Działka rolno budowlana i możliwość budowy

[MacieQS]

Dzień dobry, mam kilka pytań odnośnie działki rolno-budowlanej i jej przydatności do budowy. Działka razem ma ok 9,13 ara a bez drogi od dołu  ok 7 właściciel twierdzi, że po odliczeniu 4 m z każdej strony od granic działki zostaje ok 120m2 na budowę co byłoby ok bo planuję mały domek ok 80-90m2 (pow zabudowy 68m2). Na górze działki p przez wjazd przebiegają linie energetyczne, ale szacunkowo od nich do ew. miejsca budowy wychodzi ok 20 i 30 m więc myślę, że nie będzie problemu). Natomiast nurtuje mnie zapisy w MPZP i czy w części budowlanej uzyskam PnB. Np nie wiem jak rozumieć taki zapis: 

 

"Przeznaczenie podstawowe: a) budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, realizowane na już wydzielonych geodezyjnie działkach budowlanych oraz na nowo wydzielonych działkach budowlanych, zgodnie z 4 ust.15,"

 

" art. 4 ust. 15:

Ustala się następujące zasady i warunki podziału (podziały geodezyjne i scalenia dokonywane w celu uzyskania działek o parametrach zgodnych z ustaleniami planu) nieruchomości w terenach przeznaczonych pod zabudowę:

1) Dopuszcza się zmianę konfiguracji działek ewidencyjnych (podziały geodezyjne i scalenia dokonywane w celu uzyskania działek o parametrach zgodnych z ustaleniami planu) w dostosowaniu do ich przeznaczenia określonego w niniejszym planie i zasad podziału określonych w ustaleniach szczegółowych, przy czym szerokość frontu nowo wydzielanej działki, przylegającej bezpośrednio do drogi publicznej nie może być mniejsza niż 6 metrów;

2) Dla nowo wydzielanych działek budowlanych, z zastrzeżeniem pkt 3 i 4, obowiązuje:

a) w terenach oznaczonych symbolami MN: - powierzchnia nie mniejsza niż 800 m2 dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, za wyjątkiem terenów oznaczonych symbolami: od MN.1 do MN.9 oraz MN.11, MN.13, MN.14, MN.15, MN.44 w których obowiązuje powierzchnia nie mniejsza niż 600m2 ,"

- powierzchnia nie mniejsza niż 1200 m2 dla budownictwa pensjonatowego i drobnej wytwórczości,

- powierzchnia nie mniejsza niż 1000 m2 dla usług wolnostojących lub dobudowanych do budynków jednorodzinnych, Id: 2151C1E9-3725-4883-9D72-CC95D976365E. Podpisany Strona 5

b) w terenach oznaczonych symbolami MNa: powierzchnia nie mniejsza niż 1200 m2 dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego,

c) w terenach oznaczonych symbolami MNb: powierzchnia nie mniejsza niż 300 m2 dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego,

d) w terenach oznaczonych symbolami MNc:

- powierzchnia nie mniejsza niż 1000 m2 dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego,

- powierzchnia nie mniejsza niż 500 m2 dla budownictwa rekreacji indywidualnej,

- powierzchnia nie mniejsza niż 1500 m2 dla budownictwa zagrodowego,

e) w terenach oznaczonych symbolami MNd: powierzchnia nie mniejsza niż 1500 m2 dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego,

f) w terenach oznaczonych symbolami ML: powierzchnia nie mniejsza niż 600 m2 dla budownictwa rekreacji indywidualnej,

g) w terenach oznaczonych symbolami MN/U: - powierzchnia nie mniejsza niż 600 m2 dla budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego, - powierzchnia nie mniejsza niż 800 m2 dla usług komercyjnych wbudowanych w budynki mieszkalne jednorodzinne, - powierzchnia nie mniejsza niż 1500 m2 dla usług komercyjnych wolnostojących i dla drobnej wytwórczości;

3) Dopuszcza się zmniejszenie wielkości działek budowlanych określonych w ustaleniach szczegółowych dla poszczególnych terenów jedynie w wypadku, gdy w wyniku podziału danej działki, do osiągnięcia min. powierzchni określonej w planie dla poszczególnych terenów przeznaczonych pod zainwestowanie, brakuje nie więcej niż 10% powierzchni;

