Skocz do zawartości
Róża Ocean Niebo Wiosna Betoniarka Jajoszczypiorny Bruk Wrota Hadesu Purpurowy obłęd Smok
Zaloguj się, aby obserwować  
szeszol

rozbudowa/budowa domu - zapisy planu zagospodarowania

Recommended Posts

Witam
Proszę o pomoc w rozwikłaniu następującej prawnej zagadki (uwaga długie).

Jest sobie działka ok 1000m2 na której stoją 2 domy, garaż i pomieszczenie gospodarcze. Wszystkie te zabudowania powstały ponad 20 lat temu.
W okolicach 2003-2004 miasto uchwaliło miejscowy plan zagospodarowania dla miasta.
Okazało się, że teren na którym jest działka dostał się pod opiekę konserwatora (ale nie jest wpisany do rejestru zabytków, żadne z zabudowań także nie jest zabytkiem)

I teraz zapisy planu mówią coś takiego:

3. Plan ustala następujące zasady zagospodarowania na terenach zabudowy jednorodzinnej:
1) istniejąca zabudowa może podlegać wymianie, rozbudowie i przebudowie wyłącznie według zasad ustalonych w planie;

4 )minimalna powierzchnia działki wynosi:
c) 600 m2 w strefie konserwatorskiej miasta-ogrodu - / zabudowa wolnostojąca /;
ustalone normy wielkości działek nie muszą być stosowane do działek prawomocnie wydzielonych przed wejściem w życie planu;

§33
1.W strefie konserwatorskiej, o której mowa w §26 ust.2 pkt 2 obowiązuje ochrona układu urbanistycznego zrealizowanej części miasta-ogrodu w zakresie:

5) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce, zgodnych z pierwotnym projektem urbanistycznym T.Tołwińskiego;
7) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce /garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego/.


2. W części strefy konserwatorskiej, gdzie nie został zrealizowany projekt T.Tołwińskiego z 1912 r. ustala się nakaz kontynuacji realizacji projektu w zakresie:
3) obowiązujących linii zabudowy i lokalizacji budynku na działce;
1) lokalizacji wyłącznie jednego obiektu kubaturowego na działce; garaże i pomieszczenia gospodarcze należy sytuować w bryle budynku mieszkalnego

Jak się nietrudno domyślić chodzi o rozbudowę albo nawet chętniej budowę nowego budynku na miejscu starego - jak ten problem ugryźć ?

Kilka słów o tym do jakiego stanu udało mi się dociągnąć sprawę.

- pierwszym pomysłem był podział działki tak aby każdy dom znalazł się na oddzielnej działce - nie da się tego zrobić z art.93 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
ale da się z art.95 (podział z pominięciem planu zagospodarowania). To rozwiązanie było by OK, tylko że nowo wydzielone działki nie miałyby >600m2 czyli jakakolwiek inwestycja
byłaby niezgodna z MPZP (no może poza remontem)

- potem próbowałem podzielić działkę w stosunku 600m2/400m2, ale tu spotkałem się ze sprzeciwem ze strony gminy i konserwatora, bo 'granice są krzywe' - generalnie sprawa na pewno zakończyła by się negatywną opinią konserwatora i ewentualnymi odwołaniami do SKO i wyżej.

- wtedy okazało się, że w takich przypadkach jak mój możliwa jest rozbudowa domu (potwierdził to konserwator i starostwo), dlatego, że zabudowania nie spełniały założeń planu w momencie jego wejścia w życie i stosując się sztywno do jego zapisów działka jest zablokowana (tzn trzeba by wyburzyć dom, garaż i pom. gospodarcze, żeby np rozbudować drugi dom co)

Po oględzinach domu przez architekta zasugerował on, żeby spróbować uzyskać pozwolenie na budowę nowego domu w miejscu tego starego - to rozwiązanie jest w ogólnym rozrachunku najlepsze dla wszystkich, ale o ile właśnie rozbudowa jest możliwa to taka operacja wymiany budynków już nie (tak interpretują zapisy planu w starostwie)

Myślę, że jestem w stanie przekonać konserwatora do pomysłu wymiany (wyburzenia i postawienia od nowa), bo budynek który chce 'zmienić' jest tym z konserwatorskiego punku widzenia ważniejszym i dobrze by było gdyby jednak tam stał, a wybudowanie go od nowa pozowli na poprawienie pewnych szczegółów estetycznych, ale szukam jakiś prawnych argumentów, żeby przekonać starostwo.

Do głowy mi przychodzi coś na zasadzie 'prawo nie może działać wstecz' i skoro dopuszczona jest rozbudowa domu to na takich samych warunkach powinno być możliwe wybudowanie nowego domu w miejscu starego. Poza tym chyba nie można stosować przepisów, których nieruchomość nie spełniała w momencie wejścia ich w życie. Wszystkie obiekty na działce zostały postawione zgodnie z prawem obowiązującym w danej chwili.
Dodatkowo po całej operacji ilość obiektów się nie zmieni, więc czy możemy tu mówić o nowo-wybudowanym budynku?

Ktoś ma jakiś pomysł?

PS. Jak się nie uda, to zawsze pozostaje rozbudowa.

Pozdrawiam
Tomek

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach

Utwórz konto lub zaloguj się, aby skomentować

Musisz być użytkownikiem, aby dodać komentarz

Utwórz konto

Zarejestruj nowe konto na forum. To jest łatwe!

Zarejestruj nowe konto

Zaloguj się

Masz już konto? Zaloguj się.

