ustalenie szerokości elewacji frontowej dla bliźniaka

[raff]

Witam wszystich,

Właśnie złożyłem w gminie wniosek o wydanie warunków zabudowy dla działki znajdującej się w obszarze dla którego nie obowiązuje plan miejscowego zagospodarowania. Na działce chciałbym postawić bliźniak. Pani w gminie naświetliła mi przepisy w/g których zostanie określona szerokość elewacji frontowej dla planowanego bliźniaka, czyli zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostanie wyliczona średnia szerokość elewacji sąsiednich budynków i na taką średnią elewację z tolerancją +/-20% otrzymam zgodę. Pani twierdzi, że jeśli średnia wyjdzie powiedzmy 9 metrów to otrzymam zgodę na szerokośc elewacji bliźniaka 9 metrów +/- 20% czyli max. 10,8m - tak więc mogę o bliźniaku tylko pomarzyć. I tu pojawia się moje pytanie - przecież bliźniak to DWA domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, czy w związku z tym, że to dwa domy, szerokość elewacji frontowej w wydawanej decyzji nie powinna określać 1 segmentu, czyli dla bliźniaka być mnożona razy dwa? Czy ktoś z szanownych forumowiczów może mi wskazać paragrafy którymi mogę się podeprzeć aby obronić moje plany budowy bliźniaka lub które ewentulanie pogrzebią moją inwestycję?
Z góry dziękuje i pozdrawiam,

[Redakcja]

Gmina może narzucić określone wymagania m.in. dotyczące szerokości frontu budynku, zgodnie z przewidywanym planem zagospodarowania przestrzennego. Niejasna jest też forma zabudowy - projekcie bliźniak może być traktowany jako dwa niezależne budynki połączone ścianami i wtedy stawiane są na oddzielnych działkach lub jako dom jednorodzinny z wydzielonymi dwoma mieszkaniami. Prawdopodobnie chodzi o ten drugi wariant, bo niezależne segmenty można stawiać z reguły na wydzielonych działkach.

[raff]

Cytat

Gmina może narzucić określone wymagania m.in. dotyczące szerokości frontu budynku, zgodnie z przewidywanym planem zagospodarowania przestrzennego.

Myślę, że te wymagania określa "Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.
w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu
w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" i nie daje ono możliwości narzucania gminie wymagań zgodnie z przewidywanym planem zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo nie spotkałem się z planem zagospodarowania który odnosiłby się do szerokości elewacji frontowej (jest tam zazwyczaj określany procent zabudowy działki co ratuje wszystkich znajdujących sie w sytuacji podobnej do mojej). Jednak być może się mylę i o czymś nie wiem, dlatego dziękuję za uwagi. Co do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury - jest tam napisane: "§ 6. 1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze
analizowanym, z tolerancją do 20%." Tak jak pisałem planuję budowę bliźniaka i tu jeszcze raz moje pytanie, czy bliźniak nie powinien być traktowany jako dwa niezależne domy jednorodzinne stykające się ze sobą jedną ze ścian? Pani w gminie twierdzi, że bliźniak to jedna bryła i dlatego moja szerokość elewacji frontowej dla bliźniaka będzie równa wyliczonej średniej w okolicy - i ta opinia Pani z gminy przekreśla mój plan budowy bliźniaka . Moim zdaniem bliźniak to dwa domy, a więc szerokość elewacji frontowej określana w decyzji powinna być dla jednego domu lub pomnożona razy dwa dla całego bliźniaka. W tym temacie proszę o pomoc - razy dwa czy nie?

Cytat

Niejasna jest też forma zabudowy - projekcie bliźniak może być traktowany jako dwa niezależne budynki połączone ścianami i wtedy stawiane są na oddzielnych działkach lub jako dom jednorodzinny z wydzielonymi dwoma mieszkaniami. Prawdopodobnie chodzi o ten drugi wariant, bo niezależne segmenty można stawiać z reguły na wydzielonych działkach.

