Koszt nadzoru inwestorskiego

[jarek91]

Cześć, szukam właśnie sobie jakiegoś projektanta/firmy, która zaprojektuje mi mieszkanie. I interesuje mnie nadzór inwestorki. Nie znam się na budowie, jestem w tym zielony, więc wolę mieć wszystko z głowy i przyjść na gotowe.

 

Tylko pytanie ile to kosztuje? Wykonałem kilka telefonów i wygląda to tak:
- 18 000 zł za całość albo 3500zł miesięcznie

- 5% kosztów inwestycji - mam mieszkanie 45m, więc wykończenie (razem z meblami, itp., tak żeby można się wprowadzić na gotowe) może wyjść pewnie z 200-250k, co daje z 10 000 - 12 500 zł za nadzór

- 4 500 zł

 

I zastanawia mnie trzecia oferta, bo to wyjątkowo tanio wygląda. Czy wg Was to jest normalna cena, czy to jest jakoś dziwnie za niskie?

Edytowano 26 września 2024 przez jarek91 (zobacz historię edycji)

[aru]

czyli szukasz architekta wnętrz, co zaprojektuje i poprowadzi wykończeniówkę pod klucz, ale ekipa powinna być jemu "obca"; dobre rozwiązanie, droższe, pewniejsze, ale wymaga na początku Twojego zaangażowania w wyszukaniu architekta i ekipy do roboty

a te ceny co podajesz to konkretnie czego dotyczą? i na jakim etapie jest to mieszkanie?

 

[jarek91]

Mieszkanie dostępne od przyszłego roku w stanie deweloperskim. Ekipy nie szukam, oni też to załatwiają sami. I mam 3 opcje, które wyżej wypisałem.

 

Przy czym ta opcja z nadzorem za 18k odpada, bo dostałem wycenę i sam projekt wycenili na 40k. Pozostałe 2 oferty to projekt za 9k.

[aru]

no to nie szukasz nadzoru inwestorskiego tylko autorskiego

wtedy druga oferta brzmi chyba najbardziej profesjonalnie, ale to ONI będą panami sytuacji, po prostu dostaniesz to, co i tak z nimi uzgodnisz, ale "pilnować" będą się sami

aha, już myśl jak ma aranż wnętrz wyglądać,  działówki i szczególnie instalacje elektryczne, bo do pewnego etapy to deweloper da się "przekonać" na zmiany, masz coś o tym w umowie?

[jarek91]

5 godzin temu, aru napisał:

no to nie szukasz nadzoru inwestorskiego tylko autorskiego

wtedy druga oferta brzmi chyba najbardziej profesjonalnie, ale to ONI będą panami sytuacji, po prostu dostaniesz to, co i tak z nimi uzgodnisz, ale "pilnować" będą się sami

aha, już myśl jak ma aranż wnętrz wyglądać,  działówki i szczególnie instalacje elektryczne, bo do pewnego etapy to deweloper da się "przekonać" na zmiany, masz coś o tym w umowie?

 

Nie, szukam inwestorskiego. Wchodzę na gotowe i o niczym się nie martwię. Autorski to jest wtedy, gdy ja wszystko załatwiam, a oni się tylko parę razy pojawią na budowie sprawdzić, czy wszystko ok.

 

I wszystkie 3 oferty dotyczą nadzoru inwestorskiego. Tylko dziwi mnie taki rozstrzał w cenie. 18 000zł, 5% całości albo 4 500zł.

 

Na zmiany to już za późno jest, bo to końcówka budowy. Zresztą, nie mogę nic zmieniać, póki mieszkanie nie jest moje, nie? Bo nagle bym zrezygnował i oni by zostali z rozwalonym mieszkaniem.

[aru]

6 godzin temu, jarek91 napisał:

...

Na zmiany to już za późno jest, bo to końcówka budowy. Zresztą, nie mogę nic zmieniać, póki mieszkanie nie jest moje, nie? Bo nagle bym zrezygnował i oni by zostali z rozwalonym mieszkaniem.

nie, za zmiany się płaci, zazwyczaj szanujący się deweloper umożliwia dokonywanie zmian w aranżu do pewnego etapu budowy i wycenia zmiany do akceptacji przez nabywcę, do tego powinien rozliczyć różnicę niemniej kasując coś za obsługę; powinno być taniej niż rujnować gotowe

nie masz nic na ten temat w umowie?

[Elfir]

21 godzin temu, jarek91 napisał:

 

Nie, szukam inwestorskiego. Wchodzę na gotowe i o niczym się nie martwię. 

To mi brzmi bardziej jak inwestor zastępczy.

Większość deweloperów ściany działowe wrysowuje w planach jako koncepcję a nie docelowe, właśnie po to by kupujący mógł w razie czego wprowadzić zmiany.
To jest dużo tańsze niż kucie, wywożenie gruzu, przekładanie instalacji elektrycznych. 
Od lat czytam czasopisma wnętrzarskie i w opisach realizacji często jest wspomniane, że zmiany w układzie wprowadzano na etapie budowy domu.
Sama udzielam na forach rad co do układu wnętrz, bo ludzie piszą, że deweloper będzie stawiał ścianki i prosi o rysunek jak mają stać, jesli będzie wprowadzona zmiana

Edytowano 27 września 2024 przez Elfir (zobacz historię edycji)

[jarek91]

17 godzin temu, Elfir napisał:

To mi brzmi bardziej jak inwestor zastępczy.

