Odstępstwa od projektu domu budowanego przez developera.

[adarok]

Moja sytuacja jest następująca. Zakupiłem u jednego z warszawskich deweloperów połowę domu realizowanego na osiedlu, gdzie stawia on kilkanaście budynków w zabudowie bliźniaczej. Realizacja jest obecnie na etapie pierwszego pietra.
Negocjując umowę wspomniałem, że interesuje mnie wprowadzenie w projekcie kilku zmian. O ile żadnych problemów nie było z akceptacja przearanżowania wnętrza, o tyle zmiany wpływające na wygląd zewnętrzny (elewacja od strony ogrodu) spotkały się z oporem. W szczegółach zmiany te dotyczą zamurowania wyjścia z salonu na ogród (likwidacja drzwi okiennych) i zmianę rozmiaru okna w salonie na rozsuwane (bez zmiany długości okna). Pozwoli mi to na poprawę 'ustawności' salonu i optyczne powiększenie jego powierzchni.
Developer sprzeciwił się tej propozycji argumentując, że nie jest zainteresowany wznawianiem procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę lub zmiany projektu.
Jaką mam możliwości aby osiągnąć mój cel. Czy z wystąpieniem do PINB o zatwierdzenie odstępstwa od projektu muszę czekać aż do odbioru domu. Czy na tym etapie (podpisana umowa przedwstępna) mogę uzyskać pozwolenie na odstępstwo od projektu. Jak interpretować zapis prawa budowlanego, który mówi, że rażącym odstępstwem jest zasadnicza zmiana elewacji. Gdzie jest granica między zasadniczą zmianą elewacji a zmianami drobnymi.
Czy w przypadku tych wątpliwości mogę wystąpić jedynie o udzielenie informacji, czy moje poprawki do projektu wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę czy też nie. Wiem, że urząd ma obowiązek udzielić odpowiedzi w terminie 14 dni od dnia przedstawienia planowanych rozwiązań. Nieudzielenie odpowiedzi jest równoznaczne z uznaniem planowanego odstąpienia za nieistotne. Jednak zasadnicze moje pytanie jest czy mogę to zrobić w imieniu swoim, czy inwestora.
Wszelkie rady będą mile widziane .

[Krzys]

Wydaje mi się, że możesz wystąpić do PINB z zapytaniem, czy wprowadzane przez Ciebie zmiany są istotne. W tym celu należy nanieść proponowane zmiany na projekt (na czerwono) zdobyć akceptację architekta (projektanta) złożyć do urzędu i po 21 dniach w przypadku braku odpowiedzi uznać je za nieistotne.
Pismo takie powinien złożyć inwestor tj. w Twoim przypadku – deweloper. Robiłem coś takiego przy budowie mojego domu, nie pamiętam dokładnie szczegółów. Najlepiej zadzwoń do PINB i zapytaj jak to dokładnie zrobić, w końcu to oni będą odbierać budynek. Ja bazowałem właśnie na informacjach uzyskanych telefonicznie od nich. Wprowadzone zmiany należy odnotować w dzienniku budowy.

[adarok]

Dzięki za radę. Faktycznie konsultacja z PINB jest najlepszą rzeczą, którą mogę w tym wypadku zrobić.

[Slawku]

zmiana elewacji (zamurowanie okien) niestety jest istotna i będzie konieczny projekt zamienny i nowe pozwolenie na budowę.

[Redakcja]

Zgodnie z prawem budowlanym, osoba budująca w systemie developerskim nie jest stroną w w trakcie budowy, a więc nie może formalnie występować do organów nadzoru budowlanego z żadnymi wnioskami dotyczącymi zmian w projekcie. Taką możliwość ma jedynie deweloper, który formalnie jest inwestorem i do czasu odbioru odpowiada za zgodne z projektem prowadzenie budowy. W opisanej sytuacji istnieją dwie możliwości wprowadzenia zmian w projekcie.
- nakłonienie developera do wykonania projektu zamiennego i uzyskania nowego pozwolenia
- odebranie domu w stanie zgodnym z projektem i późniejsze wystąpienie o zezwolenie na wykonanie zmian
Ocena istotności dokonanych zmian względem zatwierdzonego projektu zależy w dużym stopniu od interpretacji urzędnika i często nawet z pozoru nieistotne odstępstwa, mogą stać się przyczyną kłopotów przy odbiorze.