4) Dopuszcza się podziały związane z poprawą możliwości zagospodarowania istniejących działek budowlanych tj. powiększeniem ich powierzchni, zapewnieniem dojazdów i dojść. W terenach budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego dopuszcza się wtórny podział działki budowlanej zainwestowanej, celem wydzielenia działki budowlanej zgodnie z ustaleniami szczegółowymi planu, wyłącznie wtedy, gdy pozostała zainwestowana część działki nie będzie mniejsza niż 400 m2 ,

5) Obowiązek prowadzenia linii podziału na działki, prostopadle do linii rozgraniczających dróg przylegających (publicznych i wewnętrznych), z tolerancją do 250 w obie strony."

 

Zastanawia mnie czy wg w/w zapisu część budowlana MUSI mieć min 800m2 na działce już istniejącej czy to dotyczy się tylko działek, które będą nowo wydzielane. Poglądowa SS MPZP z zaznaczoną działką. Dziękuję za odp.

 

 

[aaaa]

te zapisy dotyczą podziału działek ...ciebie to nie dotyczy, bo ty już masz działkę prawda?

co możesz wybudować na konkretnej działce pisze w innym miejscu...

np. twoja działka jest na części planu oznaczonego MN.47 - i w opisie szukaj, co pisze w części dotyczącej tego obszaru...

Jeszcze inna sprawa - linie energetyczne to jedno, a drugie to cofnięcie się od drogi - od granicy działki musisz się odsunąć 4m, a od drogi te odłegłosci są większe - a to nie jest nigdzie zaznaczone na mapce która wkleiłes, więc sprawdz sobie dokładnie , czy ewentualny dom sie zmieści...

Edytowano 30 czerwca 2020 przez aaaa (zobacz historię edycji)

[MacieQS]

Działki nie mam, zastanawiam się nad jej zakupem i przydatnością części budowlanej. to są zapisy dotyczące części budowlanej oznaczonej symbolem Mn.32 :

 

"1) Przeznaczenie podstawowe: 

a) budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, realizowane na już wydzielonych geodezyjnie działkach budowlanych oraz na nowo wydzielonych działkach budowlanych, zgodnie z 4 ust.15,

b) usługi hotelarskie, realizowane jako budownictwo pensjonatowe - budynki wolnostojące, na działkach budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1200 m2 ,

c) usługi komercyjne realizowane jako wynajem pokoi w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych(nie mniej niż 5 pokoi), na działkach budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1200 m2 , d) drobna wytwórczość realizowana jako warsztaty rzemieślnicze - na działkach budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1200 m2 ;

2) Przeznaczenie dopuszczalne realizowane w ramach przeznaczenia podstawowego:

a) usługi realizowane jako wbudowane,

b) budynki gospodarcze i garaże;

3) Dopuszcza się przebudowę, odbudowę, rozbudowę i nadbudowę budynków w istniejącej zabudowie zagrodowej, na zasadach ustalonych w pkt 6 i pkt 7;

4) Obowiązek zachowania intensywności zabudowy o wskaźniku nie mniejszym niż 0,01 i nie większym niż 0,5;

5) Zachowanie terenów biologicznie czynnych na nie mniej niż 40% powierzchni terenu inwestycji;

6) Realizacja nowych budynków oraz odbudowa, przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa istniejących, za wyjątkiem wymienionych w pkt.7, na następujących zasadach: Id: 2151C1E9-3725-4883-9D72-CC95D976365E. Podpisany Strona 16

a) realizacja nowych budynków w zabudowie wolnostojącej lub zwartej-bliźniaczej. W wypadku realizacji zabudowy zwartej- bliźniaczej lub odbudowy, przebudowy, rozbudowy, nadbudowy istniejących budynków zrealizowanych w zabudowie zwartej w tym bliźniaczej dopuszcza się realizację zabudowy zgodnie z przepisami odrębnymi w granicach działki lub w odległości 1,5 metra od granicy działki,

