Warunki zabudowy - zmiana decyzji

[Draagon]

Witam.

Zależy mi bardzo na czasie, więc przepraszam jeżeli był już gdzieś taki wątek.
W Piątek dostałem warunki zabudowy i mi nie pasują. Nie uwzględniła gmina w ogóle moich wniosków jakie wniosłem do projektu Warunków Zabudowy - znowu pewnie zgubiła dokumenty, jak zrobiła to z mapą kartograficzną ( znalazła się za szafą po 5 miesiącach )
Wpiszę o co mi chodzi:
Działkę mam rolną 5 i 6kl ziemi szer 70m x dł.450m razem 1,72ha
Natomiast w warunkach zabudowy mam:

wysokość elewacji frontowej 4m
szerokość elewacji frontowej max. 15,0m
geometria dachu: dach dwu lub wielospadowy max 45'

W zmianach do projektu wnioskowałem o oczyszczalnię ścieków i studnię - nie uwzględnili
natomiast dom mi wyszła szerokość 16,5m + wiata

Oprócz tego mam Pouczenie dla inwestora

... Zwiększenie powierzchni zabudowanej na terenie nieruchomości może wymagać uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, o ile nie zostało to dokonane na etapie uzgodnień do dwz..

O co tu chodzi ? Musze odrolnić czy nie muszę ? Planuję postawić budynek gospodarczy jeszcze,

Mam pytanie:
Czy stanowić to będzie problem by zwiększyć szerokość do 17m
Czy musze odrolnić ?

[Ciril]

Pierwsza i pewna rzecz - nie dostaniesz pozwolenia na budowę, jeżeli wniesiesz do zatwierdzenia projekt niezgodny z WZ.

Druga rzecz - jeżeli już to zostanie odrolniona część działki pod budynkiem i powiedzmy dojazdem utwardzonym, ale to już w inwentaryzacji powykonawczej.

[Redakcja]

Po to są wydawane decyzje o warunkach zabudowy, aby utrzymać ład architektoniczny na określonym obszarze. Wydane warunki nie zawsze odpowiadają przyszłym inwestorom i pozostaje albo dostosować się do nich, albo zmienić działkę.

Klauzula o odrolnieniu dotyczy dalszych zamiarów inwestycyjnych - rozbudowy lub wybudowania budynków towarzyszących.

[Draagon]

Cytat

Po to są wydawane decyzje o warunkach zabudowy, aby utrzymać ład architektoniczny na określonym obszarze. Wydane warunki nie zawsze odpowiadają przyszłym inwestorom i pozostaje albo dostosować się do nich, albo zmienić działkę.

Klauzula o odrolnieniu dotyczy dalszych zamiarów inwestycyjnych - rozbudowy lub wybudowania budynków towarzyszących.

Osobiście ładu nie widzę w okolicy - mój dom byłby pierwszym w promieniu 500m. Ale nieważne..
Ważna jest kwestia w jakim Dzienniku Ustaw zawarte są wymogi odnośnie zabudowy przestrzennej jeżeli gmina nie posiada planów zabudowy przestrzennej.
Inaczej mogę to potraktować jako swoiste widzimisię architekta gminy.

[Ciril]

Draagon niekoniecznie jest to widzimisię. Gmina przygotowując nowy plan zagospodarowania przestrzennego często opiera się na kiedyś obowiązującym planie (dla zachowania ciągłości przeznaczenia stref miejskich), lub opiera się na studium zagospodarowania przestrzennego. A wydając warunki zabudowy często gmina opiera się na projekcie planu.

[Draagon]

Dobra dobra, nie będę walczył z wiatrakami.., ale chciałbym wiedzieć o co w tym wszystkim biega..
W każdym bądź razie zamiast dworku zrobię sobie ... nie wiem co... wiatę dam z przodu + wysunięte zadaszenie nad gankiem. Warunki zabudowy spełnia.., a że ja sobie strzelę fochem a co

Jeszcze jedno - o co chodzi z tą ostateczną decyzją na warunkach zabudowy ? Że się ma uprawomocnić ale po co ?
Pytałem się czy mogę robić projekt - Gmina powiedziała, że nie ma problemu..

