Podział działki rolnej na mniejsze pod budowe domu

[adamski9]

Witam gorąco Wszystkich Forumowiczów

Właśnie jestem na etapie poszukiwania działki pod budowę domu. Trafiła się chyba okazja i mam możliwość zakupu działki o wielkości 3000 m2 w bardzo atrakcyjnej ( podejrzanie niskiej ) cenie. Rzecz w tym, iż cena jest na tyle atrakcyjna, iż mam wątpliwość czy niema tu jakiegoś haczyka.

Co do samej działki to sprawa wygląda tak:
- cała działka to 2h pola klasy IV. Właściciel dostał WZ tylko na 6000 m2. Warunki zabudowy wydane wraz z podziałem na dwie mniejsze po 3000m2 oraz drogą wewnętrzną. Wkrótce będzie działkę 6000 m2 dzielił na dwie mniejsze po 3000 m3. W planie jest wydzielona droga wewnętrzna i dostęp do interesującej mnie działki. Brak Planu zagospodarowania przestrzennego i nie jest na razie ani uchwalany ani planowany. Działka sąsiaduje z gospodarstwem właciciela.

1. Mam wątpliwości co do całej sytuacji, gdyż, zgodnie z Art. 61. [Warunki dopuszczające wydanie decyzji] ustawy o planowaniu prz... punkt 4 - Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe gdy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych ...
No i zastanawia mnie kwestia jak właściciel uzyskał WZ w sytuacji, gdy zmieniał przeznaczenie gruntów rolnych na nierolne.

2. Z racji, iż działka jest ogromna w przyszłości chciałbym ją podzielić na mniejsze, jednak ktoś mi powiedział, iż działek rolnych mniejszych niż 3000 m2 nie można podzielić na cele budowlane.
Czy rzeczywiście tak jest ?

3. Co powinienem jeszcze sprawdzić przed zakupem, aby nie wtopić ?

Dziękuję bardzo za pomoc i pozdrawiam
Adam

[bajbaga]

Ten podział, to podział rolny - czyli najprawdopodobniej (jeśli) jest decyzja WZiZT, to dotyczy zabudowy dla rolników, czyli zabudowy zagrodowej. Sugeruje to też to, że dobrym sąsiedztwem jest zabudowa zagrodowa.
Także cena (niska) sugeruje, że jest to grunt rolny.

[adamski9]

Czyli nie rolnik może nabyć taką ziemię, ale nie dostanie pozwolenia na budowę ?

Czy można gdzieś to sprawdzić, iż jest to działka tylko pod zabudowę zagrodową ?

Dowiedziałem się od właściciela, iż grunt został odrolniony. Czy to nie zmienia postaci rzeczy ?

I jeszcze jedno. Właściciel powiedział, iż urząd nie zgodził się na podział działek na mniejsze niż 3000 m2. Trochę to dziwne, gdyż działki budowlane o takich dużych wymiarach rzadko są spotykane. Czy właśnie to sugeruje, iż działki są zagrodowe ?

Cena jest niska. gdyż jak powiedział właściciel chce sprzedać jak najszybciej pierwszą działkę, aby dostać WZ na następne cztery. Od razu ponoć nie chcieli mu wydać WZ na podział dla wszystkich sześciu działek. Edytowano 11 marca 2014 przez adamski9 (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

1. Jeszcze nie jest podzielona - tak pisałeś, to co niby można sprawdzić ?
2. Jeśli jest decyzja o WZiZT to tam będzie wszystko czarno na białym - ale decyzję można sprawdzić tylko u jej właściciela.
3. Najprawdopodobniej decyzja podziałowa dotyczy tej wydzielonej drogi, bo ziemię rolna można dzielić na działki nie mniejsze niż 3.000m2 - bez WZiZT.
4. Jeśli razem ze sprzedażą działki, nie ma cesji decyzji o WZiZT, która określa (ewentualne) warunki zabudowy - taka działka jest tylko rolną bez prawa do zabudowy (z wyjątkiem rolnika).

5. Gdyby grunt był "odrolniony", czyli przeznaczony pod zabudowę, działki byłyby (mogły być) mniejsze niż 3.000m2

[adamski9]

Dziękuję za szybką odpowiedź.

Pojadę do właściciela celem przeglądnięcia i przeanalizowania dokumentu na warunki zabudowy.
Może sytuacja się wyjaśni. Aczkolwiek po rozmowie telefonicznej po zapytaniu o posiadanie decyzji odrolnienia gruntu właściciel stwierdził, iż ma warunki zabudowy więc odrolnienie nie jest wymagane. Jednakże przyznał, iż działa jest rolna, gdyż działek rolnych nie można dzielić na mniejsze niż 3000 m2. Jednakże rozmawiał z urzędnikami, którzy stwierdzili, iż odrolnienie działki nastąpi automatycznie z chwilą rozpoczęcia budowy. Czy jest taka możliwość ?
Co ciekawe właściciel sam nie jest rolnikiem, a ziemię odkupił od teściowej więc robi się to wszystko zagmatwane. Edytowano 11 marca 2014 przez adamski9 (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

Decyzja o "odrolnieniu" nie musi być bo:
- to grunt IV klasy, to po pierwsze,
- jeśli faktycznie dotyczy zabudowy zagrodowej, to tak, czy siak nie "odralnia się", bo cała działka pozostaje rolną.

