Skocz do zawartości
Róża Ocean Niebo Wiosna Betoniarka Jajoszczypiorny Bruk Wrota Hadesu Purpurowy obłęd Smok
Ultraviolet

Wytyczenie wewnętrznej drogi dojazdowej - służebność czy współwłasność?

Recommended Posts

Witam,

mam blisko 40 arową działkę którą chciałbym podzielić na na około 5-6 mniejszych i odsprzedać, a jedną lub dwie zostawić dla siebie i rodziny.

Z uwagi na kształt działki, przy podziale konieczne byłoby ustanowienie jakiejś formy wewnętrznej drogi dojazdowej do nowo powstałych działek, które nie miałyby bezpośredniego dostępu do drogu publicznej.

Wstępnie zasięgałem opinii notariusza jaka forma drogi dojazdowej byłaby najkorzystniejsza ale nie uzyskałem jednoznacznej odpowiedzi, prosiłbym więc o poradę.

Opcje jakie rozważam:

1) Ustanowienie służebności przejazdu, przechodzu i prowadzenienia mediow dla każdej z działek nawzajem - ale wydaje się dośc kłopotliwe już notarialnie, pozatym służeboność oznacza de facto że ktoś mogłby sobie robić co chce na swoim odciku pasa dojazdowego, np. postawić szlaban i wpuszczać np. tylko mnie, bo tak jest wpisane w służebności - przynajmniej takie historie tez spotyka się na forum albo upierać się że nie chce utwardzać swojego odcinka, etc. Ogólnie słyszy się że ze służebością wiele osób ma problemy...

2) Wydzielić działke z przeznaczeniem na pas drogowy i odsprzedać udział ułamkowy na zasadzie współwłasności - wydaje się sensowne, ale współwłasność też niesie pewne ryzyka - np. konieczność zgody wszystkich współwłaścicieli (a może się mylę?) celem przeprowadzenia mediow, utwardzenia drogi, etc.

3) Wydzielić działkę z przeznaczeniem na pas drogowy ale nie sprzedawać udziału (czyli zachować całość dla siebie) ale ustanowić dodatkowo w akcie notarialnym służebność przechodu/przejazdu/przesyłu mediów dla nabywców działek  - wtedy działka drogowa pozostałaby pod moją "kontrolą". Nie wiem jednak czy takie rozwiązanie przynosi jakieś sensowne zalety.

 

Z góry dziękuje za wskazówki.

 

P.S.

Jak wygląda kwestia odsprzedaży udziału w działce drogowej? Czy cena za ar jest wtedy taka sama jak działki budowlanej czy stosuje się jakieś inne wyliczenia?

 

 

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach

Warunki sprzedaży nieruchomości to forma umowy, na której treść zgadzają się obie strony. Zatem trzeba brać pod uwagę oczekiwania drugiej strony co do formy umożliwienia dojazdu, a przy kilku kontrahentów zdania mogą być podzielone. 

  • Lubię to 1

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
4 minuty temu, Budujemy Dom - budownictwo i instalacje napisał:

Warunki sprzedaży nieruchomości to forma umowy, na której treść zgadzają się obie strony. Zatem trzeba brać pod uwagę oczekiwania drugiej strony co do formy umożliwienia dojazdu, a przy kilku kontrahentów zdania mogą być podzielone. 

To właśnie jest sprawą podstawową. 

Służebność przejazdu. Rozwiązanie, które już w zalążku jest zapowiedzią konfliktów nie do rozwiązania. W życiu nie kupiłbym działki, która oferuje takie "wygody". Czyli cena działek będzie niska.

Pozostałe warianty są niewiele lepsze. Bo cóż po udziałach ułamkowych, jeśli trafi się jedna czarna owca i zablokuje wszystko? Poza tym nie każdy będzie zainteresowany całą długością drogi. Ten z pierwszej działki nie bedzie zainteresowany naprawą drogi na końcu. Czyli znów przyszły konflikt.

Optowałbym za wydzieleniem pasa na dojazd i oddanie go we władanie gminie. Żeby został drogą gminną. 