[Ciril]

Ostateczna decyzja o warunkach zabudowy jet wtedy, gdy w ciągu 14 dni od daty doręczenia żaden z sąsiadów nie złożył do niej zastrzeżeń (tzn. zgadzają się na sposób zabudowy Twojej nieruchomości). Wtedy mogą Ci podbić pieczątkę, że decyzja jest ostateczna.
Dla Ciebie jest to bezpieczne, dlatego, że nikt Cię z sąsiadów nie będzie później skrażył o immisje (np. zasłanianie światła słonecznego)

[Draagon]

Dzięki ciril zarobiłeś plusika

[yank21]

Witam,
Napiszę jak jest u mnie, tzn. urzędzie właściwym dla mojego miasta.
Z poszerzeniem elewacji frontowej nie ma żadnego problemu, pod warunkiem że się nie przekroczy przepisów rozporządzenia o warunkach jakim powinny odpowiadać budynki (odpowidnich odległości od granic).
Tym bardziej nie ma żadnego problemu z oczyszczalnią. Urząd na tym etapie nie wnika w ogóle czy jest możlliwe wykonanie czy nie, tylko wydaje warunki na to. Myślę, że podobnie jest ze studnią.
Jeżeli chodzi o odrolnienie, to wymaganie to nie dotyczy gruntów rolnych na terenie miast (nie wiem jak jest u Ciebie). Jeżeli teren jest poza granicą administracyjną miasta to prawdopodobnie występuje się o taki dokument tuż przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę, czyli jak masz już projekt i wiesz jaki teren zajmie budynek.,
Pozdrawiam, yank21

[Draagon]

Dzięki yank21 - ja mam pewne przypuszczenia odnośnie tej sytuacji.
W moim mieście rozwiązał te "przypuszczenia" poprzedni prezydent miasta - żaden projektant z poza "klanu" nie miał możliwości zrobienia projektu, więc prezydent pozwalniał wszystkich architektów w UM za prowadzenie działalności gospodarczej.
Niestety w gminie ta sytuacja trwa dalej... wójt został skazany prawomocnym wyrokiem 3 miesiace temu ... ale dalej urzeduje.

Aha i sprecyzuję - buduję się na typowej "zapadłej" wsi

[Ciril]

Draagon to zwalnianie nie bierze się z dobrej woli wóta czy burmistrza tylko z zakazu konkurencji obowiązującego pracownika samorządowego, wynikającego z ustawy o pracownikach samorządowych.
Pracownik, który ten zakaz złamie zostaje zwolniony, a do tego może podlegać przepisom antykorupcyjnym.

[jętka]

Cytat

W Piątek dostałem warunki zabudowy i mi nie pasują. Nie uwzględniła gmina w ogóle moich wniosków jakie wniosłem do projektu Warunków Zabudowy
(...)
Natomiast w warunkach zabudowy mam:
wysokość elewacji frontowej 4m
szerokość elewacji frontowej max. 15,0m
geometria dachu: dach dwu lub wielospadowy max 45'

Draagon przyznam Ci, że te warunki są absurdalne. Najgorsza jest ta wysokość 4m - to jest niewiarygodnie mało, przy uwzględnieniu pozostałych parametrów.
Odbiegnę troszkę od tematu i zwrócę Twoją uwagę na tą szerokość 15m - bo to jest naprawdę dużo. Ja mam u siebie max 16m i projektując parterówkę z wiatą dwustanowiskową miałam duży problem na zmieszczenie się w tym wymiarze. Potrzebowałam 18m i podjęliśmy decyzję, że będziemy się starać o zmianę warunków. Papier leży w domu czekając na wypełnienie i chyba go nie wykorzystamy. Posiedziałam, pokombinowałam i zmieściłam to co chciałam na tych 16m. Tylko nie pytaj ile mi to zajęło Ale da się i teraz jestem zadowolona.
Zachęcam do wybrania się w teren i sprawdzenia jak wyglądają tak długie elewacje - warto sprawdzić czy Wam się to podoba. Bo to jest naprawdę dużo, będziecie zaskoczeni
Może lepiej w Waszym przypadku pomyśleć nad zwiększeniem wysokości niż długości elewacji.

[Ciril]

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY

z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

(Dz. U. Nr 164, poz. 1588)

Na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) zarządza się, co następuje:
§ 7. 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.


Zaakceptowany byłby również projekt, którego okap dachu byłby na wysokości 4 m od poziomu "zero"