Zestawy: Róża Ocean Niebo Wiosna Betoniarka Jajoszczypiorny Bruk Wrota Hadesu Purpurowy obłęd Smok
Wzór: Czysty Fale Notes Ostre Drewno Kamień Skóra Miód Pionowy Trójkąty
Zaloguj się, aby obserwować  
szeszol

rozbudowa/budowa domu - zapisy planu zagospodarowania

Witam
Proszę o pomoc w rozwikłaniu następującej prawnej zagadki (uwaga długie).

Jest sobie działka ok 1000m2 na której stoją 2 domy, garaż i pomieszczenie gospodarcze. Wszystkie te zabudowania powstały ponad 20 lat temu.
W okolicach 2003-2004 miasto uchwaliło miejscowy plan zagospodarowania dla miasta.
Okazało się, że teren na którym jest działka dostał się pod opiekę konserwatora (ale nie jest wpisany do rejestru zabytków, żadne z zabudowań także nie jest zabytkiem)

I teraz zapisy planu mówią coś takiego:

3. Plan ustala następujące zasady zagospodarowania na terenach zabudowy jednorodzinnej:
1) istniejąca zabudowa może podlegać wymianie, rozbudowie i przebudowie wyłącznie według zasad ustalonych w planie;

4 )minimalna powierzchnia działki wynosi:
c) 600 m2 w strefie konserwatorskiej miasta-ogrodu - / zabudowa wolnostojąca /;
ustalone normy wielkości działek nie muszą być stosowane do działek prawomocnie wydzielonych przed wejściem w życie planu;

§33
1.W strefie konserwatorskiej, o której mowa w §26 ust.2 pkt 2 obowiązuje ochrona układu urbanistycznego zrealizowanej części miasta-ogrodu w zakresie:

5) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce, zgodnych z pierwotnym projektem urbanistycznym T.Tołwińskiego;
7) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce /garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego/.


2. W części strefy konserwatorskiej, gdzie nie został zrealizowany projekt T.Tołwińskiego z 1912 r. ustala się nakaz kontynuacji realizacji projektu w zakresie:
3) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce;
1) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce; garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego

Jak się nietrudno domyślić chodzi o rozbudowę albo nawet chętniej budowę nowego budynku na miejscu starego - jak ten problem ugryźć ?

Kilka słów o tym do jakiego stanu udało mi się dociągnąć sprawę.

- pierwszym pomysłem był podział działki tak aby każdy dom znalazł się na oddzielnej działce - nie da się tego zrobić z art.93 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
ale da się z art.95 (podział z pominięciem planu zagospodarowania). To rozwiązanie było by OK, tylko że nowo wydzielone działki nie miałyby >600m2 czyli jakakolwiek inwestycja
byłaby niezgodna z MPZP (no może poza remontem)

- potem próbowałem podzielić działkę w stosunku 600m2/400m2, ale tu spotkałem się ze sprzeciwem ze strony gminy i konserwatora, bo 'granice są krzywe' - generalnie sprawa na pewno zakończyła by się negatywną opinią konserwatora i ewentualnymi odwołaniami do SKO i wyżej.

- wtedy okazało się, że w takich przypadkach jak mój możliwa jest rozbudowa domu (potwierdził to konserwator i starostwo), dlatego, że zabudowania nie spełniały założeń planu w momencie jego wejścia w życie i stosując się sztywno do jego zapisów działka jest zablokowana (tzn trzeba by wyburzyć dom, garaż i pom. gospodarcze, żeby np rozbudować drugi dom co)

Po oględzinach domu przez architekta zasugerował on, żeby spróbować uzyskać pozwolenie na budowę nowego domu w miejscu tego starego - to rozwiązanie jest w ogólnym rozrachunku najlepsze dla wszystkich, ale o ile właśnie rozbudowa jest możliwa to taka operacja wymiany budynków już nie (tak interpretują zapisy planu w starostwie)

Myślę, że jestem w stanie przekonać konserwatora do pomysłu wymiany (wyburzenia i postawienia od nowa), bo budynek który chce 'zmienić' jest tym z konserwatorskiego punku widzenia ważniejszym i dobrze by było gdyby jednak tam stał, a wybudowanie go od nowa pozowli na poprawienie pewnych szczegółów estetycznych, ale szukam jakiś prawnych argumentów, żeby przekonać starostwo.

Do głowy mi przychodzi coś na zasadzie 'prawo nie może działać wstecz' i skoro dopuszczona jest rozbudowa domu to na takich samych warunkach powinno być możliwe wybudowanie nowego domu w miejscu starego. Poza tym chyba nie można stosować przepisów, których nieruchomość nie spełniała w momencie wejścia ich w życie. Wszystkie obiekty na działce zostały postawione zgodnie z prawem obowiązującym w danej chwili.
Dodatkowo po całej operacji ilość obiektów się nie zmieni, więc czy możemy tu mówić o nowo-wybudowanym budynku?

Ktoś ma jakiś pomysł?

PS. Jak się nie uda, to zawsze pozostaje rozbudowa.

Pozdrawiam
Tomek

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach

Utwórz konto lub zaloguj się, aby skomentować

Musisz być użytkownikiem, aby dodać komentarz

Utwórz konto

Zarejestruj nowe konto na forum. To jest łatwe!

Zarejestruj nowe konto

Zaloguj się

Masz już konto? Zaloguj się.

Zaloguj się

Zaloguj się, aby obserwować