dzierżawa wieczysta a prawo pierowokupu

[Gość]

Czy właścicielowi domu z działką objętą dzierżawą wieczystą od gminy przysługuje prawo pierowkupu w przypadku, gdy gmina podjęła uchwałę o sprzedaży tej działki?

[Gość]

Trudno na podstawie jednego zdania określić stan prawny nieruchomości dlatego w odpowiedzi na to pytanie postaram się przedstawić instytucje prawa pierwokupu oraz najczęstsze przypadki kiedy ma zastosowanie.

Z prawem pierwokupu mamy do czynienia wówczas, gdy określona ustawa lub czynność prawna (np. umowa) zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy, na wypadek gdyby druga strona (zobowiązany) sprzedała rzecz osobie trzeciej. Przedmiotem prawa pierwokupu może być nieruchomość lub jej część. Wówczas rzecz której dotyczy prawo pierwokupu może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Rozróżnić należy też prawo pierwokupu od prawa pierwszeństwa. Otóż prawo pierwokupu zrealizować można dopiero po zawarciu umowy sprzedaży przedmiotu objętego tym prawem, natomiast prawo pierwszeństwa stosuje się w sytuacji kiedy istnieje jedynie zamiar zbycia danego przedmiotu.
W praktyce możemy mieć do czynienia z ustawowym prawem pierwokupu wynikającym z treści określonego aktu prawego lub umownym prawem pierwokupu wynikającym z czynności prawnej (np. umowy). Tak więc umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w umowie zawartej między stronami do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego np. w umowie sprzedaży, dzierżawy, najmu.
Ustawowe prawo pierwokupu wynika z zapisów aktów prawnych, a przy sprzedaży nieruchomości najważniejsze z nich to :
Kodeks cywilny,
Ustawa o gospodarce nieruchomościami,
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego,


Do dzierżawcy ustawowe prawo pierwokupu ma zastosowanie tylko w
ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z nią w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych ustawa zastrzega prawo pierwokupu dla dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych (Agencja). Tej ostatniej przysługuje prawo pierwokupu także w przypadku przeniesienia własności w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży.Dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczna lub prawną inną niż Agencja, jeżeli łącznie spełnione są warunki, umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty, nabyta nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Zgodnie z Kodeksem cywilnym prawo pierwokupu przysługuje pozostałym współwłaścicielom nieruchomości rolnej, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym – w przypadku sprzedaży przez współwłaściciela udziału we współwłasności lub części tego udziału (art.166 §1)

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art.109)ustanawia prawo pierwokupu na rzecz Gminy, w przypadku sprzedaży:
niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (nie ma zastosowania, gdy nieruchomość przeznaczona jest na cele rolne lub leśne),
prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej (nie ma zastosowania, gdy nieruchomość przeznaczona jest na cele rolne lub leśne), nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne (prawo to nie przysługuje w przypadku, gdy nie zostanie ujawnione w księdze wieczystej),
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości (prawo to nie przysługuje w przypadku, gdy nie zostanie ujawnione w księdze wieczystej).
Gminie nie przysługuje wyżej wymienione prawo pierwokupu, jeżeli:
sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy,
sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie w wyniku zamiany własności nieruchomości,
prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości.

W przypadku prawa pierwokupu stosowane są przepisy szczególne a w przypadku ich braku zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
W świetle Kodeksu cywilnego, uprawnionym względnie obciążonym umownym prawem pierwokupu może być każda osoba fizyczna lub prawna. Ponadto zobowiązanym lub uprawnionym może być jedna lub kilka osób. Jeżeli jest kilku uprawnionych, a niektórzy z nich nie chcą skorzystać z prawa pierwokupu, pozostali mogą wykonać je w całości. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią, sprzedawca (zobowiązany) niezwłocznie powiadamia uprawnionego o: fakcie zawarcia wymienionej umowy sprzedaży oraz treści tej umowy. Obowiązek takiego powiadomienia zawsze ciąży na sprzedawcy, nawet gdyby uprawniony dowiedział się o transakcji sprzedaży z innych źródeł. Jeśli uprawniony chce skorzystać z przysługującego mu prawa musi złożyć zobowiązanemu oświadczenie, że wykonuje prawo pierwokupu. Z uwagi na fakt, że umowa sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy (akt notarialny), również złożenie wymienionego oświadczenia wymaga zachowania tej samej formy. Oświadczenie to powinno być złożone w określonym terminie wynikającym z przepisów szczególnych, a w przypadku braku w nich takiego zastrzeżenia w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania przez uprawnionego powiadomienia o sprzedaży nieruchomości. Wynikiem wykonania prawa pierwokupu jest to, że między stronami (tj. pomiędzy sprzedającym oraz uprawnionym) powstaje umowa sprzedaży o tej samej treści, co wcześniejsza umowa warunkowa zawarta pomiędzy sprzedającym i osobą trzecią.

Paweł Puch
prawnik - redakcja Budujemy Dom