Rozpoznanie geotechniczne przed zakupem działki

[Arek_Mati]

Witam wszystkich.

W tym wątku chciałbym napisać o niezwykle istotnej (jak się okazuje z mojego doświadczenia) rzeczy, jaką jest wiercenie przed zakupem działki.
Swego czasu poszukiwałem nieruchomości, na której mógłbym postawić wymarzony dom. Ceny działek były naprawdę różne i za powierzchnię 800 mkw chciano od 80-500 tys. zł.
W internecie poczytałem o możliwości sprawdzenia tego co znajduje się pod powierzchnią działki.
Bilans zysku i ewentualnej straty jeśli pod ziemią będzie coś nie tak wydawał się nad wyraz korzystny, dlatego poszperałem w internecie i na różnych forach aby znaleźć kogoś za rozsądne pieniądze.
Miałem na oku 3 nieruchomości. Dwie na os. Zielonym w Chybach pod Poznaniem oraz jedną mniej więcej w podobnej odległości. Działki w Chybach miały ceny kosmiczne - właśnie po 500 tys. Zleciłem wykonanie wierceń na tych nieruchomościach... i całe szczęście. Wyniki geotechniczne wypadły bardzo mizernie. W fundament musiałbym zainwestować przynajmniej 50 tys. zł, nie mówiąc o dalszej części budowy (musiałbym wykonać palowanie fundamentów na kilkanaście metrów głębokości).
Oczywiście w międzyczasie naciskano na mnie abym podpisywał już umowę bo są kolejni klienci, którzy bez badań chcą podpisywać umowę przedwstępną i wpłacać pieniądze.
Pamiętajcie... Nigdy nie poddajcie się takim naciskom!
W związku z kiepskimi wynikami w tamtych miejscach (co nie ukrywam było dla mnie zaskoczeniem), postanowiłem wysłać wybraną firmę geotechniczną na działkę o wiele tańszą - za 100 tys. i powierzchni większej niż te w Chybach.
Byłem bardzo zaskoczony wynikami. Okazało się że na działce tańszej były warunki praktycznie idealne (piaski, bez wody...). Wystarczało wykonać klasyczną ławę fundamentową.
Na wszystkie wiercenia wydałem co prawda kilka tysięcy złotych, ale teraz już wiem ile zaoszczędziłem. Byłem bardzo "napalony" na działkę w Chybach (wiadomo, osiedle strzeżone, ogrodzone, place zabaw), ale koszt budowy był tam kosmiczny.
Reasumując. Opłaca się wykonać geotechnikę albo przed zakupem albo pod projekt obiektu, bo zawsze można ten grunt sprzedać dalej. Najgorsze to jeśli nie zrobi się nic, wybuduje dom, który zacznie następnie pękać i osiadać, a wtedy kierownik budowy, architekt czy inni specjaliści zaczną się zasłaniać, że przecież nie wiedzieli na czym stawiają, bo nie było właśnie wierceń, o których wcześniej albo nie wspominali, albo mówili że są kompletnie nie potrzebne bo przecież domy w okolicy stoją ;)
Mam nadzieję, że moje doświadczenie w szukaniu tej jedynej nieruchomości pomoże komuś innemu.
Pozdrawiam wszystkich nadal szukających ;)

[PeZet]

Albo, zamiast bulić kilka tysięcy za wiercenia, można pójść do urzędu giminy i poprosić o odpowiednie dokumenty. Działka za pół bańki, strzeżone osiedle... to ogromna inwestycja i z pewnością w urzędzie byłyby wyniki badań geologicznych.

Podobnie z działką, którą ostatecznie kupiłeś - w urz.gm. wiele byś się dowiedział o gruntach. Są też okoliczni mieszkańcy. Moim zdaniem, nim wyda się kilka tysięcy, warto sprawdzić wszystkie darmowe źródła informacji.

[Zbigniew46]

Cytat

Albo, zamiast bulić kilka tysięcy za wiercenia, można pójść do urzędu giminy i poprosić o odpowiednie dokumenty. Działka za pół bańki, strzeżone osiedle... to ogromna inwestycja i z pewnością w urzędzie byłyby wyniki badań geologicznych.

Podobnie z działką, którą ostatecznie kupiłeś - w urz.gm. wiele byś się dowiedział o gruntach. Są też okoliczni mieszkańcy. Moim zdaniem, nim wyda się kilka tysięcy, warto sprawdzić wszystkie darmowe źródła informacji.

