Zestawy: Róża Ocean Niebo Wiosna Betoniarka Jajoszczypiorny Bruk Wrota Hadesu Purpurowy obłęd Smok
Wzór: Czysty Fale Notes Ostre Drewno Kamień Skóra Miód Pionowy Trójkąty
Zaloguj się, aby obserwować  
Gość

procedury prawne przy zakupie działki

Interesuja mnie procedury prawne przy zakupie działki (najlepiej w punktach, może na przykładach), jakie obowiązują opłaty, podatki.

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach
Na opłaty związane z umową sprzedaży nieruchomości składają się :
- 2% podatek od czynności cywilnoprawnych, a w niektórych wypadkach 22% podatek VAT
- opłata sądowa –od wpisu sąd poprzez notariusza pobiera opłatę w wysokości zależnej od ceny sprzedaży
- wynagrodzenie notariusza – zależne od ceny sprzedaży
Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego tak więc jeżeli znajdzie Pan działkę o uregulowanym stanie prawnym i uzgodni Pan z właścicielem szczegóły właściciel musi wybrać z sądu odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla danej działki oraz z wydziału geodezji wypis z rejestru gruntów i przedstawiając je notariuszowi umówić się na termin zawarcia umowy. Notariusz w umowie sprzedaży zamieści wniosek do ksiąg wieczystych o dokonanie zmian wynikających z zawartej umowy. Wyśle też wypisy aktów notarialnych do urzędów, które mają być o tej transakcji powiadomione. Na przykład do urzędu skarbowego, który dokona kontroli czy cena zawarta w akcie notarialnym odpowiada jej wartości rynkowej. Jeżeli według oceny organu podatkowego wartość wyrażona w cenie będzie od tej wartości różna, organ ten wzywa strony do jej podwyższenia w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej oceny. Jeżeli podatnik godzi się z wyceną urzędu, płaci różnicę między zapłaconym już podatkiem a podatkiem faktycznie należnym i odsetki liczone od dnia zawarcia umowy. Natomiast jeżeli strony, pomimo wezwania, nie określą wartości lub podadzą wartość, która nadal nie odpowiada wartości przyjętej przez urząd skarbowy, organ podatkowy wyznaczy rzeczoznawcę majątkowego w celu dokonania wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca dokonuje wyceny nieruchomości i jeżeli wartość określona przez rzeczoznawcę przekroczy o 33 proc. wartość podaną przez strony, koszty opinii biegłego ponoszą strony czynności cywilnoprawnej. Zatem wdając się w spór z urzędem skarbowym, podatnik musi mieć na względzie, że w wypadku przegrania sprawy poniesie dodatkowo koszty opinii rzeczoznawcy.
Ponadto obecnie problemem jest określenie, które działki są działkami budowlanymi. O tym, czy działka jest działką budowlaną, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. Stare plany zagospodarowania przestrzennego straciły ważność 31.12.2004 roku i jeżeli w danej Gminie brak takiego planu, a odnośnie danej działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w zasadzie nie wiadomo, co się kupuje.
Z dniem 15 lipca weszła w życie ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592) ustawa zmienia zasady obrotu nieruchomościami rolnymi. O tym, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną, decyduje plan zagospodarowania przestrzennego gminy. W sytuacji gdy w danej gminie brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków (patrz wypis z rejestru gruntów). Zatem w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości przez osobę fizyczną lub osobę prawną prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, oraz jeśli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. W wypadku braku dzierżawcy uprawnionego do pierwokupu, albo w wypadku niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych. Prawo pierwokupu nie przysługuje między innymi wtedy, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy lub jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego (jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych), a nabywana nieruchomość rolna jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej. Ustawy nie można też ominąć, zawierając umowę inną niż umowa sprzedaży, np. umowę o darowiznę, zamianę. W takich wypadkach Agencja również może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.

Jeżeli zatem będzie Pan nabywał działkę, które w ewidencji ujęta jest jako rolna i nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu transakcja będzie przebiegała w dwóch etapach. Najpierw strony będą zawierać w formie aktu notarialnego umowę warunkową – o umowie tej sprzedający lub z upoważnienia sprzedającego notariusz niezwłocznie będzie powiadamiać uprawnionego do pierwokupu. Jeżeli uprawniony do pierwokupu nie skorzysta z przysługującego mu prawa w ciągu miesiąca, to strony będą przed notariuszem zawierać drugą umowę, przenoszącą własność nieruchomości na nabywcę. Jeżeli uprawniony z tytułu pierwokupu (dzierżawca lub Agencja) będzie zainteresowany kupnem przedmiotowej nieruchomości, to w wyznaczonym miesięcznym terminie powinien złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu w formie aktu notarialnego. Przez wykonanie pierwokupu dochodzi do zawarcia pomiędzy sprzedającym a uprawnionym z tytułu pierwokupu umowy sprzedaży o tej samej treści co umowa zawarta pomiędzy sprzedającym a osobą trzecią. Zatem dzierżawca lub Agencja niejako wstępują w warunki sprzedaży określone poprzednio przez strony.

Paweł Puch
prawnik – redakcja Budujemy Dom

Udostępnij ten post


Link to postu
Udostępnij na innych stronach

Utwórz konto lub zaloguj się, aby skomentować

Musisz być użytkownikiem, aby dodać komentarz

Utwórz konto

Zarejestruj nowe konto na forum. To jest łatwe!

Zarejestruj nowe konto

Zaloguj się

Masz już konto? Zaloguj się.

Zaloguj się

Zaloguj się, aby obserwować