Możliwość budowy na wąskiej działce

[skwara]

Witam,
jestem właścicielem działki o dosyć nietypowych wymiarach - ok. 13m x 130m (nie znam dokładnych wymiarów bo tego dotyczy ten temat). Działka jest usytuowana wąską krawędzią do drogi. Nie ma jeszcze zatwierdzonych planów zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu - jednak z aktualnego planu (który ma być zatwierdzony) wynika że będą tam tereny pod zabudowę jednorodzinną. Tą działkę planuję podzielić na dwie o wymiarch 13m x 40m i drugą 13m x 90m. Na obu działkach wybudowane miały by być domy jednorodzinne - naturalnie po jednym na działkę. Dowiedziałem się, że w takiej sytuacji na jednej z działek musi być wydzielona "służebność" o szerokości przynajmniej 3m umożliwiająca dojazd do drugiej działki zgodnie z § 14. ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Na pierwszej działce, tej ze służebnością, zbudowany miałby być dom o szerokość 7.1m. Zgodnie z powyższym rozporządzeniem § 12. ust. 3 pkt 1 budynek może być usytuowany w odległości nie mniejszej niż 1.5m od granicy działki ścianą nie mającą drzwi i otworów okiennych. Uwzględniając powyższe (3m służebności + 7.1m szerokości domu + 1.5m odległości od granicy) wydaje się, że istnieje możliwośc wybudowania takiego domu na pierwszej działce, a tym samym takiego samego na drugiej działce ponieważ druga działka nie ma służebności i obie działki są wystarczająco długie.

Chciałem wynająć geodetę aby wyznaczyć granicę działki i powoli zbierać wszystkie niezbędne dokumenty niezbędne podczas składania wniosku o pozowolenie na budowę. Jednak dowiedziałem się, że może być problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę właśnie ze względu na wymiary działki. Ponieważ samo wyznaczenie granic działki to koszt ok 2000 PLN, chciałem się dowiedzieć czy warto uruchamiać całą "maszynę" związaną z uzyskaniem pozwolenia na budowę? Bo jeśli już z tych informacji wynika że nie będzie można tam zbudować domu to nie ma sensu wydawać pieniędzy.

Główie zastanawiam się co może wpłynąć na szerokość służebności i odległość domu od granicy.

Dodam jeszcze że po lewej i prawej stronie mojej działki znajdują się dwie jeszcze węższe działki (ok 6m) żadnej z nich nic nie stoi - szczere pola.

[cyma2704]

Czy nie prościej porozumieć się z właścicielem sąsiedniej działki i podzielić te działki w poprzek niż budować jakieś dziwadło na tylko swojej działce.

Sama byłam w takiej sytuacji. Już pierwsza rozmowa z właścicielem sąsiedniej działki doprowadziła do zamiany działek i długie na 100m działki zostały podzielone i każda uzyskała satysfakcjonującą szerokość i długość po ok. 50m.

Mój dom już stoi.

Koszty ok. 1500 zł.

[agusia_x]

Cytat

Główie zastanawiam się co może wpłynąć na szerokość służebności i odległość domu od granicy.

Służebność nie ogranicza w żaden sposób odległości zabudowy od granicy działki. Jeżeli służebność w Twoim przypadku ma 3 m szerokości to standardowy dom możesz postawić już w odległości 1 m od drogi (słuzebności) lub mniej w zależności od okien itp, ale to chyba mija się z celem. Służebność nie zmniejsza Ci granic działki, a odległość domu musisz zachować właśnie od granicy, co za tym idzie masz do dyspozycji całe 13 m. Co do szerokości służebności, to wydaje mi się, że te 3 metry to minimum. Ja sama mam służebność tej szerokości i wydaje mi się, że gdyby było mniej to większe auta miałyby problem aby się zmieścić.
Pozdrawiam

[skwara]

Cytat

Czy nie prościej porozumieć się z właścicielem sąsiedniej działki i podzielić te działki w poprzek niż budować jakieś dziwadło na tylko swojej działce.