 

Takie rozwiązanie zastosowano w ubiegłym roku obok mnie. Gmina kupiła część działki mojego szwagra i jego sąsiadki, gdyż chciała wybudować "orlika" dla szkoły, a innej możliwości nie było. Ale sąsiadka straciłaby w ten sposób możliwość wyjazdu ze swojej działki, gdyż posesja jest długa i wąska, nie można nawrócić samochodem. Dlatego tuż za ogrodzeniem boiska wydzielono drogę o statusie drogi gminnej, tylko dla szwagra i sąsiadki. Oczywiście, szwagier i jego sąsiadka mają bardzo dobre relacje (ona jest kuzynką) i nie stawiałby żadnych przeszkód, aby jeździła czasem przez jego teren. Ale to jest rozwiązanie na przyszłość. Wartość działek zawsze jest większa gdy nie mają żadnych służebności. 

  • Lubię to 1

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach

Owszem, część potencjalnych nabywców już słysząc słowo "służebność" dziękuje z góry...

 

Cytat

cóż po udziałach ułamkowych, jeśli trafi się jedna czarna owca i zablokuje wszystko?

 

Takiej czarnej owcy własnie się obawiam... ale czy tak jest napewno? Czy nie wystarczy większość (co możnaby ustalić przez zwiększenie własnego udziału i zachowanie kontroli)? 

 

Edytowano przez Ultraviolet (zobacz historię edycji)

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
16 minut temu, Ultraviolet napisał:

Czy nie wystarczy większość (co możnaby ustalić przez zwiększenie własnego udziału i zachowanie kontroli)? 

Pytanie czy wtedy ktoś kupi od Ciebie te działki i po ile.

Czyli koło się zamyka.

 

To jest zawsze proszenie się o kłopoty jeśli chodzi o służebność drogi albo dzielenie jej na współwłasności. Albo inaczej: jest dobrze póki jest dobrze, a w razie problemów, zawsze coś komuś nie będzie pasowało.

 

Może lepiej przejść się do gminy i zapytać, czy mogłaby przejąć (kupić) ten kawałek na drogę gminną.

 

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
3 minuty temu, łosiek napisał:

Może lepiej przejść się do gminy i zapytać, czy mogłaby przejąć (kupić) ten kawałek na drogę gminną.

 

Nie brałem takiego rozwiazania pod uwage alę mogę to rozważyć. Pytanie czy gmina bedzie zainteresowana i za jaką cenę?

Czy w przypadku gdy gimna bedzie włascicielem nie będzie problemów przy prowadzeniu mediów, utrzymaniu, zmiany nawierzchni, etc?

Edytowano przez Ultraviolet (zobacz historię edycji)

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach

U mnie było tak (tylko to historia sprzed jakichś 15 lat):

 

żeby sprzedać działki położone dalej od drogi, trzeba było wytyczyć dojazd.

I rzeczywiście różne opcje wchodziły w grę - takie jak opisywane powyżej.

 

Stanęło na oddanie (za friko) gminie kawałka działki.

I dobrze. W tej chwili nie wyobrażam sobie innego scenariusza, bo:

- nigdy nie wiesz kto zostałby współwłaścicielem drogi (a nawet jak ktoś ok, to może się to zmienić za parę lat),

- jeden nabywca siedzi za granicą. Kontakt z nim słaby,

- inny nabywca bardzo rzadko przyjeżdża. też nie byłby zainteresowany dokładaniem się do remontów, itp.

 

Jeśli chodzi o media, to raczej wtedy gmina musi ten kawałek drogi wziąć pod uwagę, ale... na moim przykładzie: wodociągi zrobili, a kanalizację nie. Czemu? Szczerze, nawet nie wiem, bo mnie to już nie interesowało (ja mam media od tej "głównej" drogi). Z tego co wiem, to w ogóle tylko jeden właściciel był zainteresowany podpięciem pod system kanalizacji, więc pewnie dlatego na etapie projektu w ogóle ominęli ten kawałek.

 

Teraz nawierzchnia... no cóż.. niecały rok temu był cały remont drogi. "Główną" zrobili, "dojazdówki" nie. Pewnie z powodu tego, że nie ma kanalizacji (więc nie ma wszystkich mediów, a u mnie nie remontują dróg jeśli w teorii jest zagrożenie, że będzie ją potem trzeba zrywać).

Z drugiej też strony, ta droga nie jest zła. Może gdyby właściciele pochodzili do gminy, to też by zrobiono.

 

 

 

 

 

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
55 minut temu, Ultraviolet napisał:

Takiej czarnej owcy własnie się obawiam... ale czy tak jest napewno? Czy nie wystarczy większość (co możnaby ustalić przez zwiększenie własnego udziału i zachowanie kontroli)? 