b) kubatura nadziemna budynku mieszkalnego w tym z wbudowanymi usługami do 1500 m3 , kubatura nadziemna budynku mieszkalnego z pokojami na wynajem do 2500 m3, a budynku pensjonatowego do 3000 m3 ,

c) całkowita wysokość budynków mieszkalnych jednorodzinnych w tym z wbudowanymi usługami oraz budynków mieszkalnych z pokojami na wynajem nie może przekroczyć 11 m, a budynków pensjonatowych 13 metrów,

d) realizacja dachów jako dwuspadowych o kącie nachylenia głównych połaci pomiędzy 350 – 490 . Dopuszcza się realizację dachów wielopołaciowych. Zakaz realizacji dachów namiotowych,

e) przy rozbudowie istniejących budynków oraz lokalizacji nowych budynków w granicy działki dopuszcza się inne niż ustalone w lit.

d) rozwiązania połaci dachowych i kąty ich nachylenia, stanowiące kontynuację istniejących rozwiązań zastosowanych w istniejących budynkach w tym zrealizowanych w granicy działki,

f) zakaz przesuwania głównych połaci dachowych o wspólnej kalenicy względem siebie w płaszczyźnie pionowej. Zakaz realizacji połaci dachowych o różnym kącie nachylenia (nie dotyczy otwarć dachowych) z dopuszczeniem załamania połaci i zmiany kąta jej nachylenia (ustalonego w lit. d) w strefie okapu na szerokości połaci nie większej niż 1/3 długości krokwi. Zakaz otwierania dachów jako otwarć pulpitowych wychodzących z kalenicy na długości powyżej 1/2 długości dachu. Dopuszcza się otwarcia dachowe, przy czym szerokość jednej lukarny liczona w najszerszym jej miejscu (tzn. szerokość czołowej ściany lukarny bez okapów), nie może przekroczyć ½ długości całej połaci dachowej. Łączna szerokość lukarn nie może przekroczyć 2/3 długości całej połaci dachowej,

g) dostosowanie architektury budynków do lokalnych tradycji budowlanych poprzez stosowanie miejscowych materiałów elewacyjnych (typu: tynk, drewno, gont, kamień oraz ich imitacje), tradycyjnej kamieniarki (z zakazem stosowania otoczaków),

h) stosowanie następujących kolorów dla pokrycia połaci dachowych: ciemnoczerwony, ciemnobrązowy, grafitowy, czarny matowy oraz imitującej drewniany gont,

i) w wypadku elewacji tynkowanych, stosowanie kolorów pastelowych;

7) Dopuszcza się lokalizację parterowych budynków gospodarczych i garaży o kubaturze nadziemnej do 400 m3 oraz budynków dla lokalizacji warsztatów rzemieślniczych o kubaturze nadziemnej do 1000 m3 , realizowanych jako wolnostojące lub dobudowane do budynków mieszkalnych. Całkowita wysokość nowych budynków oraz podlegających nadbudowie budynków gospodarczych i inwentarsko –składowych w zabudowie zagrodowej, nie może przekroczyć wysokości 6 metrów. Przy rozbudowie istniejących budynków gospodarczych i inwentarsko –składowych w zabudowie zagrodowej, dopuszcza się rozwiązania połaci dachowych i kąty ich nachylenia, stanowiące kontynuację zastosowanych w istniejących budynkach rozwiązań. Przy realizacji nowych budynków obowiązuje realizacja dachów jako dwuspadowych lub wielopołaciowych oraz w wypadku budynków dobudowywanych do budynków mieszkalnych dachów jednospadowych, o kącie nachylenia głównych połaci do 450 . Obowiązuje stosowanie dla pokrycia połaci dachowych następujących kolorów: ciemnoczerwony, ciemnobrązowy, grafitowy, czarny matowy, ciemnozielony. W wypadku realizacji budynków jako wolnostojących, obowiązuje zakaz przesuwania głównych połaci dachowych o wspólnej kalenicy względem siebie w płaszczyźnie pionowej i realizacji połaci dachowych o różnym kącie nachylenia;

