Budujemy Dom - porady budowlane i instalacyjne

Ta sprawa nie jest tak do końca ściśle określona w przepisach. Trzeba też uwzględnić pewną praktykę, która się wytworzyła. Przede wszystkim zawsze wymagane jest sporządzenie opinii geotechnicznej. Mamy na to konkretny przepis, który zawiera Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych (Dz.U. 2012 poz. 463) § 7. 1. W przypadku obiektów budowlanych wszystkich kategorii geotechnicznych opracowuje się opinię geotechniczną W przypadku domów jednorodzinnych najczęściej sporządza ją projektant budynku lub projektant dokonujący adaptacji projektu gotowego. Z zastrzeżeniem, że najczęściej stosuje się tu coś co można nazwać najniższym poziomem wymagań. Wynika to ze specyfiki domów jednorodzinnych, czyli zwykle obiektów zaliczanych do tzw. pierwszej kategorii geotechnicznej. Mówiąc w ogromnym skrócie, są one niewielkie i o prostej konstrukcji, posadowione na gruntach nośnych, jednorodnych i przy poziomie wód gruntowych poniżej poziomu posadowienia (proste warunki gruntowe). Teraz pojawia się pytanie na jakiej podstawie w takich sytuacji projektant ma określić kategorię geotechniczną konkretnego obiektu (domu)? W cytowanym powyżej rozporządzeniu zakres wymaganej dokumentacji różnicuje się przede wszystkim ze względu na kategorię obiektu budowlanego. Zgodnie z zasadą, że im trudniejsze warunki gruntowe i/lub bardziej skomplikowany obiekt, tym i wymagany zakres dokumentacji jest większy. Znajdziemy tam ogólny zapis: § 4. 4 Kategorię geotechniczną całego obiektu budowlanego lub jego poszczególnych części określa projektant obiektu budowlanego na podstawie badań geotechnicznych gruntu, których zakres uzgadnia z wykonawcą specjalistycznych robót geotechnicznych. Swoiste doprecyzowanie stanowi tu kolejny przepis: § 6. 2. Dla obiektów budowlanych pierwszej kategorii geotechnicznej zakres badań geotechnicznych może być ograniczony do wierceń i sondowań oraz określenia rodzaju gruntu na podstawie analizy makroskopowej. Wartości parametrów geotechnicznych można określać przy wykorzystaniu lokalnych zależności korelacyjnych. Najwyraźniej jednak powyższy zapis należy traktować jako zalecenie, nie zaś „sztywny” wymóg. Tym bardziej, że w przypadku obiektów zaliczanych do pierwszej kategorii geotechnicznej nie ma wymogu przedstawienia dokumentacji z przedstawionych badań. Wróćmy tu do § 7. 1., który należałoby interpretować wraz z kolejnymi punktami: § 7. 1. W przypadku obiektów budowlanych wszystkich kategorii geotechnicznych opracowuje się opinię geotechniczną. 2. W przypadku obiektów budowlanych drugiej i trzeciej kategorii geotechnicznej opracowuje się dodatkowo dokumentację badań podłoża gruntowego i projekt geotechniczny. 3. W przypadku obiektów budowlanych trzeciej kategorii geotechnicznej oraz w złożonych warunkach gruntowych drugiej kategorii wykonuje się dodatkowo dokumentację geologiczno-inżynierską, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. Nr 163, poz. 981). W związku z tym wytworzyła się praktyka, w której projektant zawsze sporządza opinie geotechniczna, lecz w przypadku pierwszej kategorii geotechnicznej nikt nie wymaga od niego przedstawienia w tej opinii dokładnych danych na temat gruntu. Danych wziętych chociażby z opisu i interpretacji odwiertów. Projektant przecież i tak bierze za to wszystko odpowiedzialność, a ostatecznie kieruje się swoją wiedzą i doświadczeniem. To całkiem rozsądne, bo w praktyce w takich prostych przypadkach rozbudowane badania nie są do niczego potrzebne. Trzeba zachować umiar, rozsądek i pewną proporcję nakładów i korzyści. Ponadto projektant jest często w stanie sporo wywnioskować już po takich robotach jak zrobienie wykopów pod szambo, przyłącze wodociągowe czy wiercenie studni.

Dlatego sugeruję najpierw użycie farby separacyjnej.

