działka bez dostępu do drogi

[Gość]

Co zrobić, jeśli kupiło się działkę budowlaną bez fizycznego albo prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej?

[Gość]

Zarówno sprzedający ma prawo sprzedać jak i kupujący może kupić nieruchomość, która nie ma fizycznego albo prawnie zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej. Brak możliwości dojazdu do działki nie jest formalną przeszkodą w jej sprzedaży. Sytuację braku możliwości dojazdu do nieruchomości można uregulować przez ustanowienie na rzecz nabytej nieruchomości przez właściciela nieruchomości sąsiedniej służebności przejazdu i przechodu. Właściciel nieruchomości sąsiedniej ma prawo jednak zażądać wynagrodzenia jednorazowego lub okresowego za takie obciążenie swojej nieruchomości. Do ustanowienia służebności gruntowej potrzebne jest co najmniej oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej, złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 §§ 1 i 2 kodeksu cywilnego). Z ustanowieniem służebności połączony powinien być też wpis służebności do ksiąg wieczystych obu nieruchomości (nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej). Jeżeli nie jest możliwe uregulowanie przejazdu i przechodu w drodze dobrowolnego porozumienia stron, to nabywcy tego rodzaju działki – jako właścicielowi nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej – przysługuje prawo żądania ustanowienia przymusowo takiego dostępu w drodze postępowania sądowego (art.145 kodeksu cywilnego). W tym celu należy wnieść wniosek do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Wnosząc taki wniosek do sądu, należy jednak pamiętać, że służebność drogi koniecznej jest ustanawiana za wynagrodzeniem dla właściciela, przez którego nieruchomość będzie przeprowadzony przejazd.

[piotr1969]

Dziękuję panu Pawłowi Puch – prawnikowi za tak obszerne przybliżenie tematu problemu ustanowienia służebności drogi koniecznej

Uważam jednak, iż nabywając działkę bez prawa dostępu do drogi publicznej należy od razu wystąpić o ustanowienie służebności drogi koniecznej ponieważ w przypadku wystąpienia o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu na planie zagospodarowania działki należy określić połączenie z drogą publiczną.
Bez takiego dostępu nie otrzyma się ani decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a tym bardziej pozwolenia na budowę .

Mój szanowny przedmówca pisząc swój artykół nie podkreślił zalet tego rozwiązania.
Po pierwsze szybkość załatwienia sprawy – wszystkie sprawy formalne są do załatwienia w ciągu kilku dni.
Po drugie – zachowanie dobrych stosunków z sąsiadem, które mogą nawet ulec poprawieniu ponieważ osobie pozbawionej dostępu do drogi koniecznej będzie na tym bardzo zależało i to nie tylko na czas otrzymania zgody ale również później w czasie całej eksploatacji. .

A przede wszystkim brak ciągłych kłótni, stosunki sąsiedzkie będą postawione na ostrzu noża. Postępowanie sadowe będzie długotrwałe i od samego początku strony postępowania będą do siebie wojowniczo nastawione. Rozpoczęty konflikt nigdy się nie zakończy, ponieważ „udostępniający” teren będzie się czuł pokrzywdzony i „okradziony” ze swojej własności.

Dlatego proponuje to załatwić polubownie