8) Dopuszcza się lokalizację reklam i tablic informacyjnych realizowanych na następujących zasadach:

a) nazwy pensjonatów i zakładów mogą być sytuowane: - bezpośrednio na elewacjach budynków wykonane z ażurowych liter o wysokości do 0,50 m, - prostopadle lub równolegle do elewacji budynków jako montowane na wspornikach kute w metalu znaki (logo) lub nazwy obiektów umieszczane na deskach podwieszanych do wsporników, Id: 2151C1E9-3725-4883-9D72-CC95D976365E. Podpisany Strona 17

b) tablice informacyjne reklamowe mogą być sytuowane wyłącznie na elewacjach budynków a ich powierzchnia nie może być większa niż 0,5 m2 . W przypadku usług wbudowanych obowiązuje realizacja nie więcej niż 1 tablicy informacyjnej dla 1 usługi;

9) Dostęp do terenów z wyznaczonych na rysunku planu dróg publicznych i wewnętrznych oraz poprzez ciągi komunikacyjne, nie wyznaczone na rysunku planu."

 

Odnośnie odległości od dróg znalazłem tylko taki zapis:

"Obowiązek lokalizacji nowych budynków w odległości od istniejących i projektowanych dróg publicznych zgodnie z przepisami odrębnymi, a od dróg wewnętrznych w odległości nie mniejszej niż 5 m i przy uwzględnieniu nieprzekraczalnych linii zabudowy wyznaczonych na rysunku planu."

 

dam jeszcze zrzut bez naniesionych lini. działka połączona jest z drogą publiczną paskiem i pewnie to miał na myśli właścicel działki mówiąc, że bez "drogi" działka ma mniejszą powierzchnię...

[aaaa]

no to chyba wszystko jasne? :)

na tej mapce co wpierw wkleiłes, zaznacz sobie granice wynikające z odległości od sąsiednich działek i  drogi - i będziesz widział ile masz tak naprawdę do dyspozycji A najlepiej pokaż to architektowi., żeby mieć pewność....

rozumiem, ze pamiętasz też o mediach i drodze dojazdowej? A tak właściwie to o zjeździe? Bo co z tego, że ta wąska część działki (która ma stanowić dojazd) styka się z droga publiczna, jak tam nie ma zjazdu...a po zakupie okaże sie, że takiej zgody na wykonanie zjazdu nie da się uzyskać?

to z tym zjazdem wcale nie jest tak abstrakcyjne, jak się wydaje...przerabiałem temat podczas podziału działki

[MacieQS]

Dzięki za cenne rady. Sprawdzę później z tymi odległościami teoretycznie co wyjdzie i wkleję. A propos zjazdu to z takim zapytaniem do zarządcy drogi trzeba się zwrócić ? Są w stanie mi odpowiedzieć od razu czy jako właściciel muszę wystąpić z oficjalnym wnioskiem ? 

[aaaa]

Spytasz właściciela i będziesz wiedzieć...jak właściciel nie będzie nic o tym wiedzieć, to na pewno nie będzie to uregulowane...

To wszystko też oczywiście dodatkowe koszty i papierkologia...w przypadku drogi powiatowej - wniosek o pozwolenie zajęcia pasa drogowego, wczesniej trzeba opiniować w komendzie policji projekt organizacji ruchu drogowego na czas budowy zjazdu....ten projekt trzeba też wykonać ;) Na czas budowy wypożyczyć odpowiednie znaki,wygrodzenia...zgłosić rozpoczęcie robót....trochę tego jest wszystkiego...jeśli jest to droga gminna, to jest łatwiej - ale i tak trzeba dopytać o szczegóły, co dokładnie jest potrzebne...aha, po wykonaniu zjazd trzeba odebrać - i wtedy zostanie skrupulatnie sprawdzone, czy były wszystkie wymagane przepisami pozwolenia :D

 

 

przypadek, że budowa zjazdu jest może i skrajny, ale w moim przypadku tak było. Miałem na szczęscie decyzję sprzed niecałych 3 lat (której kończyła się ważność) i nie dostałbym nowej pozytywnej na budowę zjazdu. (droga na którą miał być zjazd nie spełniała wszystkich kryteriów) Ja wcześniej dostałem decyzje pozytywną, bo na tym stanowisku w mieście pracowała zupełnie inna osoba...na szczęście udało mi się na starej decyzji wybudować zjazd i zamknąć sprawę.