Odrolnienie działek rolnych i podział tych działek

[marimach77]

To mój pierwszy post na tym forum, w związku z tym witam wszystkich .

Posiadam 3 działki rolne (dla ułatwienia nazwę je A, B i C i załączam rysunek) położone w miejscowości typowo wiejskiej, które w przyszłości chciałbym sprzedać jako działki pod zabudowę jednorodzinną i/lub usługową.

- każda z działek ma kształt prostokątu i wszystkie przylegają do siebie dłuższym bokiem (350m)
- wszystkie działki mają podobną powierzchnię ok 90 000 m/kw każda
- wszystkie działki mają podobne wymiary (350m x 30m)
- działka A przylega dłuższym bokiem (350m) do drogi publicznej
- działki ABC krótszym bokiem (30m) na całej jego długości (90m) przylegają do innej działki (zabudowanej), położonej przy tej samej drodze publicznej (na rysunku oznaczona jako działka D, jest to działka sąsiada)
- status moich działek - grunty rolne w aktualnym planie zagospodarowania gminy

Planuję wszystkie działki przeznaczyć na sprzedaż po uprzednim odrolnieniu i zmianie statusu na działki budowlane. Działki są duże i nie wymiarowe, dlatego chciałbym je też podzielić na kilka/kilkanaście mniejszych działek.

Czy dzielić działki rolne na mniejsze działki rolne jeszcze przed złożeniem wniosku o odrolnienie?
Czy dzielić już działki budowlane (po odrolnieniu)?

Który z tych wariantów może być tańszy?

Druga kwestia, gmina zmieniła plan zagospodarowania w zeszłym roku. Kolejna zmiana może nastąpić za 3-4 lata, a może nawet więcej. Wszystko zależy od tego ile uzbiera się nowych wniosków. Z tego co wiem, im więcej takich wniosków w krótkim czasie tym większe szanse na szybszą zmianę w planie zagospodarowania. Czy jest jakaś najmniejsza szansa aby mimo małej ilości wniosków, przyśpieszyć taką zmianę w planie a co za tym idzie odrolnienie moich działek?

Z góry wielkie dzięki za wszelkie rady i sugestie w tej kwestii.

Pozdrawiam
Mariusz

Edytowano 28 grudnia 2011 przez marimach77 (zobacz historię edycji)

[Gość mhtyl]

Jeżeli chcesz podzielić te działki na mniejsze to musisz wiedzieć ,że każda z nich musi mieć dostęp do drogi publicznej bezpośrednio albo pośrednio. Nie wiem jak teraz przepisy się mają ,ale kiedyś u mnie np była podobna sytuacja i brat podzielił działkę na mniejsze ale ich nie odralniał,dopiero kupujący i zamierzając się budować odralniał je tyle że w planie one były ujęte jako pod budowę jednorodzinną.Co do kwestii przyśpieszenia uchwalenia nowego planu to uważam ,że zależy wszystko od urzędników w gminie.

[retrofood]

Musisz część terenu poświęcić na drogę. Najlepiej udaj się do zaprzyjaźnionego geodety.

[bajbaga]

Jeśli dla tego terenu obowiązuje MPZP, to nie zrobisz nic z tymi działkami w zakresie zmiany przeznaczenia tego terenu.

Teoretycznie możesz je podzielić, ale ich wielkość po podziale nie może być mniejsza niż 3.000m2 - każda.
Każda nowo wydzielona działka musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Sama zmiana zapisów w MPZP też nie jest tak prosta, bo zmiany muszą być zgodne ze studium – chyba, że dla tego terenu, rozpocznie się nowa procedura uchwalania MPZP.

[marimach77]

Cytat

Jeśli dla tego terenu obowiązuje MPZP, to nie zrobisz nic z tymi działkami w zakresie zmiany przeznaczenia tego terenu.

Cytat

Sama zmiana zapisów w MPZP też nie jest tak prosta, bo zmiany muszą być zgodne ze studium ? chyba, że dla tego terenu, rozpocznie się nowa procedura uchwalania MPZP.

MPZP obowiązuje i następna jego zmiana może nastąpić dopiero tak jak napisałem, za 3-4 lata w najlepszym wypadku, lub dużo więcej w najgorszym.