[bajbaga]

Cytat

Jednakże rozmawiał z urzędnikami, którzy stwierdzili, iż odrolnienie działki nastąpi automatycznie z chwilą rozpoczęcia budowy. Czy jest taka możliwość ?

Nie rozpoczęcia budowy, tylko wydania decyzji o WZiZT, której on nie ma (tak z tego co piszesz wynika).
A czy na ten teren możliwe jest otrzymanie WZiZT, to zupełnie inna bajka.
I jeszcze raz teoretycznie ta ziemia nie wymaga "odrolnienia" o ile gmina przewiduje dla tego terenu zabudowę, co wynikać będzie z WZiZT.
Zawsze możesz wystąpić do gminy o wydanie decyzji o WZiZT dla tego terenu (działki).

[adamski9]

Strasznie to zagmatwane i ciężko się połapać w tym gąszczu przepisów. Powoli chyba to mi się jednak rozjaśnia sytuacja.

Reasumując.

1. Mimo, iż działka jest rolna, to po cesji WZiZT na nowego właściciela nie rolnika, będzie można budować zgodnie z wydanymi WZiZT. Czyli działka rolna z możliwością zabudowy, aczkolwiek nadal nie będzie działką budowlaną ?

2. Skoro jest działką rolną, to znaczy, iż nigdy nie będzie można podzielić jej na mniejsze części ( chyba, że wejdzie plan zagospodarowania przestrzennego który nada na ten teren status do zabudowy jednorodzinnej ) ?

3. Czy taką działkę trzeba wyłączyć z produkcji rolnej ?

Proszę p korektę, jeśli moje powyższe wnioski są błędne.

Dziękuję
Adam Edytowano 11 marca 2014 przez adamski9 (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

ad.1. Jeśli ktoś ma, na tą działkę decyzję o WZiZT :
- na budowę domu jednorodzinnego, to jest to tożsame z tym, że działka jest budowlana (w części lub całości),
- na budowę zagrodową, to działka dalej pozostaje rolna z prawem zabudowy dla rolnika.

ad.2. Decyzja o WZiZT (w tym tzw. podziałowa), może z całej działki zrobić budowlaną i podzielić ją na mniejsze np. po 1.000m2 (w każdej gminie istnieje minimum dla nowych działek budowlanych).

ad.3. Działkę budowlaną, wyłącza z produkcji rolnej MPZP lub decyzja o WZiZT, czyli przeznacza pod zabudowę - wyjątek zabudowa zagrodowa dla rolników, bo działka nie musi być z produkcji rolnej wyłączona.

dopisałem:

Oczywiście - upraszczając. Edytowano 11 marca 2014 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[adamski9]

Dziękuję za wyczerpujące informacje.
Jutro będę miał warunki zabudowy w ręce to będę wiedział na czym stoję.

Pozdrawiam

[bajbaga]

Zeskanuj lub zrób fotkę, lub przepisz słowo w słowo - bo każde sformułowanie może być na "wagę złota".

[bajbaga]

I ważna sprawa. Ta wydzielona "droga" musi mieć nie mniej niż 5m szerokości, bo mogą być kłopoty z uzyskaniem PnB

[adamski9]

Witam ponownie

Porozmawiałem z właścicielem, byłem w gminie i sprawa zamiast się wyjaśnić trochę dla mnie skomplikowała.

Właściciel wystąpił o warunki zabudowy, jednakże nie na podział lecz chyba na swoją zabudowaną działkę, na dwa domy.
W każdym razie w Urzędzie powiedzieli, iż z tymi warunkami zabudowy to można tylko się wybudować na terenie do nieprzekraczalnej linii zabudowy ( teren zaznaczony żółtą linią ma mapce ) !
Reszta poza linią zabudowy to jest pole klasy V i VI i trzeba podzielić działki na 3000 tys i wystąpić o warunki zabudowy dla każdej działki. Ale czy się dostanie to też nie wiadomo.

Dlatego na tą chwilę pozostała działka od stodoły/budynku gospodarczego do linii zabudowy jakieś 1500 m2 w kształcie trapezu.
1. Czyli, chcą nabyć taką nieruchomość, trzeba chyba to jeszcze wydzielić z obecnej działki i dopiero wtedy ponownie złożyć wniosek o warunki zabudowy. Czy dobrze myślę ?