Forma zabudowy na złożonym przeze mnie wniosku: dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Przecież pozwolenie można uzyskać na wspólną budowę, a nieruchomość podzielić po wybudowaniu - tym bardziej, że w naszym wypadku podział przed budową nie będzie możliwy - ogranicza nas wymóg minimalnej powierzchni działki budowlanej jaki obowiązuje na tym obszarze. Wydaje mi się, że wariant "dom jednorodzinny z wydzielonymi dwoma mieszkaniami" uniemozliwa podział działki po wybudowaniu - być może się mylę. Jednak powracając do mojego pytania o szerokość elewacji, czy wariant "dom jednorodzinny z wydzielonymi dwoma mieszkaniami" coś zmienia w moim przypadku czyli daje mi możliwość zwiększenia mojej elewacji razy dwa? Najlepiej jesli ktoś z szanownych forumowiczów wskaże mi paragrafy którymi mogę się podeprzeć w walce:)
Dziękuję za odpowiedź i jeszcze raz proszę o pomoc z szerokością elewacji frontowej dla bliźniaka - powinno być mnożenie razy dwa czy nie?

[Jarek02]

Niestety szerokość elewacji frontowej gmina może sobie ustalić tak w planie zagospodarowania jak i w decyzji o warunkach zabudowy. Podejrzewam, ż e będzie Ci ciężko coś wywalczyć. Ja próbowałbym drogą, że warunki zabudowy określą szerokość elewacji budynku, a ty wystąp o pozwolenie na budowe dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Jeśli byłby to formalnie jeden budynek, z tylko wydzielonymi mieszkaniami, to leżysz.
Natomiast dość logiczny argument, że bliźniak to jedna bryła można by próbować obejść, robiąc projekt w którym domy stykaja się np. tylko garażami.

[raff]

Cytat

Niestety szerokość elewacji frontowej gmina może sobie ustalić tak w planie zagospodarowania jak i w decyzji o warunkach zabudowy. Podejrzewam, że będzie Ci ciężko coś wywalczyć.

Z tym, że gmina ustala szerokość elewacji frontowej nie dyskutuję, jednak mam wątpliwości czy Pani w gminie w której złożyłem wniosek prawidłowo podchodzi do tematu określenia szerokości elewacji frontowej dla bliźniaka i w tym temacie proszę o pomoc. Może forumowicze mają doświadczenia z innnych gmin?

Cytat

Ja próbowałbym drogą, że warunki zabudowy określą szerokość elewacji budynku, a ty wystąp o pozwolenie na budowe dwóch budynków w zabudowie bliźniaczej. Jeśli byłby to formalnie jeden budynek, z tylko wydzielonymi mieszkaniami, to leżysz.

Tak jak powyżej napisałem złożyłem wniosek o warunki zabudowy na dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Do Pani w gminie nie dociera, że to dwa budynki - zacieła się na stwierdzeniu że to jedna bryła:)

Cytat

Natomiast dość logiczny argument, że bliźniak to jedna bryła można by próbować obejść, robiąc projekt w którym domy stykaja się np. tylko garażami.

Taki projekt dla pani w gminie to nadal jedna bryła, jedna elewacja frontowa - projekt z połączonymi garażami nie zmieni toku myślenia tej pani. Potrzebuję wsparcia § aby ją przekonać
Dziękuję za odpowiedź na mój post. Pozdrawiam.

[bajbaga]

Taka uwaga:
WZ jest dokumentem „zamiennym” dla MPZP i w zasadzie określa sposób zabudowy dla działki, dla nowej zabudowy. Zabudową, analizowaną w tym przypadku, jest budynek mieszkalny jednorodzinny, czyli:

Cytat

Budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym nazywa się budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Pod względem konstrukcyjnym budynek mieszkalny jednorodzinny stanowi samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Biorąc pod uwagę przytoczone przez Ciebie zapisy, oraz fakt, że warunki określa się dla działki:

Cytat

"§ 6. 1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%."

Czytając oba zapisy raczej gmina ma rację stosując taką interpretację, bo dotyczy to JEDNEGO budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, na JEDNEJ działce.

Ale, Ty złożyłeś wniosek na DWA BUDYNKI w zabudowie bliźniaczej, czyli na (do) 4 lokale mieszkalne.
Teoretycznie (nie znam uwarunkowań, np. szerokości działki) szrokość elewacji dotyczyć może każdego z tych 2 budynków jednorodzinnych i każdy z nich w zabudowie bliźniaczej.

Wyjściem z tej sytuacji może być podział działki i wystapienie o WZ dla obu, na budowę budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, bo w takim przypadku szerokość elewacji będzie określona dla każdej działki niezależnie.