Radca Prawny Piotr Drogosz

Jeżeli jest to droga gminna (zaliczona do kategorii drogi gminnej) umowa dzierżawy jest nieważna z mocy prawa.

Jeżeli w planie miejscowym nie określono odległości od drogi to obowiązują przepisy. Plan miejscowy nie określa kategorii dróg, może jedynie przewidywać ich przeznaczenie. Jednak przepisy odnoszą się do kategorii drogi (aktualnej) a nie do ewentualnego jej przeznaczenia w planie. Obowiązek zachowania odległości budynku od granic działki nie ma związku z przeznaczeniem działki sąsiedniej albo sposobu jej użytkowania. W tym zakresie, jeżeli plan tych kwestii nie reguluje, zastosowanie ma Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. § 12 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż: 1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy; 2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. 2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość. 3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się: 1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej; 2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi; 3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi. 5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. 6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż: 1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych; 2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy. 7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m. 8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3. 9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się. 10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową. Opinia urbanistyczna nie ma żadnego sensu. Przepisy planu miejscowego, jako aktu powszechnie obowiązującego, podlegają wykładni przez organ administracji jak każdy inny akt prawny. Opinia (nawet sporządzona przez autora planu) nie ma żadnego znaczenia.

To wymaga sprawdzenia. Nie zakładałbym, że pracownicy Starostwa będą bardziej pomocni niż Gminy. I odwrotnie. Wszystko zależy od człowieka - urzędnika. Kluczowe są tu 3 przepisy wspomnianej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli: art. 7 ust. 2a 2a. Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III, jeżeli grunty te spełniają łącznie następujące warunki: 1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy; 2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11, 234 i 815); 3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2020 r. poz. 470, z późn. zm.7)); 4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części. Art. 4 Ilekroć w ustawie jest mowa o: (...) pkt. 29) zwartej zabudowie - rozumie się przez to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m; 30) obszarze zwartej zabudowy - rozumie się przez to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m. Zgody ministra nie uzyskasz ponieważ ta jest wydawana wyłącznie w procedurze uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozwiązanie z uzyskaniem pozwolenia na budowę na siedlisko (tylko rolnik - czyli ojciec) jest możliwe niezależnie od klasy gruntu. Ale też są obwarowania. Następnie nie widzę problemu z przepisaniem własności domu. Przy czym nie robiłbym tego w trakcie budowy ponieważ mogą być problemy z przeniesieniem pozwolenia na budowę na "nierolnika".

Z planu jednoznacznie wynika, że można na działce realizować nowe zamierzenie polegające na budowie domu. Oczywiście zgodnie z ustaleniami planu: 2) minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej: 30 %, 3) forma architektoniczna budynków powinna spełniać następujące wymagania: a) dopuszczalna wysokość budynków 7 m, b) dach dwuspadowy lub wielospadowy o symetrycznym nachyleniu przeciwległych połaci 30-45° i możliwości doświetlenia facjatkami, lukarnami i oknami połaciowymi, z zastrzeżeniem ust. 4, c) kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze ciemnoczerwonym, czerwonobrązowym, brązowym, d) kolorystyka elewacji stonowana, e) otwory okienne i drzwiowe prostokątne, pionowe, f) zakaz stosowania jako materiałów wykończeniowych elewacji listew typu „siding”, blachy falistej i trapezowej. Cytowany zapis dotyczy tego, że w przypadku istnienia zabudowy, niezależnie od jej funkcji, można ją utrzymać, w tym odbudować, przebudować lub rozbudować. powodzenia

Po pierwsze należy zadać sobie pytanie, w jakim sensie działka jest "rolna". Należy bowiem odróżnić zapis w ewidencji gruntów (która wskazuje na aktualny sposób korzystania z działki) od przeznaczenia działki. W tym zakresie najlepiej zacząć od sprawdzenia czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak to należy sprawdzić jakie przeznaczenie przewiduje ten plan. Jeżeli nie należy sprawdzić czy są przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. Nie trzeba być rolnikiem jeżeli: 1) sąsiadująca zabudowa pozwala na ustalenie warunków zabudowy (inaczej mówiąc, czy są w sąsiedztwie budynki) 2) działka stanowi użytki rolne klas IV - VI. Przechodząc do drugiej kwestii fakt posiadania gruntu nie ma żadnego wpływu na możliwość zakupu działki o powierzchni od 1m.kw. do 2999 m.kw. Do takich powierzchni ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma zastosowania. pozdrawiam i powodzenia

Proszę ustalić w gminie czy działka nie była objęta planem miejscowym, który utracił ważność. Art. 61 ust. 1 pkt. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Jeżeli był stary plan, który utracił ważność, w którym przewidziano dla działki (lub jej części) przeznaczenie nierolnicze oraz jeżeli na etapie sporządzania tego planu była wydana zgoda na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze (co powinno mieć miejsce) wówczas klasa gruntu nie będzie ograniczeniem. Gdyby okazało się, że nie było starego planu proszę się tutaj odezwać. Postaram się pomóc.

Jeżeli są spełnione przesłanki, czyli, co do zasady: - w sąsiedztwie istnieje zabudowa - grunt w ramach działki mają klasy IV-VI najlepiej wystąpić o ustalenie warunków zabudowy. Wniosek do planu należy złożyć dopiero wówczas, kiedy gmina rozpocznie procedurę uchwalenia planu. Tutaj należy pilotować sprawę, ponieważ wniosek należy złożyć w terminie wyznaczonym w obwieszczeniu. Ale do tego jeszcze długa droga. Moim zdaniem gmina podejmie działania w sprawie uchwalenia planu po uchwaleniu nowego studium. W studium istotne są kierunki. Uwarunkowania odnoszą się do stanu obecnego. pozdrawiam

Dzień dobry, jest to częsta praktyka organu. Toczy się od jakiegoś czasu dyskusja w nauce prawa i w orzecznictwie. Ja uważam, że organ nie ma prawa kreowania takiego żądania. Inną kwestią jest zgoda na wyłączenie i zakres tego wyłączenia, a czymś innym jest sposób oznaczenia użytku gruntowego po realizacji inwestycji. Poza tym nie rozumiem po co geodeta ma robić jakieś mapki. Co do zasady o wyłączenie występuje się na podstawie Projektu Zagospodarowania Trenu, który sporządza architekt. Nie ma obowiązku dołączania mapki wykonanej przez geodetę. Również architekt może podać powierzchnię gruntu do wyłączenia. Poza tym, gdyby chcieć zgodzić się z żądaniem organu, to nie jest potrzebna żadna mapka, skoro wyłączeniu ma podlegać cała działka. Miłego dnia. Podsyłam również artykuł, który może być pomocny: "Opłaty za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej i leśnej – bardzo często zawyżone"

Uważam, że architekt nie ma racji. Starosta (organ wydający pozwolenie na budowę) nie ma kompetencji do oceny zgodności wielkości działki z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozdrawiam i powodzenia z inwestycją. Podaję link do artykułu, który kiedyś poczyniłem. Może będzie jakimś wsparciem przy uzyskaniu pozwolenia na budowę.