Sama byłam w takiej sytuacji. Już pierwsza rozmowa z właścicielem sąsiedniej działki doprowadziła do zamiany działek i długie na 100m działki zostały podzielone i każda uzyskała satysfakcjonującą szerokość i długość po ok. 50m.

Mój dom już stoi.

Koszty ok. 1500 zł.

To rozwiązanie jest brane pod uwagę - jednak ten temat dotyczy tego co jeśli się nie da i zostaje te 13m szerokości.

Cytat

Służebność nie ogranicza w żaden sposób odległości zabudowy od granicy działki. Jeżeli służebność w Twoim przypadku ma 3 m szerokości to standardowy dom możesz postawić już w odległości 1 m od drogi (słuzebności) lub mniej w zależności od okien itp, ale to chyba mija się z celem. Służebność nie zmniejsza Ci granic działki, a odległość domu musisz zachować właśnie od granicy, co za tym idzie masz do dyspozycji całe 13 m. Co do szerokości służebności, to wydaje mi się, że te 3 metry to minimum. Ja sama mam służebność tej szerokości i wydaje mi się, że gdyby było mniej to większe auta miałyby problem aby się zmieścić.
Pozdrawiam

To jest właśnie to co mnie najbardziej interesuje - co jest wyznacznikiem szerokości służebności? Co mówi że służebność w danym przypadku ma być 4.5m a w innym 3m. Czy jest w ogóle coś takiego? Czy może jest tak że szerokość służebności jest dowolna ale nie mniejsza niż 3m?

[Redakcja]

1. Szerokość drogi dostępowej do działki nie może być mniejsza niż 5 m - wymóg 3m dotyczy tylko jezdni bez uwzględnienia ciągu pieszego.
2. Przy szerokości działki mniejszej niż 16 m dopuszcza się zabudowę w granicy działki.
3. Szczegółowe warunki zabudowy określi MPZP i dobrze poczekać do jego wprowadzenia.
4. Plan podziału zatwierdza urząd gminy i można przypuszczać że nie zgodzi się na takie podzielenie.
5. Alternatywnym rozwiązaniem może być zamiana gruntów w porozumieniu z właścicielami sąsiednich działek.

[agusia_x]

Cytat

To jest właśnie to co mnie najbardziej interesuje - co jest wyznacznikiem szerokości służebności? Co mówi że służebność w danym przypadku ma być 4.5m a w innym 3m. Czy jest w ogóle coś takiego? Czy może jest tak że szerokość służebności jest dowolna ale nie mniejsza niż 3m?

Tak naprawdę nigdzie nie jest napisane jaką służebność musi mieć szerokość. Ma umożliwić dojazd pojazdów obsługujacych posesję oraz wykonanie niezbędnych manewrów. Ale jest też taki przepis:

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 r., Nr 75, poz. 690)

Rozdział 2
Dojścia i dojazdy (§ 14-17)
§ 14.
1. Do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni nie może być mniejsza niż 3 m.
2. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów.
3. Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m.

Także wydaje mi się, ze te 3 m to minimum i nikt nie powinien żądać aby ta droga była szersza, przynajmniej u mnie nie było żadnych problemów ze służebnością o takiej szerokości.
Pozdrawiam

[skwara]

Cytat

1. Szerokość drogi dostępowej do działki nie może być mniejsza niż 5 m - wymóg 3m dotyczy tylko jezdni bez uwzględnienia ciągu pieszego.

Czy służebność musi być jezdnią? nie może być drogą gruntową?
Jaka jest definicja "ciągu pieszego" - w sensie, co to jest? Kiedy jest on wymagany?
Co jeśli nie podzielę tej jednej działki na dwie tylko wybuduję drugi dom za pierwszym i udostępnie dojazd do tego budnyku (3m) jako służebność? Czy w tedy też musi być jezdnia + ciąg piszy? Czy może jest tak, że na jednej działce może powstać jeden dom?