Zaloguj się
Zaloguj się, aby obserwować  

  • Darmowy poradnik budowlany raz w tygodniu na Twój e-mail

  • Najnowsze posty

    • No to jest ten program ogólnopolski w zależności od zarobków. Innych w Krakowie nie ma. U nas jest zakaz palenia drewnem i węglem, oraz strażnicy z dronami. To jest system dopłaty - jak zapalisz, to dopłacisz najlepszy, chyba powinien się spodobać tym, co mieli pretensje o przelewy socjalne. Reasumując - w Krakowie PC to hobby, nie interes.
    • @zenek - teraz jesteś jeszcze winny link, który zaprowadzi Forumowiczów do strony z dopłatami na pompy ciepła w Twojej okolicy. Taki mamy teraz układ w tym temacie  
    • Nie jestem pewien czy to dobra kategoria i w ogóle dobre forum, ale ciężko gdzieś znaleźć kogokolwiek, kto mógłby się na tym znać, także mam nadzieję, ze uda mi się tutaj uzyskać odpowiedź   W skrócie - dostaliśmy z rodzeństwem w spadku spory kawałek działki po dziadkach. Tak to wygląda na mapie, żebyście mieli lepszy ogląd na sytuację: https://i.imgur.com/oCe8oer.jpg (dodałem też w załączniku) Zaznaczona jest cała działka, a na różowo/fioletowo (nie jestem dobry w kolory) podział na mniejsze działki które rozważamy (niebieska 4-ka to grunty rolne).    Jeden brat nic z tego nie bierze (bo dostał kawałek gdzie indziej), drugi brat bierze nr 1 na którym stoi dom po dziadkach (będzie tam mieszkał). Mi się dostaje reszta tego co widać na załączonym obrazku (2, 3, 4).   Ogląd sytuacji - cała działka znajduje się na wsi ok. 1000 mieszkańców (czyli nie jakaś wielka, ale też nie dziura). Działka budowlana sięga mniej więcej do końca trójki (obrazek tylko podglądowy, dokładnie byśmy to wyliczyli podczas dzielenia). Dalej są grunty rolne. Na granicy 1 a 2 stoi stary garaż (do wyburzenia, brat planuje postawić sobie nowy bliżej domu) a na samej dwójce jest kilka budynków gospodarczych - też do wyburzenia. Dalej jest zupełnie pusto.   Jeśli chodzi o wielkość, cała działka ma ok. 1ha. Części 1 i 3 mają na oko po 11-13 arów, 2 jest trochę mniejsza (8-9?). Oczywiście podział na razie jest umowny i można to zrobić trochę inaczej. Może zamiast dzielić na 2 i 3 lepiej byłoby po prostu sprzedać jedną większą działkę (~20 arów)? 4-ka czyli grunty rolne to ok. 65-68 arów zależnie od ostatecznego podziału itd.    Do 2 i 3 nie ma doprowadzonej drogi, ale brat zgodził się, żeby wydzielić kawałek z jego działki i ją poprowadzić (ten niebieski pasek po lewo). Nie ma też tam wody, prądu, więc trzeba by je dociągnąć.   Jako, że z żoną mieszkamy w stolicy i w sumie nam tu dobrze to nie mamy zamiaru się tam przeprowadzać, więc jedyną sensowną dla nas opcją jest sprzedaż (szczególnie że odkładamy teraz na swój dom). Tylko tak szczerze to nie mamy zupełnie pojęcia jak do tego podejść. Czy takie działki się w ogóle sprzedają? Jeśli tak to (pi razy oko) jaka jest ich wartość? Co z tymi gruntami rolnymi? W sumie to lokalizacja taka ni wte ni wewte, nikt z zewnątrz raczej tego nie kupi, bo z żadnej innej strony nie ma dojazdu (od północy są tory kolejowe). A z tego co się orientuję to sąsiedzi też nie byliby zainteresowani. Może spróbować je sprzedać razem z działką nr 3? (w zamyśle żeby ten kto się tam wprowadzi korzystał z nich) Albo spróbować przekształcić na działkę budowlaną i wydzielić jeszcze kilka mniejszych działek? (nie mam pojęcia czy to się opłaca)   Zastanawiamy się też czy wszystko musimy załatwiać sami czy istnieją może jakieś firmy które się tym zajmują i ogarnęłyby to za nas (zburzenie niepotrzebnych budynków, zrobienie kawałka drogi, poprowadzenie mediów). Największym problemem jest to, że mieszkamy ok. 120km dalej więc ciężko by było nam samym to zrobić (nie wspominając już, że w ogóle się na tym nie znamy), dlatego gotowi bylibyśmy odpalić komuś całkiem niezły procent za to. Czy może to nie jest gra warta świeczki i lepiej sobie po prostu odpuścić?    Sorry, że ostatecznie wyszło tak dużo tekstu, planowałem się sprężać, ale chciałem w miarę dokładnie wyjaśnić sprawę. Jeśli jest tu ktoś kto się na tym zna albo przechodził przez podobną sytuację to byłbym naprawdę wdzięczny za odpowiedź. A jeśli ktoś ma jakieś pytania to niech zostawi komentarz i odpowiem jak najszybciej.
    • Na takiej zasadzie to bez sensu jest utrzymywanie wojska i kupowanie sprzęt wojskowego. Przecież wojny na pewno nie będzie.Tak jak i dinozaurów.  Służby alertowe, systemywczesnego ostrzegania - głupota. Przecież nic sie nie zdarzy.  Ubezpieczyć tez się nie warto - gdyby wszyscy ubezpieczenie mieli wypadek - to towarzystwa ubezpieczeniowe by splajtowały. Brawo - w bloku każdy ma na wypadek wojny agregat w piwnicy i beczke paliwa. Dobry pomysł   
    • Fundusze ponoć nadal są, ale zbankrutowała firma, która wygrała przetarg, czy tam pozamykali jej szefów... straciłem już wiarę we wiarygodność docierających na wieś informacji.
  • Popularne tematy

×
×
  • Utwórz nowe...