 

Problem polega na tym, że teraz może nawet to się udać, że się wszyscy dogadają. Ale nich jeden umrze, a działkę przejmą spadkobiercy. Zaprawdę powiadam, że właśnie od takich sytuacji zaczyna się  jazda...

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
1 minutę temu, retrofood napisał:

Problem polega na tym, że teraz może nawet to się udać, że się wszyscy dogadają. Ale nich jeden umrze, a działkę przejmą spadkobiercy. Zaprawdę powiadam, że właśnie od takich sytuacji zaczyna się  jazda...

Święte słowa.

Współwłasności, jakieś ułamkowe udziały w nieruchomościach, to są tak słabe pomysły, że nawet z rodziną się tego nie powinno robić (zwłaszcza jeśli ją lubimy i mamy z nią dobre relacje, bo potem możemy już tego nie mieć).

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
38 minut temu, Ultraviolet napisał:

 Czy w przypadku gdy gimna bedzie włascicielem nie będzie problemów przy prowadzeniu mediów, utrzymaniu, zmiany nawierzchni, etc?

A czyim zadaniem jest zapewnienie mieszkańcom godnych warunków życia? Gminy! Pamiętaj, że na gminę mozesz mieć wpływ przez zebranie lokalne, przez radnych, przez wybory... a na upierdliwego sąsiada nie masz nic! Wypnie się na Ciebie i nic mu nie zrobisz. Albo wyjedzie i nie wiesz gdzie. A gmina nie zniknie...

22 minuty temu, łosiek napisał:

 Jeśli chodzi o media, to raczej wtedy gmina musi ten kawałek drogi wziąć pod uwagę, ale... na moim przykładzie: wodociągi zrobili, a kanalizację nie. Czemu? Szczerze, nawet nie wiem, bo mnie to już nie interesowało (ja mam media od tej "głównej" drogi). Z tego co wiem, to w ogóle tylko jeden właściciel był zainteresowany podpięciem pod system kanalizacji, więc pewnie dlatego na etapie projektu w ogóle ominęli ten kawałek.

 

U mnie na wsi podobnie. Bo wodociąg był obowiązkowy, ale kanalizacja nie. I też drogę utwardzili dopiero wtedy, kiedy wszystkie rury zostały położone. Na szczęście wszyscy sąsiedzi skorzystali z możliwości.

Obok mojej działki kopali na ponad 3 metry. Nie wyobrażam sobie, gdyby mieli kopać utwardzoną drogę. Koszty byłyby niebotyczne.

Edytowano przez retrofood (zobacz historię edycji)

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
Dnia 20.03.2019 o 10:48, Budujemy Dom - budownictwo i instalacje napisał:

Zatem trzeba brać pod uwagę oczekiwania drugiej strony co do formy umożliwienia dojazdu

Nie oczekiwania z drugiej strony, bo druga strona może mieć ogromne oczekiwania. Działka aby była budowlana musi posiadać drogę dojazdową w innym przypadku nie będzie to działka budowlana, a ten który ją kupi bez drogi dojazdowej nic na niej nie wybuduje bo nie dostanie pozwolenia.

Dnia 20.03.2019 o 11:37, Ultraviolet napisał:

Pytanie czy gmina bedzie zainteresowana i za jaką cenę?

Gminy nie bardzo sie zgadzają aby przejmować drogi a jeżeli już się gmina zgodzi to nie licz na jakąś zapłatę, ciesz się że weźmie ją za darmo.

 

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
8 minut temu, mhtyl napisał:

Nie oczekiwania z drugiej strony, bo druga strona może mieć ogromne oczekiwania.

 

Tu się zgadzam. Nabywcy mogą mieć oczywiście rózne życzenia i oczekiwania, ale przy obecnej sytuacji rynkowej i dośc dużym popycie na działki większość klientów nie grymasi za bardzo oczekując jedynie działki na którą uzyska pozwolenie na budowę (czyli z jakakolwiek formą dojazdu) nie bacząc na możliwe problemy.

Nie mniej jednak w moim interesie leży porzede wszystkim to aby ograniczyć ryzyko nieprzyjemnych sytuacji z nieprzewidywalnymi sąsiadami, a takich sytuacji biorąc pod uwagę lekturę tego i innych forum może być całkiem sporo.