Owszem czasami warto sprawdzic takie informacje, są one jednak bardzo ogólnikowe. Budowa geologiczna, a co za tym idzie parametry gruntów i rodzaj gruntów, a także poziom zwierciadła wody mogą znacząco odbiegac od tego co zastaniemy faktycznie na naszej działce.

Ja osobiście zalecam wcześniejsze badania tzn. przed zakupem działki jeśli takowych nie ma. Natomiast jeśli już zdecydujemy się na zakup działki "w ciemno" to musimy się potem liczyc z różnymi przykrymi niespodziankami jak np. grunty organiczne (torfy, namuły), plastyczne grunty, nasypy (które nie są zagęszczone). Wszystko to wpływa potem na koszt realizacji inwestycji.

Poza tym zgodnie z obowiązującym prawem, od 29 kwietnia 2012 roku dla obiektów wszystkich kategorii geotechnicznych, w tym dla domów jednorodzinnych, konieczne jest sporządzenie opinii geotechnicznej. Jest to wymagany dokument do uzyskania pozwolenia na budowę.

[Gość mhtyl]

Cytat

Poza tym zgodnie z obowiązującym prawem, od 29 kwietnia 2012 roku dla obiektów wszystkich kategorii geotechnicznych, w tym dla domów jednorodzinnych, konieczne jest sporządzenie opinii geotechnicznej. Jest to wymagany dokument do uzyskania pozwolenia na budowę.

Pokaz mi kolego gdzie jest napisane, że dla domków jednorodzinnych obowiązkowo należy wykonywać badania geotechniczne (teraz piszesz o opinii a wcześniej stanowczo twierdziłeś że trzeba wykonywać badania) obowiązkowo aby uzyskać PnB?

[Zbigniew46]

Cytat

Pokaz mi kolego gdzie jest napisane, że dla domków jednorodzinnych obowiązkowo należy wykonywać badania geotechniczne (teraz piszesz o opinii a wcześniej stanowczo twierdziłeś że trzeba wykonywać badania) obowiązkowo aby uzyskać PnB?

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz.U. 2012 poz. 463).

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20120000463

Zgodnie z którym:

"4. Kategorię geotechniczną całego obiektu budowlanego lub jego poszczególnych części określa projektant obiektu
budowlanego na podstawie badań geotechnicznych gruntu, których zakres uzgadnia z wykonawcą specjalistycznych robót
geotechnicznych."

Do tej pory kategorię geotechniczną określał projektant na podstawie swojej wiedzy i sam podejmował decyzję o konieczności wykonania badań gruntu.

[Gość mhtyl]

Pokaż mi paragraf, punkt, który mówi jednoznacznie, że dom jednorodzinny musi posiadać badania do uzyskania PnB.
Ja się tam tego nie dopatruję.

[Arek_Mati]

Zbigniew 46 myślę że masz rację. Oczywiście, że dowiadywałem się o dokumenty rozpoznania geologii, które posiada firma tworząca osiedle. I jak się niestety okazało warunki z mojej analizy geologii były zgoła odmienne.
Jak mi powiedział geotechnik, akurat w moim przypadku związane to jest ze specyficzną geologią miejscową. Teren w obniżeniu terenowym, na dnie płynie jakaś smrudka, a wcześniej była to "dolina którą odpływały wody lodowcowe".
Zresztą jak mnie również poinformowali obszar Wielkopolski i rejon Poznania jest o tyle specyficzny, że w tym rejonie mieliśmy do czynienia z dwoma ostatnimi fazami zlodowacenia co w sposób wymierny wpływało na nierównomierne odkładanie ładunku lodowcowego... Nie wydaje mi się aby kłamali, zresztą wykonywali minimalne zakresy rozpoznania pod budowę, nie proponowali nic więcej, a wiem, że mogli (trochę poczytałem na ten temat bo mnie to zainteresowało + zapytałem kolegi który swego czasu robił w budowie autostrad).

W urzędzie gminy poinformowano mnie że w zeszłym roku weszły przepisy, że celem uzyskania warunków zabudowy trzeba teraz dysponować rozpoznaniem geotechnicznym (geologicznym).
Podobno ww. rozporządzenie w chwili obecnej określa zakres oraz rodzaj dokumentacji jaki należy wykonać, w zależności od rodzaju projektowanego obiektu i złożoności budowy geologicznej terenu oraz określa, że na ten czas obiekty wszystkich kategorii wymagają takiej dokumentacji...