remont współwłasności

[Gość]

Jestem właścicielem 1/3 domu położonego na wsi. Współwłaściciele nie chcą się zgodzić na żadne podejmowane przeze mnie prace modernizacyjne, co mogę zrobić

[Gość]

Jedynym dobrym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności i zawsze lepiej, zamiast na remont, przeznaczyć pieniądze na uregulowanie kwestii własności. Nie jest to wcale aż tak kosztowne. Koszty te zależą od wartości nieruchomości, a skoro jest to nieruchomość wiejska, można domniemywać, że jej wartość nie jest duża. Ponadto dokonując remontu, zwiększa Pan wartość nieruchomości, a więc i koszty późniejszego zniesienia współwłasności, a działając w opisany sposób wbrew pozostałym współwłaścicielom, postępuje Pan wbrew prawu.


Jeśli chodzi o zakres współdecydowania o nieruchomości, to decydujący jest w tym zakresie podział czynności zarządu na: czynności zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające. Czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (drobne remonty i naprawy budynków, ponoszenie opłat za nieruchomość itp.). Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, są tzw. czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Chodzi na przykład o wydzierżawienie, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu. Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest płynna i zawsze decydują tutaj okoliczności konkretnego przypadku.


Podział ten ma istotne znaczenie, gdyż zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.


Mając 1/3 nieruchomości, samodzielnie nie może Pan niemal nic zrobić. Do dokonania każdej czynności już nawet w zakresie zwykłego zarządu musi Pan uzyskać zgodę przynajmniej jednego współwłaściciela lub zgodę sądu. Jeżeli brak porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zwykłego zarządu jest trwały, może Pan wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest wówczas uprawniony do dokonywania samodzielnie czynności zwykłego zarządu, zaś dopiero do czynności przekraczających ten zakres musi uzyskać zgodą współwłaścicieli, a gdy jej nie ma zgodą sądu. Może też Pan wystąpić, aby sąd Pana ustanowił jako tego zarządcę.

[Gość]

Cytat

Jedynym dobrym rozwiązaniem jest zniesienie współwłasności i zawsze lepiej, zamiast na remont, przeznaczyć pieniądze na uregulowanie kwestii własności. Nie jest to wcale aż tak kosztowne. Koszty te zależą od wartości nieruchomości, a skoro jest to nieruchomość wiejska, można domniemywać, że jej wartość nie jest duża. Ponadto dokonując remontu, zwiększa Pan wartość nieruchomości, a więc i koszty późniejszego zniesienia współwłasności, a działając w opisany sposób wbrew pozostałym współwłaścicielom, postępuje Pan wbrew prawu.


Jeśli chodzi o zakres współdecydowania o nieruchomości, to decydujący jest w tym zakresie podział czynności zarządu na: czynności zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające. Czynności zwykłego zarządu dotyczą spraw związanych ze zwykłą bieżącą eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości (drobne remonty i naprawy budynków, ponoszenie opłat za nieruchomość itp.). Czynności, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu, są tzw. czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd. Chodzi na przykład o wydzierżawienie, zmianę przeznaczenia, przeprowadzenie kapitalnego remontu. Granica między czynnościami zwykłego zarządu a czynnościami je przekraczającymi jest płynna i zawsze decydują tutaj okoliczności konkretnego przypadku.


Podział ten ma istotne znaczenie, gdyż zgodnie z art. 199 kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczonej według wielkości udziałów. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd jest konieczna zgoda wszystkich współwłaścicieli (jednomyślność). W razie braku jednomyślności współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.


Mając 1/3 nieruchomości, samodzielnie nie może Pan niemal nic zrobić. Do dokonania każdej czynności już nawet w zakresie zwykłego zarządu musi Pan uzyskać zgodę przynajmniej jednego współwłaściciela lub zgodę sądu. Jeżeli brak porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami w zakresie zwykłego zarządu jest trwały, może Pan wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Zarządca taki jest wówczas uprawniony do dokonywania samodzielnie czynności zwykłego zarządu, zaś dopiero do czynności przekraczających ten zakres musi uzyskać zgodą współwłaścicieli, a gdy jej nie ma zgodą sądu. Może też Pan wystąpić, aby sąd Pana ustanowił jako tego zarządcę.

Paweł Puch
prawnik - redakcja Budujemy Dom