A czy coś wiadomo czemu ten fragment ściany ma inną strukturę? Bo już samo to jest zastanawiające. Ponadto co jest po drugiej stronie tej ściany? Czasem takie dziwne rzeczy wychodzą, gdy po drugiej stronie jest np. prysznic i ściana ulega nadmiernemu zawilgoceniu. Zakładam, że nie jest to po prostu miejsce, w którym rozlała się ta herbata? jeżeli nie ma jakichś szczególnych przyczyn tego stanu rzeczy i powodów do niepokoju to powinno wystarczyć pokrycie ściany farbą separacyjną (na plamy), potem pomalowanie jej docelową farbą.

Niestety, raczej to drugie, czyli bardzo trudno będzie cokolwiek uzyskać. Wymagałoby to wykazania przed sądem, że inwestor (czyli pan) poniósł konkretne szkody lub utracił określone korzyści w wyniku niewłaściwego działania urzędu. Poza poświęconym czasem, wysiłkiem i pieniędzmi na prowadzenie takiej sprawy to już samo wykazanie wysokości poniesionych strat będzie dość trudne.

Zasadnicze problemy są tutaj dwa. Odległość pomiędzy studnią i drenażem rozsączającym jest zbyt mała. Powinna wynosić przynajmniej 30 m. Tak uregulowano to w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych (WT). To § 31.1, od którego po prostu nie przewidziano wyjątków. Nie ma wiec znaczenia ani rodzaj studni, ani jej głębokość, jeżeli ze studni ma być pobierana woda przeznaczona do spożycia przez ludzi. Druga sprawa to głębokość studni. Bez pozwolenia wodnoprawnego wolno wykonać tylko studnie o głębokości do 30 m. Tak stanowi ustawa Prawo Wodne Art. 395. W zasadzie mamy tu więc do czynienia z samowolą. Żeby wszystko było zrobione zgodnie z prawem pozostaje uzyskanie pozwolenia wodnoprawnego i likwidacja drenażu, albo wykonanie nowej studni do 30 m w odpowiedniej odległości.

Standardowe i sprawdzone rozwiązanie to wlot powietrza w strefie okapu o jego wylot w kalenicy. Żeby tak było trzeba pozostawić otwory/szczeliny w podbitce w okapie oraz pod kalenicą. Dlatego w kalenicy pozostawia się szczelinę w deskowaniu. To najpewniejsze rozwiązanie, bo wtedy mamy wymianę powietrza w całej przestrzeni pod dachem. Dachówki wentylacyjne są mniej skuteczne, bo przepływ powietrza przez nie jest niewielki. No i żeby rzeczywiście coś dawały wlot powietrza do nich musi być z przestrzeni poddasza, a nie tylko pomiędzy pokryciem dachu i podkładem.

Tu powinna być dobrze wentylowana szczelina powietrzna, czyli w tym przypadku szczelina pomiędzy ścianą szkieletową i murem z cegły. Zakładam, że ta szczelina ma wloty powietrza u dołu i otwory wylotowe gdzieś u góry? Bo jeżeli szczelina nie jest wentylowana to jeszcze inny typ konstrukcji. Sama membrana jeszcze nic nie daje, ona przecież wilgoci z tej ściany nie usunie. To zapewnia dopiero wymiana powietrza w szczelinie wentylacyjnej. Dlatego wypełnianie jej izolacją cieplną też nie jest dobrym pomysłem. Do wyjaśnienia jest jeszcze sprawa tej płyty drewnopochodnej pod membraną. Bo jeżeli to sklejka, to trzeba sprawdzić jej stan. Sklejka też bardzo utrudnia ruch pary wodnej. Faktycznie najłatwiej będzie zrobić izolację od środka. Nie musi być koniecznie XPS, może być twardy styropian o niskiej lambdzie. Ewentualnie jakiś ruszt nośny wypełniony izolacją cieplną, jeżeli z mocowaniem XPS lub styropianu byłby problem w niektórych miejscach. .

Dachówki czy kominki w górnej części dachu muszą odprowadzać (usuwać) powietrze pobierane z przestrzeni poniżej deskowania na strychu. Co do preparatów grzybobójczych nie chcę tu polecać konkretnych marek. Generalnie, najłatwiej będzie nanieść natryskowo któryś z preparatów wodnych. Co do stropu to rozumiem, że jest on wykończony płytami gipsowo-kartonowymi od strony pomieszczenia na dole. Ale jaka jest konstrukcja samego stropu? Czy jest on drewniany? Jeżeli drewniany, to czy pokryto go deskami, płytami drewnopochodnymi, czy są tylko płyty g-k? Czy pod płytami g-k ułożono folię paroizolacyjną? Bo może być jeszcze tak, że na poddasze przenika para wodna z pomieszczeń położonych poniżej.