 

Niestety widzę że decyzja co do najlepszego rozwiązania nie jest łatwa a zdania są mocno podzielone :| 

Tak czy inaczej dziękuje za wskazówki póki co.

Edytowano przez Ultraviolet (zobacz historię edycji)

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
Dnia 19.03.2019 o 23:37, Ultraviolet napisał:

mam blisko 40 arową działkę którą chciałbym podzielić na na około 5-6 mniejszych i odsprzedać, a jedną lub dwie zostawić dla siebie i rodziny.

W wielu gminach (raczej w większości) nowo wytyczone działki budowlane nie mogą być mniejsze jak 1.000 m2 

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
Przed chwilą, bajbaga napisał:

W wielu gminach (raczej w większości) nowo wytyczone działki budowlane nie mogą być mniejsze jak 1.000 m2 

Tu akurat tego problemu nie ma, sprawdzone.

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach

Utwórz konto lub zaloguj się, aby skomentować

Musisz być użytkownikiem, aby dodać komentarz

Utwórz konto

Zarejestruj nowe konto na forum. To jest łatwe!

Zarejestruj nowe konto

Zaloguj się

Masz już konto? Zaloguj się.

Zaloguj się

  • Darmowy poradnik budowlany raz w tygodniu na Twój e-mail

  • Najnowsze posty

    • Radość, że poznałeś nowe słowo
    • Dach jest symetryczny. Moim zdaniem zgodny z MPZP.
    • Dzień dobry, Na terenie, gdzie projektuję (Powiat Pruszkowski) ta sytuacja jest częsta. Warto, przed zakupem działki zapoznać się z planem zagospodarowania terenu. W nim zaznaczone są tereny zmeliorowane. Jeśli teren działki jest zmeliorowany można liczyć się koniecznością załatwienia dodatkowych formalności. Przed wykonaniem projektu można złożyć wniosek do Wód Polskich z prośbą o informację czy na terenie działki znajdują się sączki. Dobrze poprosić również o udostępnienie mapy, aby znać ich dokładniejszą lokalizację. W przypadku istnienia sączków, są dwie opcje - są czynne (do przebudowy) lub nieczynne (do likwidacji). Wody Polskie mogą nakazać inwentaryzację tych urządzeń. W przypadku czynnych sączków trzeba wykonać projekt przebudowy. Generalnie sączki = problem dla inwestora. Jeśli nie ma planu sprawa jest trudniejsza, bo skąd inwestor ma wiedzieć o zagrożeniach. Warto pytać w urzędzie na etapie składania wniosku o WZ. W lokalnych urzędach osoby są zwykle dobrze poinformowane. Jak ktoś wyżej pisał na działkach porolniczych, z gruntem nieprzepuszczalnym można liczyć się z istnieniem drenów.
    • jakby determinowało i odnosiło się do bezwładności instalacji - to mnie rozśmieszyło. Dlaczego wykasować?   Tutaj jest cytat z tego linku: https://www.pieniadzepodkontrola.pl/czy-warto-wylaczac-ogrzewanie-na-noc-ile-mozna-zaoszczedzic-na-okresowym-wylaczaniu-ogrzewania/   "jeżeli temperatura dzienna to 22 stopnie, a w nocy to np. 20 stopni, to w czasie nocy straty energii z naszego mieszkania są mniejsze, proporcjonalnie do różnicy tych temperatur (2 stopnie). Wracając do początku tego artykułu wiemy, że jednostkowa utrata ciepła (q), mówi nam o tym ile ciepła ucieka na każdy 1 stopień różnicy temperatur. Stąd bierze się nasza oszczędność. Obniżenie temperatury na noc o 2 stopnie, oznacza że w tym czasie będziemy tracili o 2 * q mniej ciepła."   Od razu to odpowiedź dla @gawel:   Autor tych obliczeń poza innymi nieścisłościami nie bierze pod uwagę tego, że w nocy zwykle temperatura na zewnątrz jest o wiele niższa niż w dzień. Jeśli tak - to jeśli mamy w srodku tą samą temperaturę, co w dzień - np. 22 st - to ta różnica w nocy jest o wiele wyższa.     To teraz przyjmijcie sobie ile wynosi ta "jednostkowa utrata ciepła (q),która mówi nam o tym ile ciepła ucieka na każdy 1 stopień różnicy temperatur' Odezwał się Redaktor-edytor. A co w temacie?
  • Popularne tematy

×
×
  • Utwórz nowe...