma wyglądać.

[Radca Prawny Piotr Drogosz]

To wymaga sprawdzenia. Nie zakładałbym, że pracownicy Starostwa będą bardziej pomocni niż Gminy. I odwrotnie. Wszystko zależy od człowieka - urzędnika. 

Kluczowe są tu 3 przepisy wspomnianej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli:

art. 7 ust. 2a

2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki:

1)  co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy;

2)  położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815);

3)  położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.7));

4)  ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

 

Art. 4  Ilekroć w ustawie jest mowa o:

(...)

pkt. 29)  zwartej zabudowie - rozumie się przez to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m;

30)  obszarze zwartej zabudowy - rozumie się przez to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m.

 

Zgody ministra nie uzyskasz ponieważ ta jest wydawana wyłącznie w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozwiązanie z uzyskaniem pozwolenia na budowę na siedlisko (tylko rolnik - czyli ojciec) jest możliwe niezależnie od klasy gruntu. Ale też są obwarowania. Następnie nie widzę problemu z przepisaniem własności domu. Przy czym nie robiłbym tego w trakcie budowy ponieważ mogą być problemy z przeniesieniem pozwolenia na budowę na "nierolnika".