Cytat

Teoretycznie możesz je podzielić, ale ich wielkość po podziale nie może być mniejsza niż 3.000m2 - każda. Każda nowo wydzielona działka musi mieć dostęp do drogi publicznej.

Jeśli nowa działka ma mieć minimum 3000m2 i założę wymiar działki 32m x 95m to dłuższym boku działki A (tej z dostępem do drogi publicznej) mógłbym zmieścić ok 7 działek o takich wymiarach (rysunek).

Działki chciałbym sprzedać już odrolnione z możliwością zabudowy jednorodzinnej lub usługowej - wiadomo, za taką działkę dostanę więcej.

Edytowano 28 grudnia 2011 przez marimach77 (zobacz historię edycji)

[retrofood]

Cytat

Działki chciałbym sprzedać już odrolnione z możliwością zabudowy jednorodzinnej lub usługowej - wiadomo, za taką działkę dostanę więcej.

Zupełnie prawidłowo. Więc musisz wystąpić o zmianę MPZP, ale być do tego przygotowanym. Dlatego radziłem Ci geodetę, bo i tak tego nie unikniesz.

[bajbaga]

Można też sprzedać te działki pod zabudowę zagrodową – sukcesywnie.

[Wichrowa]

1. "Co do kwestii przyśpieszenia uchwalenia nowego planu to uważam ,że zależy wszystko od urzędników w gminie"
2. "Teoretycznie możesz je podzielić, ale ich wielkość po podziale nie może być mniejsza niż 3.000m2 - każda. Każda nowo wydzielona działka musi mieć dostęp do drogi publicznej"
3. "Sama zmiana zapisów w MPZP też nie jest tak prosta, bo zmiany muszą być zgodne ze studium – chyba, że dla tego terenu, rozpocznie się nowa procedura uchwalania MPZP"
4. "Można też sprzedać te działki pod zabudowę zagrodową – sukcesywnie"

rzeczowe odpowiedzi
faktem
1. nie od urzędników, tylko od organu stanowiącego, czyli rady miejskiej etc. Tylko rada podejmuje uchwałę ws. przystąpienia do sporządzenia planu i tylko ona ma prawo do uchwalenia tego planu, w następstwie przeprowadzenia kompletnej procedury określonej przepisami u.p.z.p., właśnie przez urzędników
2. czy możesz podzielić i na jakiej wielkości grunty , to z reguły określa dany plan. Znam plany, które uniemożliwiają dokonywanie wszelakich podziałów; jeśli dopuszczają, często wskazują linie podziałowe wg których... Warunki dostępności do działek, z tym również bywa różnie. Jedne ustalenia planów wskazują, że nowo wydzielone nieruchomości powinny posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej, inne z kolei dopuszczają możliwość wydzielania dróg wewnętrznych poprzez które...
3. nawet najdrobniejsza zmiana ustaleń (zapisów) planu wiąże się z przeprowadzeniem kompletnej procedury uchwalania planu określonej art. 17 u.p.z.p. Absurdem jest sugerowanie, że zmiana zapisów planu to tylko prosta formalność, jakby to był jakiś dodatkowy załącznik do planu? Nie zmiany m.in. ustaleń szczegółowych planu muszą być zgodne ze studium, lecz przeznaczenie terenu. W uproszczeniu, jeżeli studium przewiduje, że przedmiotowe tereny znajdują się w strefie produkcji rolnej, a więc np. wyłącznie obejmującej istniejące i projektowane obszary upraw polowych, to żadne podjęcie planu w kierunku zabudowy mieszkalnej bądź usługowej nie będzie zgodne z prawem, a podjęty plan określający inne przeznaczenie jakie określa studium będzie zawsze uwalony przez wojewodę.
4. bez komentarza

Moja rada, sprawdź ustalenia studium, bo może się okazać, że podjęcie planu na teren który opisujesz będzie wymagała po pierwsze zmiany studium, a dalej... Btw. o warunki podziału wg planu zapytaj w urzędzie lub poproś żeby udostępnili Ci jego treść (bądź też szukaj na bip-ie). Geodetę najzwyczajniej sobie odpuść, wyciągnie tylko pieniądze od Ciebie.

pozdrawiam Edytowano 3 stycznia 2012 przez Wichrowa (zobacz historię edycji)

[Barbossa]

chyba nie czytamy uważnie

zaryzykowałbym nawet stwierdzenie, że bez kompletnego zrozumienia