Większość deweloperów ściany działowe wrysowuje w planach jako koncepcję a nie docelowe, właśnie po to by kupujący mógł w razie czego wprowadzić zmiany.
To jest dużo tańsze niż kucie, wywożenie gruzu, przekładanie instalacji elektrycznych. 
Od lat czytam czasopisma wnętrzarskie i w opisach realizacji często jest wspomniane, że zmiany w układzie wprowadzano na etapie budowy domu.
Sama udzielam na forach rad co do układu wnętrz, bo ludzie piszą, że deweloper będzie stawiał ścianki i prosi o rysunek jak mają stać, jesli będzie wprowadzona zmiana

 

Tak, coś jak inwestor zastępczy. Projektantka wyceniła to na dodatkowe 4500zł. Nie wiem czy to nie jest za mało. Ale biorę ich ofertę.

 

Ściany działowe są, wszystko już tam w mieszkaniu jest chyba zrobione prawie, elektryka jest, wylewka, itp. Bo to ostatni etap już. Na zmiany jest za późnoo.

 

 

Dnia 27.09.2024 o 09:24, aru napisał:

nie, za zmiany się płaci, zazwyczaj szanujący się deweloper umożliwia dokonywanie zmian w aranżu do pewnego etapu budowy i wycenia zmiany do akceptacji przez nabywcę, do tego powinien rozliczyć różnicę niemniej kasując coś za obsługę; powinno być taniej niż rujnować gotowe

nie masz nic na ten temat w umowie?

 

Nie mam nic w umowie o zmianach lokatorskich. Ale to już jest ostatni etap budowy, do końca roku mają skończyć. Tu już nic się nie da zmienić. Zresztą pytałem się o zmiany lokatorskie, to mówili, że dopiero zmiany jak odbiorę mieszkanie.

No i ja nawet jeszcze nie mam kredytu, czekam na podpisanie umowy kredytowej. Więc póki nie zapłacę całości, to też nie mam prawa do żadnych zmian.

[aru]

50 minut temu, jarek91 napisał:

 

Tak, coś jak inwestor zastępczy. Projektantka wyceniła to na dodatkowe 4500zł. Nie wiem czy to nie jest za mało. Ale biorę ich ofertę.

...

czyli autorski

i jako inwestor zastępczy, to fakt; brakowało mi tego określenia

[jarek91]

3 godziny temu, aru napisał:

czyli autorski

i jako inwestor zastępczy, to fakt; brakowało mi tego określenia

Dobra, się pogubiłem...

 

Inwestor zastępczy to co innego niż nadzór inwestorski?

 

I myślałem, że jest albo autorski albo inwestorski. A tu oba mogą być razem?

Edytowano 28 września 2024 przez jarek91 (zobacz historię edycji)

[Elfir]

Dnia 28.09.2024 o 22:11, jarek91 napisał:

Dobra, się pogubiłem...

 

Inwestor zastępczy to co innego niż nadzór inwestorski?

 

I myślałem, że jest albo autorski albo inwestorski. A tu oba mogą być razem?

Inwestor zastępczy to osoba, która dostaje od ciebie upoważnienia i wszystko załatwia z urzędami, odbiorami technicznymi, dostawcami mediów, ekipami (od zatrudnienia, poprzez pilnowanie harmonogramów, podpisywanie umów, po rozliczenia). Tak, że ty odbierasz tylko klucze do gotowego wnętrza.

Nadzór autorski to po prostu nadzór projektanta nad tym, by ekipa zrobiła DOKŁADNIE zgodnie z projektem, bez własnych inwencji, skrótów i pomysłów, materiałów zastępczych. Nie obejmuje odbiorów, uzgodnień z urzędami, zatrudniania i rozliczania ekipy.

Nadzór inwestorski - to jest twój osobisty nadzór. Bo ty jesteś inwestorem.

Edytowano 30 września 2024 przez Elfir (zobacz historię edycji)

[jarek91]

Ok, czyli inwestor zastępczy w takim razie, dzięki. Moja wiedza jest zerowa, więc dla mnie takie coś jest najlepsze na ten moment.

[aru]

20 godzin temu, Elfir napisał:

...
Nadzór inwestorski - to jest twój osobisty nadzór. Bo ty jesteś inwestorem.

który zazwyczaj też się deleguje, chyba, że się zna na robocie, niemniej b. rzadko osobiście

i pamiętaj, inwestor zastępczy w ofercie wskazał koszt SWOJEGO udziału, a co popełni w Twoim imieniu - bierzesz na klatę, dlatego to jest w tym przypadku obarczone największym ryzykiem

na Twoim miejscu bym nie ryzykował, prędzej zakontraktował projektanta z jego nadzorem nad realizacją projektu (częstotliwość jego obecności ustalasz TY w umowie), zakontraktował ekipę, jak wierzysz projektantowi to za jego sugestiami, jak nie,  znalazł sprawdzony nadzór inwestorski, który pilnuje w sumie całości, ale główne decyzje pozostają w Twojej gestii, które możesz konsultować np tu, na forum

 

ufaj tylko poleconym przez pewnych ludzi, z dobrym i przejrzystym portfolio, łatwym do zweryfikowania, inaczej gruubo przepłacisz, a i tak możesz nie osiągnąć zamierzonego efektu

[jarek91]

@aru tak, ale nadzór autorski to nie dla mnie. Za dużo na głowie mam wtedy. I nie dam rady sobie z tym. Ogarnianie co robi ekipa, zamawianie materiałów/jeżdżenie po nie do sklepów (nie mam prawka), sprawdzanie czy jest ok i zgłaszanie reklamacji (muszę mieć wiedzę, żeby wiedzieć, co zgłosić), itp. Dodatkowo zwykle to więcej niż jedna ekipa, więc muszę sam koordynować prace tak, żeby się zazębiały i sobie nie przeszkadzali...