2. Jednakże nadal mnie nurtuje pozostała część pola. Skoro jest to V i VI klasa to wydaje się, iż nie powinno być problemu przynajmniej z pierwsza działką przylegającą do linii zabudowy. A może się mylę ? Warto wogóle angażować się w taką czasochłonną i ryzykowną sytuację ?

Fotki z warunków zabudowy z mapki i WZ w załączniku

Dziękuję za pomoc

Edytowano 13 marca 2014 przez adamski9 (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

A która to działka 181 - bo tylko na niej można zbudować te 2 budynki.


dopisałem:

Podaj (może być na PW) miejscowość to sprawdzę granice i oznaczenia działek Edytowano 13 marca 2014 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[adamski9]

Przepraszam, czeski błąd. Na mapce wpisałem błędnie 185. Powinien być numer działki 181 km. 5 - gołuchowice, gm. Siewierz.

Punkt 3, myślnik pierwszy w WZ jest dla mnie niejasny. Wynika z niego dla mnie, iż linia zabudowy jest na wysokości budynków innych pobocznych działek, czyli ok 100 m dalej. Nie rozumiem tego. O co tu chodzi ? Edytowano 13 marca 2014 przez adamski9 (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

Te WZiZT pozwalają na wybudowanie 2 domów jednorodzinnych na działce 181, na terenie od linii z trójkącikami do 8m przed krawędzią drogi powiatowej.
Realnie skraca się odległość do około 4m do budynków gospodarczych - co daje około 1.000m2 działki pod nową zabudowę nie "kolidującą" z zabudową istniejącą.

Jak oni z tego chcą zrobić działkę 3.000m2 i "wcisnąć" 2 budynki z szambami - nie wiem.

Na tą chwilę możliwy stał się podział działki w granicach : budynek gospodarczy - strefa ochronna linii elektrycznej, co daje około 3.000m3 ale w tym tylko około 1.000m2 z prawem do zabudowy (od linii z trójkącikami do budynków gospodarczych).

Właściciel liczy na to, że wybudowanie nawet jednego budynku pozwoli na ustalenie nowej linii zabudowy - ale może się przeliczyć.

Jeszcze jedna sprawa. Nawet jak wydzieli działkę i zrobi cesję WZiZT, to właścicielem decyzji będzie ten na kogo cesję zrobiono i w zasadzie on nie będzie mógł na pozostałej części nic wybudować - chyba, że wystąpi o nowe WZiZT.



Ps. Tam jeszcze miesza (może namieszać) wskaźnik zabudowy - 2% z nowej działki (3.000m2) to tylko 60m2 Edytowano 13 marca 2014 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[adamski9]

Wychodzi na to, iż jest to kłopotliwa sprawa.

A gdybym chciał wydzielić działkę z tej na której są wydane warunki zabudowy ( obszar od zabudowy pomieszczenia gospodarczego do tej nieprzekraczalnej linii zabudowy ), czyli na oko ok te 1000 m2 to czy to jest możliwe ?

Zakładając, iż będę wnioskował o nowe warunki zabudowy na tej wydzielonej działce to ustalą nowy wskaźnik wielkości zabudowy czy też automatycznie przejdzie ze starej decyzji na nową ?

Dziękuję

[adamski9]

Po przeanalizowaniu całej sprawy okazało się, będzie trzeba ciągnąć media od głównej drogi ok. 100m + utwardzić całe 100 m drogi na własny koszt. Suma sumarum cena przestaje być już tak atrakcyjna.

Zastanawia mnie tylko kwestia tego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. We WZ jest informacja, iż wskaźnik zabudowy to 2% dla działki objętej wnioskiem, czyli ok 2,5 h. Licząc 25000 * 2% = 500m2 zabudowy.
Chyba, że niejawnie, domyślnie chodzi tylko o teren tylko możliwy do zabudowy ?
Nurtuje mnie ta kwestia, gdyż jak mogli wydać decyzje na dwa domy skoro automatycznie ograniczyli takim wskaznikiem wybudowanie nawet jednego domu, nie mowiac już o dwóch. Edytowano 15 marca 2014 przez adamski9 (zobacz historię edycji)

[bajbaga]

Pisałem wyżej - łaczna powierzchnia zabudowana (domami, podjazdami) nie może być większa jak 2%.

WZiZT zostało wydane prawidłowo. Na wyznaczonym obszarze zmieszczą się z powodzeniem 2 domy z szambem i budynkami gospodarczymi - tyle, ze nijak nie da się tego podzielić przed budową, na niezależne działki budowlane.

[adamski9]

Dziękuję bardzo za pomoc. Moje wątpliwości wynikają z tego, iż właściciel twierdzi iż jest inaczej.
Ale to może taka chłopska przekora i chęć sprzedania towaru za wszelką cenę.

Jeszcze raz bardzo dziękuję Bajbadze za pomoc. Uniknąłem niezłej wtopy.

Pozdrawiam