[bajbaga]

Zgodnie z obowiązującym prawem (obecnie), ustalając służebność drogową (nie mylić z drogą konieczną), czyli prawo do przechodu i przejazdu (+ ewentualnie możliwość ułożenia mediów) nikt i nigdzie ani nie ustala, ani nie określa (np. w KW) parametrów tej służebności. Nie jest ona wytyczana, a w związku z tym nie figuruje na mapach. Można powiedzieć, że jest to „wirtualna droga”.

W obowiązującej Ustawie o panowaniu ….. w Art.2.14 jest definicja:

Cytat

"dostępie do drogi publicznej" - należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej;

Nie jest to oczywiście zgodne z zapisami Rozporządzenia WT, ale zgodnie z zasadą Ustawa „rangowo” jest wyższa.
Dostrzegł ten problem ustawodawca, bo w przygotowywanej noweli Ustawy o planowaniu…… zostanie zmieniona definicja na:

Cytat

14) „dostępie do drogi publicznej” – należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi
albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności
drogowej spełniającej wymogi drogi wewnętrznej;”,

[skwara]

Cytat

14) „dostępie do drogi publicznej” – należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi
albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności
drogowej spełniającej wymogi drogi wewnętrznej;”,

Jakie są wymogi dot. drogi wewnętrznej? Nie bardzo mogłem to znaleźć.

Jeszcze jedno mnie interesuje:

Cytat

Co jeśli nie podzielę tej jednej działki na dwie tylko wybuduję drugi dom za pierwszym i udostępnie dojazd do tego budnyku (3m) jako służebność? Czy w tedy też musi być jezdnia + ciąg piszy? Czy może jest tak, że na jednej działce może powstać jeden dom?

[bajbaga]

Ten zapis jeszcze nie obowiązuje. To tylko projekt.
Ale w takim przypadku będzie: droga wewnętrzna = droga dojazdowa, z parametrami z Rozporządzenia.

[bajbaga]

[klon]

Cytat

Czy nie prościej porozumieć się z właścicielem sąsiedniej działki i podzielić te działki w poprzek niż budować jakieś dziwadło na tylko swojej działce.

Sama byłam w takiej sytuacji. Już pierwsza rozmowa z właścicielem sąsiedniej działki doprowadziła do zamiany działek i długie na 100m działki zostały podzielone i każda uzyskała satysfakcjonującą szerokość i długość po ok. 50m.

Mój dom już stoi.

Koszty ok. 1500 zł.

Witam ja niestety nie mogę się dogadać z sąsiadem , mam 12,5X50 a on 13X50 droga z 2 stron , gośc zastanawia się już ponad ro z odpowiedzią . Zaoferował mi kupno mojej działki ( wariat za 20% ceny) może mi coś poradzisz == banne@wp.pl===

[cyma2704]

Cytat

Witam ja niestety nie mogę się dogadać z sąsiadem , mam 12,5X50 a on 13X50 droga z 2 stron , gośc zastanawia się już ponad ro z odpowiedzią . Zaoferował mi kupno mojej działki ( wariat za 20% ceny) może mi coś poradzisz == banne@wp.pl===

Tu napisałam.
https://forum.budujemydom.pl/index.php?show...art=#entry78524

Według mnie jak się trafi na takiego jak twój sąsiad to niewiele można zrobić w krótkim czasie. Wydaje mi się, że dopiero jak ty będziesz potrzebny jemu, to będzie chciał z tobą rozmawiać.
Miałam taką sytuację w rodzinie. Siostra próbowała dojść z sąsiadem do porozumienia w sprawie porządkowania działki, która była tak zarośnięta drzewami i chaszczami, że bardzo utrudniała życie. Aktualnie sąsiad chce na tej działce budować dom dla dziecka. Konieczna jest do tej działki służebność przejazdu. Siostra nie spieszy się ze zgodą, w końcu od kilkunastu lat sąsiad obrzydzał jej życie i żadne argumenty do niego nie trafiały.

Może podobna sytuacja (np. przyłącza) zmusi twojego sąsiada do zastanowienia się, że nie żyje w kosmosie i nie tylko jego interesy są ważne.

Mimo wszystko warto spokojnie rozmawiać i argumentować, że w końcu jesteście na siebie skazani.

Powodzenia