Ewidentnie to zagrzybienie. Jak to poddasze jest wentylowane i jaki ma kształt? Czy są tam jakieś otwory w ścianach szczytowych, w okapie? Jakie jest pokrycie dachu i podkład pod nim? Jaki jest rodzaj stropu poniżej tego poddasza? Na razie prawdopodobnie najprościej będzie zastosować natryskowo jakiś wodny preparat przeciwgrzybiczy. Jednak koniecznie trzeba wyjaśnić sprawę wentylacji.

Ja rozumiem to tak, że 5 cm to dodatkowe 5 cm wełny w polach rusztu pomiędzy profilami, do których będą mocowane płyty g-k. Zgłaszam jednak pewne uwagi. Bez rozpięcia sznurka bardzo trudno będzie zapewnić ciągłość szczeliny wentylacyjnej pod deskowaniem. Ponadto 2 cm szczeliny to i tak niewiele. Bardzo ważne jest jeszcze to aby ta szczelina miała wlot w okapie i wylot w kalenicy. Tam jest potrzebna wymiana powietrza. Rada dla innych na przyszłość - jeżeli deskowanie jest faktycznie z desek, nie zaś z płyt drewnopochodnych, to można pozostawić szpary po ok. 4 cm pomiędzy nimi i przykryć deskowanie folią (membraną) paroprzepuszczalną. Wtedy wełna może przylegać do desek, nie trzeba robić szczeliny wentylacyjnej pod nimi. Co tam ma być docelowo, jakie pomieszczenia. po ociepleniu?

Można takie kanały wykorzystać w innym celu, w tym jak najbardziej do zrobienia wentylacji mechanicznej, pod warunkiem, że nie będą już one wykorzystywane do działania wentylacji grawitacyjnej. Wtedy takie nieczynne kanały traktowane są prostu jako szachty instalacyjne.

Co do zasady, zapisy zawarte w decyzji o warunkach zabudowy nie zwalniają z obowiązku spełnienia wymogów zawartych we wszelkich innych aktach prawnych (ustawach, rozporządzeniach, aktach prawa miejscowego). Tak więc to te inne regulacje mają pierwszeństwo. Ponadto nieprzekraczalna linia zabudowy oznacza jedynie, że nie wolno jej przekroczyć z zabudową. W przeciwieństwie do obowiązującej linii zabudowy nie narzuca wymogu budowy już od tej linii. I bynajmniej na taki sposób budowy nie zezwala. Nieprzekraczalna linię zabudowy mogła zostać równie dobrze wyznaczona na kilkuset metrach, ta sama dla wielu działek. Nie wszędzie więc powoduje jakąś potencjalnie kolizyjną sytuację. Osobną kwestią jest minimalna odległość planowanego budynku od granicy działki. Po pierwsze, obowiązują ogólne zasady usytuowania budynku od granicy działki. Czyli 3 m w przypadku ściany bez okien lub drzwi, oraz 4 m, jeżeli w ścianie są otwory. W pewnych sytuacjach dopuszcza się zmniejszenie tych odległości, przede wszystkim, jeżeli działka ma nie więcej niż 16 m szerokości. Dokładniej opisuje to §12 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, którym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (WT). Tu pojawia się zasadnicze pytanie, czy na tej działce mamy do czynienia z sytuacją, w której przewidziano możliwość zmniejszenia minimalnych odległości? Takie lub inne wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy nie jest przesłanką do tego. Natomiast wyznaczenie minimalnej odległości ze względu na przepisy przeciwpożarowe nie jest takie proste. Szczególnie, jeżeli jeden z budynków już istnieje. Wtedy trzeba brać pod uwagę jego klasę odporności pożarowej, to jakie pomieszczenia znajdują się w budynku itd. W rozporządzeniu o warunkach technicznych (WT) samo usytuowanie budynków ze względu na przepisy przeciwpożarowe to cały rozdział 7 (od §271). Są tam rozmaite złagodzenia i obostrzenia podstawowych warunków. Sugerowałbym zwrócenie się do specjalisty w zakresie zabezpieczeń przeciwpożarowych, który znając szczegóły konkretnej sytuacji będzie w stanie dokładnie określić wymogi. W załączniku umieszczam rozporządzenie (WT). WT2022 D20221225.pdf

