Kupno działki , Odległość od drogi a MPZP

[Świko]

Witam, wspólnie z żoną zastanawiamy się nad zakupem działki . W miejscu które nas interesuje jest możliwość zakupu działki zagrodowej z możliwością budowy domu jednorodzinnego.  Przy działce znajduje się droga wojewódzka ( jak wiadomo od takiej kategorii drogi należy odsunąć się z budynkiem przynajmniej o 30 m. ) Jednakże w miejscowym planie zagospodarowania nie zostało to zmienione i mimo, że kategoria drogi zmieniła się w 2016 dalej widnieje jako krajowa ( zobowiązuje to do zachowania 50 m od jezdni) . Jedno z głównych pytań brzmi czy odwołanie się od decyzji Starostwa na niewydanie zgody na budowę w odległości mniejszej niż 50 metrów do Urzędu Wojewódzkiego przyniesie pozytywny dla mnie efekt ? Opinia urbanistyczna byłaby wskazana podczas składania odwołania ? Nadmieniam że w bezpośrednim sąsiedztwie nie ma budynków mieszkalnych . Do najbliższego sąsiada jest około 100 metrów i jego dom oddalony jest co najmniej 50 metrów od drogi. 

Kolejnym pytaniem jest : dzialka z  lewej i prawej strony graniczy z działkami budowlanymi. Za naszą działka znajduje się pole rolne. Czy od tego pola obowiązuje zachowanie odległości 4 m ? Słyszałem od sprzedającej że można postawić tam budynek praktycznie na granicy ale nie potrafiłem tego znaleźć . 

Pozdrawiam i oczekuję na pomoc :)

[Budujemy Dom - budownictwo i instalacje]

Działka siedliskowa z zasady  jest do zabudowy przez rolnika - oczywiście trzeba  dokładnie przeczytać MPZP, czy również możliwa jest  zabudowa przez nie - rolnika.  Co do odległości  - trzeba to skonsultować z geodetą i urzędem gminy a także z ZDW  w celu zapewnienia zjazdu z drogi.  

[Świko]

Zjazdy/ dojazdy są wytyczone i możliwe. Chodzi o odwołanie się do Urzędu Wojewódzkiego oraz odległość domu od działki rolnej.

[Radca Prawny Piotr Drogosz]

Jeżeli w planie miejscowym nie określono odległości od drogi to obowiązują przepisy. Plan miejscowy nie określa kategorii dróg, może jedynie przewidywać ich przeznaczenie. Jednak przepisy odnoszą się do kategorii drogi (aktualnej) a nie do ewentualnego jej przeznaczenia w planie. 

Obowiązek zachowania odległości budynku od granic działki nie ma związku z przeznaczeniem działki sąsiedniej albo sposobu jej użytkowania. W tym zakresie, jeżeli plan tych kwestii nie reguluje, zastosowanie ma Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 

§ 12
1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2-4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.
9. Odległości podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, od granicy działki budowlanej nie ustala się.
10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową.

 

Opinia urbanistyczna nie ma żadnego sensu. Przepisy planu miejscowego, jako aktu powszechnie obowiązującego, podlegają wykładni przez organ administracji jak każdy inny akt prawny. Opinia (nawet sporządzona przez autora planu) nie ma żadnego znaczenia.