osiedle domów - koszty bezpieczeństwa

[Gość]

W osiedlu składającym się z domów każdy budynek posadowiony jest na odrębnej działce Cały teren został ogrodzony, a przez jego środek wybudowano drogę, która kończy się z obu stron bramami i furtkami. Każdy kupujący dom został odrębnym właścicielem domu oraz współwłaścicielem w 1/20 części drogi osiedlowej. Jak rozwiązać problem konserwacji bram wjazdowych, instalacji domofonów, ponoszenia kosztów za oświetlenie terenu i zasilanie prądem bram wjazdowych, odśnieżania, napraw oraz konserwacji drogi i ogrodzenia?

[Gość]

Zgodnie z art. 8 ustawy o drogach publicznych, drogi nie zaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności w osiedlach mieszkaniowych są drogami wewnętrznymi, a ich utrzymanie, zarządzanie i oznakowanie należy do zarządcy terenu. Ten zaś ma obowiązek finansowania związanych z tym zadań. Zarząd może być wykonywany w oparciu o uregulowania kodeksu cywilnego o współwłasności (art. 195-221). Wówczas współwłaściciele muszą ustalić, czy zarząd rzeczą wspólną sprawowany będzie przez wszystkich współwłaścicieli, przez niektórych z nich lub nawet jednego, a także w jaki sposób współwłaściciele partycypować będą w kosztach zarządzania współwłasnością itp. Dalej powinni rozwiązać kwestię własności ogrodzenia, bram, oświetlenia itp. Współwłaściciele mogę wybrać też określoną formę organizacyjną, w jakiej będzie wykonywane zarządzanie. Niemożliwe jest zorganizowanie zarządzania infrastrukturą osiedla poprzez powołanie wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zatem to właściciele lokali, a nie domów - jak ma to miejsce w opisywanej sytuacji - mogą utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy samego prawa i w ściśle określonym przez ustawę przypadku. Ustawa nie pozostawia tutaj jakiejkolwiek dowolności, w szczególności nie zezwala na dobrowolne utworzenie wspólnoty mieszkaniowej Współwłaściciele elementów infrastruktury osiedla mogą zdecydować się na zorganizowanie zarządzania drogą osiedlową i ogrodzeniem, a także zapewnić zasilanie bramy w ten sposób, że założą spółkę, spółdzielni lub stowarzyszenie albo zlecą spółdzielni lub spółce zarządzanie. Stosunkowo najprostszym rozwiązaniem jest zlecenie już istniejącej i działającej na rynku spółce zarządzania składnikami infrastruktury osiedla. W takiej sytuacji powstanie jednak konieczność zawarcia z nią umów, na podstawie których podejmie się ona zarządzania drogą osiedlową, bramami oraz pozostałymi składnikami. W niniejszej sprawie istnieje jeszcze możliwość wykonywania zarządu przez istniejącą spółdzielnię mieszkaniową, której współwłaściciele powierzą wykonywanie zarządu. Zgodnie z art. 1 ust. 5, spółdzielnia mieszkaniowa może zarządzać nieruchomością spółdzielni nie stanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. Zatem zarządzanie drogą mieściłoby się w zakresie działania spółdzielni, pod warunkiem jednak, że droga jest odrębną nieruchomością.

Paweł Puch
prawnik
redakcja budujemy dom