Dorzucę jeszcze swoje trzy grosze po świątecznej przerwie. Przy takiej wilgotności jastrychu i miejscowo braku dylatacji przy ścianach rzeczywiście nie uniknie się demontażu paneli. Skoro układ paneli jest nieregularny z rozmaitymi docinkami, to warto zrobić zdjęcia podłogi, szczególnie tych najtrudniejszych miejsc. Opisać je sobie, ponumerować i nanieść oznaczenia na plan. Ponumerowanie paneli flamastrem na spodniej stronie jest potrzebne, ale może nie wystarczyć. Dylatacje przy ścianach są obecnie spartaczone - w jednych miejscach są, w innych ich nie ma wcale. Muszą być zrobione, wszędzie jest potrzebny przynajmniej 0,5 cm odstęp od ściany, a jeżeli jest taka możliwość to więcej. Nawet po wysuszeniu jastrychu, w zupełnie normalnych warunkach, ułożone panele będą w pewnym stopniu "pracować". Ze szczególna różnicą pomiędzy latem i sezonem grzewczym. Kwestię sposobu ułożenia paneli do suszenia już inni opisali. Uczulam tylko na jedno - trzeba bardzo pilnować żeby nie zaczęły się odkształcać. w razie potrzeby zwiększyć liczbę punktów podparcia i ewentualnie przełożyć taki stos. Panele są dość cienkie i wiotkie, maja więc bardzo dużą skłonność do odkształceń. Co do wentylacji, to trzeba otworzyć nawiewniki i w ogóle warto dbać o dobrą wymianę powietrza zawsze, także po ułożeniu paneli. Bardzo często problemy z puchnącymi posadzkami biorą się właśnie z niewydolności wentylacji i zbyt wysokiej wilgotności powietrza. Rodzaj folii nie jest tu szczególnie ważny. Jakakolwiek paroizolacyjna wystarczy. Przy czym ten rodzaj podkładu, zrobiony z XPS, już dość znacznie ogranicza ruch wilgoci. Gdy jastrych będzie suchy nie będzie źródła wilgoci. Oczywiście dalej będą ją oddawać do powietrza mury,i tynki, dlatego potrzebna jest sprawna wentylacja. PS. Zarówno deweloper jak i wykonawca układający panele się nie popisali. Ale dochodzenie odszkodowania nie będzie łatwe. W takiej sytuacji trzeba udokumentować stan istniejący i zlecić zrobienie ekspertyzy rzeczoznawcy budowlanemu.

Jeszcze jedna sprawa, która się nie pojawiła. Jaki tam jest rodzaj wentylacji? Jeżeli jest grawitacyjna to czy są nawiewniki w oknach, bo deweloperzy potrafią o nich zapomnieć. Na ile ta wentylacja jest skuteczna, jaką wilgotność powietrza w pomieszczeniu wskazuje higrometr? Bo może być i tak, że panele wchłonęły wilgoć z powietrza. A tej potrafi być zbyt dużo, jeżeli budynek jest nowy (czyli generalnie jeszcze mokry), a wentylacja jest niewydolna. Kiedy panele przed montażem przeniesiono do budynku? I czy zostały otwarte (odfoliowane), żeby ich wilgotność się ustabilizowała? Jeżeli panele były wcześniej tak przygotowane, wentylacja jest sprawna i wilgotność względna powietrza nie przekracza 50-60% to wracamy do jastrychu. Wszystko zależy od ilości wilgoci w jastrychu i od specyficznych cech paneli. Jeżeli wilgoci jest mało. to można zaryzykować jego dosuszenie bez zdejmowania paneli. Dlatego proponowałem prosty test z folią przyklejoną do jastrychu, żeby zorientować się w sytuacji. Całkiem dokładny pomiar można zaś mieć po wycięciu paru próbek, kostek po parę centymetrów, zważeniu ich na dokładnej wadze, wysuszeniu choćby w lekko ciepłym piekarniku przez przynajmniej 20 godzin i ponownym zważeniu na dokładnej wadze. Ubytek masy to nasza woda. Powolne podnoszenie temperatury jastrychu zaproponowałem ze względu na panele oraz już ułożone płytki. Można wtedy obserwować, czy z panelami nie dzieje się nic złego. Maksymalną temperaturę utrzymujemy przez kilka dni (przynajmniej 3-4). Studzić możemy szybciej, np. w ciągu tygodnia. Ale najważniejsze jest czy wygrzewanie obniży wystarczająco wilgotność jastrychu. Dlatego polecam powtórzyć próbę z folią. Przy ogrzewaniu kotłem gazowym wyższy opór cieplny podkładu nie będzie miał istotnego wpływu na koszty ogrzewania. To nie pompa ciepła. Folia zaś może być jakakolwiek. Na nią i tak ni trafi wiele wilgoci, jeżeli jastrych będzie suchy.

