rozbudowa/budowa domu - zapisy planu zagospodarowania

[szeszol]

Witam
Proszę o pomoc w rozwikłaniu następującej prawnej zagadki (uwaga długie).

Jest sobie działka ok 1000m2 na której stoją 2 domy, garaż i pomieszczenie gospodarcze. Wszystkie te zabudowania powstały ponad 20 lat temu.
W okolicach 2003-2004 miasto uchwaliło miejscowy plan zagospodarowania dla miasta.
Okazało się, że teren na którym jest działka dostał się pod opiekę konserwatora (ale nie jest wpisany do rejestru zabytków, żadne z zabudowań także nie jest zabytkiem)

I teraz zapisy planu mówią coś takiego:

3. Plan ustala następujące zasady zagospodarowania na terenach zabudowy jednorodzinnej:
1) istniejąca zabudowa może podlegać wymianie, rozbudowie i przebudowie wyłącznie według zasad ustalonych w planie;

4 )minimalna powierzchnia działki wynosi:
c) 600 m2 w strefie konserwatorskiej miasta-ogrodu - / zabudowa wolnostojąca /;
ustalone normy wielkości działek nie muszą być stosowane do działek prawomocnie wydzielonych przed wejściem w życie planu;

§33
1.W strefie konserwatorskiej, o której mowa w §26 ust.2 pkt 2 obowiązuje ochrona układu urbanistycznego zrealizowanej części miasta-ogrodu w zakresie:

5) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce, zgodnych z pierwotnym projektem urbanistycznym T.Tołwińskiego;
7) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce /garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego/.


2. W części strefy konserwatorskiej, gdzie nie został zrealizowany projekt T.Tołwińskiego z 1912 r. ustala się nakaz kontynuacji realizacji projektu w zakresie:
3) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce;
1) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce; garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego

Jak się nietrudno domyślić chodzi o rozbudowę albo nawet chętniej budowę nowego budynku na miejscu starego - jak ten problem ugryźć ?

Kilka słów o tym do jakiego stanu udało mi się dociągnąć sprawę.

- pierwszym pomysłem był podział działki tak aby każdy dom znalazł się na oddzielnej działce - nie da się tego zrobić z art.93 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
ale da się z art.95 (podział z pominięciem planu zagospodarowania). To rozwiązanie było by OK, tylko że nowo wydzielone działki nie miałyby >600m2 czyli jakakolwiek inwestycja
byłaby niezgodna z MPZP (no może poza remontem)

- potem próbowałem podzielić działkę w stosunku 600m2/400m2, ale tu spotkałem się ze sprzeciwem ze strony gminy i konserwatora, bo 'granice są krzywe' - generalnie sprawa na pewno zakończyła by się negatywną opinią konserwatora i ewentualnymi odwołaniami do SKO i wyżej.

- wtedy okazało się, że w takich przypadkach jak mój możliwa jest rozbudowa domu (potwierdził to konserwator i starostwo), dlatego, że zabudowania nie spełniały założeń planu w momencie jego wejścia w życie i stosując się sztywno do jego zapisów działka jest zablokowana (tzn trzeba by wyburzyć dom, garaż i pom. gospodarcze, żeby np rozbudować drugi dom co)

Po oględzinach domu przez architekta zasugerował on, żeby spróbować uzyskać pozwolenie na budowę nowego domu w miejscu tego starego - to rozwiązanie jest w ogólnym rozrachunku najlepsze dla wszystkich, ale o ile właśnie rozbudowa jest możliwa to taka operacja wymiany budynków już nie (tak interpretują zapisy planu w starostwie)

Myślę, że jestem w stanie przekonać konserwatora do pomysłu wymiany (wyburzenia i postawienia od nowa), bo budynek który chce 'zmienić' jest tym z konserwatorskiego punku widzenia ważniejszym i dobrze by było gdyby jednak tam stał, a wybudowanie go od nowa pozowli na poprawienie pewnych szczegółów estetycznych, ale szukam jakiś prawnych argumentów, żeby przekonać starostwo.

Do głowy mi przychodzi coś na zasadzie 'prawo nie może działać wstecz' i skoro dopuszczona jest rozbudowa domu to na takich samych warunkach powinno być możliwe wybudowanie nowego domu w miejscu starego. Poza tym chyba nie można stosować przepisów, których nieruchomość nie spełniała w momencie wejścia ich w życie. Wszystkie obiekty na działce zostały postawione zgodnie z prawem obowiązującym w danej chwili.
Dodatkowo po całej operacji ilość obiektów się nie zmieni, więc czy możemy tu mówić o nowo-wybudowanym budynku?

Ktoś ma jakiś pomysł?

PS. Jak się nie uda, to zawsze pozostaje rozbudowa.

Pozdrawiam
Tomek