stan surowy otwarty - brak aktualnego pozwolenia.. i co teraz?

[4sienk4]

witam
przedstawiono mi oferte sprzedazy domu w stanie surowym otwartym - od 1989 r. nie prowadzono zadnych prac budowlanych, brak dziennika budowy a wiec pozwolenie na budowe jest niewazne, tak?
pytalam juz w kilku bankach o kredyt na zakup tego domu i wszedzie slysze, ze musi byc aktualne pozwolenie. (zakup bez uzupelnienia dokumentacji w zasadzie bylby ryzykowny i nie wiem czy warto byloby ryzykowac)
Bardzo prosze o odpowiedzi na ponizsze pytania w zwiazku z ta sytuacją:
1)jakie jest prawdopodobienstwo, ze wystapia problemy z uzyskaniem aktualizacji tegoż pozwolenia?
o pozwolenie bedzie sie starac dotychczasowy wlasciciel

2) jak w tej sytuacji skonstruowac umowę przedwstępną aby zapewnic sobie uzupelnienie wszystkich dokumentów przez własciciela zanim bede musiala dokonac zapłaty ? zebym mogla sfinansowac wiekszosc inwestycji z kredytu i zebym nie stracila zaliczki

3) i jak rozliczyc sie z biurem nieruchomosci, ktore oczekuje wplaty kaucji na czas rezerwacji oferty? nie chce stracic tej kaucji dlatego ze wlasciciel nie zdola zalatwic wszystkich formalnosci i ja przez to nie dostane kredytu... transakcja nie dojdzie do skutku -z mojej winy(?)

z góry serdecznie dziekuje za pomoc