Skoro ogrzewanie zapewnia kocioł to opór cieplny nie jest aż tak ważny. Ale o tym później. Przede wszystkim trzeba sprawdzić czy na pewno przy wszystkich ścianach pozostawiono szczeliny dylatacyjne. Bo jeżeli panele dotykają do ściany to rozszerzając się nawet nieznacznie zaczynają się unosić. Druga możliwa przyczyna ich odkształcania się to napływ pary wodnej. Przy czym obie te przyczyny mogą występować łącznie. Ponadto jastrych też powinien być zdylatowany od ścian, tam powinna być ułożona piankowa taśma brzegowa. Bez tego sam jastrych może się odkształcać (a nawet zacząć pękać), co następnie przenosi się na panele. Tak więc najpierw do sprawdzenia, czy panele i jastrych mają zrobione dylatacje od ścian, słupów, schodów i innych stałych elementów. Jeżeli jastrych się odkształcił to nie od ułożenia na nim paneli, ale pod wpływem zmian temperatury. Niby są to małe ruchy, ale siły powstają przy tym ogromne. Jeżeli gdzieś dotyka do ściany to potem gdzieś na swojej długości zaczyna się wybrzuszać. Z racji braku wygrzewania może zaś nadal oddawać względnie dużo wilgoci. W każdym razie dość aby panele laminowane zaczęły się odkształcać. Amatorsko można to sprawdzić przyklejając do "gołego" jastrychu (w tym miejscu trzeba usunąć podkład i panele) przezroczystą folię tak z 50 × 50 cm. Starannie przyklejamy i obciążamy ją na wszystkich krawędziach. Potem obserwujemy czy po przynajmniej 2-3 dniach pod folią pojawia się skroplona wilgoć. Jeżeli jastrych jest rzeczywiście suchy to nie powinna się pojawić. Jeżeli wilgoci w jastrychu nie ma wiele, to jej stopniowe oddawanie nie powinno spowodować istotnych szkód. Najwyżej w trakcie tego procesu panele będą się nieco odkształcać, ale potem prawdopodobnie wrócą do normy. Piszę prawdopodobnie, bo panele i wilgoć to zawsze niewiadoma. Drewniany parkiet i mozaika takie rzeczy znosi bez szkody. Gorzej, jeżeli wilgoci jest dużo. Wtedy trudno powiedzieć jak panele ją zniosą i na ile będzie ona w stanie się wydostać. Wygrzewanie trzeba zaś zrobić. Woda 29°C na kotle to jeszcze żadna temperatura. Trzeba ja stopniowo zwiększać tak aby dojść przynajmniej do 45°C. Ale zwiększać wolno, nie więcej niż o 1°C dziennie. Utrzymujemy to maksimum przez kilka dni, potem stopniowo ochładzamy, a następnie znów podnosimy temperaturę wody. 29°C na kotle to bardo mało. Standardowo podłogówkę zasilaną przez kocioł projektuje się na maksymalne parametry 40/30°C (zasilanie/powrót). Tu, z racji wykończenia panelami, w czasie dużych mrozów może być potrzebne przynajmniej kilka stopni więcej. W przypadku kotła to jednak nie jest istotny problem. Z pompą ciepła już by był. Pętli ogrzewających łazienki bym nie zamykał. Płytki powinny znieść bez problemu takie powolne podnoszenie temperatury. Na pocieszenie można powiedzieć, że nieznaczne unoszenie się krawędzi paneli przy ścianach po zagospodarowaniu pomieszczeń zostaje nieco ograniczone. Bo panele zostają dociśnięte przez meble i inne sprzęty, A tych najwięcej ustawia się właśnie przy ścianach. Reasumując - najważniejsze jest teraz sprawdzenie czy zarówno panele jak i jastrych są zdylatowane od ścian. Jeżeli są to trzeba robić powolne wygrzewanie.