zniesienie współwłasności a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

[kabronek]

Witam! W skrócie przedstawię naszą sytuację. Razem z moją kuzynką chcielibyśmy w najbliższym czasie kupić działkę o powierzchni 1000-1200 m2 na współwłasność. Ja, za kilka lat, mam zamiar budować na niej dom. Kuzynka obecnie jeszcze nie wie, co będzie robić - albo będzie się budować albo będzie chciała swoją część sprzedać (bardziej prawdopodobne). Chciałem spytać, jak wygląda procedura wychodzenia ze współwłasności, a właściwie jak się ona ma do MPZP. Otóż tamtejszy MPZP mówi, że minimalna powierzchnia działki pod budynek jednorodzinny wynosi 1000 m2, a pod budynek w zabudowie bliźniaczej po 700 m2 na segment. W necie znalazłem przeróżne, sprzeczne informacje na temat możliwości późniejszego rozwiązania naszej sytuacji. Jedni piszą, że w takiej sytuacji ze współwłasności można wyjść dzieląc taką działkę dopiero po wybudowaniu dwóch domów, inni że po wybudowaniu jednego, jeszcze inni, że po wybudowaniu jednego domu do stanu surowego albo nawet samych fundamentów. Niektórzy jednak piszą, że na MPZP nie ma mocnych, tzn. w żaden sposób takiej działki nie da się podzielić na dwie przy procedurze zniesienia współwłasności przy zachowaniu możliwości budowania się na nich, nawet gdy na jednej połowie powstanie dom. Dodam jeszcze, że czytałem o różnych sposobach znoszenia współwłasności przy takiej sytuacji, tzn. albo przez gminę albo przez sąd, jeśli gmina się nie zgodzi. Byłbym bardzo wdzięczny, gdyby ktoś mi wytłumaczył, czy w końcu da się czy nie "obejść" MPZP, bo jestem w tych sprawach kompletnie zielony, a nie chciałbym, żeby za parę lat, po wybudowaniu przeze mnie domu pojawił się problem ze zniesieniem współwłasności i podziałem działki.

[szeszol]

Cytat

Otóż tamtejszy MPZP mówi, że minimalna powierzchnia działki pod budynek jednorodzinny wynosi 1000 m2, a pod budynek w zabudowie bliźniaczej po 700 m2 na segment. W necie znalazłem przeróżne, sprzeczne informacje na temat możliwości późniejszego rozwiązania naszej sytuacji. Jedni piszą, że w takiej sytuacji ze współwłasności można wyjść dzieląc taką działkę dopiero po wybudowaniu dwóch domów, inni że po wybudowaniu jednego, jeszcze inni, że po wybudowaniu jednego domu do stanu surowego albo nawet samych fundamentów. Niektórzy jednak piszą, że na MPZP nie ma mocnych, tzn. w żaden sposób takiej działki nie da się podzielić na dwie przy procedurze zniesienia współwłasności przy zachowaniu możliwości budowania się na nich, nawet gdy na jednej połowie powstanie dom. Dodam jeszcze, że czytałem o różnych sposobach znoszenia współwłasności przy takiej sytuacji, tzn. albo przez gminę albo przez sąd, jeśli gmina się nie zgodzi. Byłbym bardzo wdzięczny, gdyby ktoś mi wytłumaczył, czy w końcu da się czy nie "obejść" MPZP, bo jestem w tych sprawach kompletnie zielony, a nie chciałbym, żeby za parę lat, po wybudowaniu przeze mnie domu pojawił się problem ze zniesieniem współwłasności i podziałem działki.

Moim zdaniem zniesienie współwłasności w obecnym kształcie może byc problematyczne bo:
1) podział ogólnie musi być zgodny z MPZP - a to w Twoim przypadku się nie uda
2) można znieść współwłasność z pominięciem planu ale o ile się nie myle to dotyczy to sytuacji gdy działka jest zabudowana (art 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami)
3) w przypadku podziału na poziomie administracyjnym (gmina, starostwo) - nie widzę szans, nie zgodzą się
4) w przypadku sądowego zniesienia - pewnie sąd wystąpi o opinie do gminy i efekt będzie ten sam - zamiast podziału może np. zasądzić spłatę na rzecz drugiej osoby i pozostawienie działki nie naruszonej.

Aha i pytanie dodatkowe za 100 punktów, jeśli działka zostanie podzielona na 2 mniejsze. Czy dostaniesz pozwolenie na budowę na działce, która nie spełnia minimalnych wymogów powierzchniowych? (wg mnie NIE) A co za tym idzie czy działka jest nadal działką budowlaną ?

Wyjściem z sytuacji jest budowa 'bliźniaka' i podział już z pominięciem planu zagospodarowania (wspominany art.95) , chociaż niby 700m2 na segment ma być więc też nie wiadomo czy się zgodzą na bliźniak.

Co do tego podziału po wybudowaniu fundamentów, czy stanu surowego czy czegoś tam innego - ja bym takim radom nie ufał. W/g mnie dom (lub domy) muszą być gotowe do zamieszkania (do odbioru), żeby wyskoczyć z podziałem z pominięciem planu.



Mam nadzieje, że pomogłem, a tak w ogóle to polecam wizytę w gminie (może trafisz na urzędnika co myśli głową i coś doradzi) i ewentualnie rozmowę z prawnikiem


Pozdrawiam
Tomek

[Redakcja]

Współwłasność działki to także współwłasność postawionego na nim budynku, zatem mogą pojawić się problemy, gdy dojdzie do zniesienia współwłasności. Działki zabudowanej podzielić się nie da, chyba że dom również zostanie podzielony "na pół" . Można ewentualnie postawić dom, w którym można przeprowadzić podział na dwa niezależne lokale, ale wtedy sprzedaż gruntu obejmowała by również tę część budynku. Najlepiej zdecydować się na zakup działki o powierzchni powyżej 1400 m2 i podzielić ją na pół, a na jednej postawić budynek - jedną część bliźniaka. Wtedy można będzie bez problemu sprzedać drugą część.