budowa na sąsiedniej działce

[Gość]

Jeżeli sąsiad zamierza wybudować dom wraz z warsztatem, który może zniweczyć moje plany na spokojne mieszkanie, czy mam jakieś prawa, czy mogę oprotestować jego pozwolenie na budowę, skoro nie zostałem uznany za stronę postępowania.

[Gość]

Jeżeli sąsiad zamierza wybudować dom, który może w różny sposób nam "przeszkadzać", możemy oprotestować jego pozwolenie na budowę, ale tylko zanim się ono uprawomocni. Takie prawo przysługuje jednak tylko osobie, która zostanie uznana za stronę w postępowaniu administracyjnym. Niestety decyzję w sprawie uznanaia za stronę podejmuje urzędnik na podstawie złożonej przez inwestora dokumentacji. Jeśli nie przyznano nam prawa strony, a okazuje się, że budowa wpływa na nasze uprawnienia, możemy jednak zażądać wznowienia postępowania, które zakończyło się niekorzystną dla nas decyzją.
Przed wszczęciem postępowania administracyjnego, w wyniku którego wydane ma zostać pozwolenie na budowę, urzędnik starostwa, musi ustalić, kto jest stroną tego postępowania. Jest to o tyle istotne, że strony postępowania są informowane o wszystkich czynnościach podejmowanych w toku postępowania. Można wówczas wnieść odwołanie, zapobiec uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Stroną jest zawsze ta osoba, która ma interes prawny w toczącym się postępowaniu. Zgodnie z prawem budowlanym interes prawny ma właściciel, użytkownik wieczysty lub zarządca nieruchomości znajdującej się w tzw. obszarze oddziaływania obiektu, który ma powstać. W przypadku mieszkań komunalnych stroną nie mogą być najemcy, a jedynie miasto. Również spółdzielcy, posiadający spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu, nie mogą odwoływać się od decyzji zezwalającej na budowę np. centrum handlowego na sąsiedniej działce, za nich może zrobić to tylko spółdzielnia. W przypadku stawiania budynku, obszar oddziaływania może obejmować teren, jaki powstający obiekt będzie zacieniał na sąsiedniej nieruchomości, ograniczając w ten sposób możliwość swobodnego jej zagospodarowania. O tym, kto ma "interes prawny", czyli kto jest stroną postępowania, każdorazowo decyduje urzędnik na podstawie przepisów prawa, swojej wiedzy i czasami uznania. To on decyduje, na podstawie odpowiednich przepisów prawa, czy obszar oddziaływania planowanego budynku mieści się w granicach działki, na której inwestycja będzie realizowana, czy też wykracza poza jej granice. Jeżeli jako sąsiedzi nie zostaliśmy przez urzędnika uznani za stronę, to o powstającej obok nas inwestycji dowiemy się dopiero po jej rozpoczęciu, a więc po uprawomocnieniu się pozwolenia na budowę. Nie oznacza to jednak, że już nic nie można zrobić. Jeżeli właściciel sąsiedniej działki, na której jest prowadzona inwestycja, nie uczestniczył w postępowaniu jako strona i nie został o nim powiadomiony, mając faktycznie przymiot strony, może zażądać wznowienia postępowania i uznania go za stronę.
Jeżeli wniosek będzie zasadny i nastąpi wznowienie postępowania, a organ tym razem stwierdzi, że powstająca inwestycja faktycznie narusza prawa strony, wnoszący będzie mógł odwołać się od decyzji wydanej w tym postępowaniu. Wznowienie postępowania nie jest jednak równoznaczne ze wstrzymaniem prac budowlanych. Te wstrzymuje się bowiem jedynie wtedy, gdy zachodzi duże prawdopodobieństwo, że pierwotna decyzja zostanie zmieniona. O planowanej inwestycji można też dowiedzieć się, zanim zaczną się prace. Wymaga to jednak wiele szczęścia i determinacji. Wszystkie informacje o toczących się postępowaniach, w tym tych zmierzających do wydania pozwolenia na budowę, są jawne i dostępne w urzędach. Znacznie prościej sprawa wygląda, jeżeli sąsiad został uznany za stronę w postępowaniu. Oznacza to, że zostanie powiadomiony o wszczętym postępowaniu przez organ, inwestycja więc go nie zaskoczy ani nie będzie się o niej musiał dowiadywać w starostwie. Otrzyma również decyzję, czyli informację o tym, że zostało wydane pozwolenie na budowę na sąsiedniej działce oraz np., na jaki budynek pozwolenie zostało wydane. Od tej decyzji, dopóki się nie uprawomocni, strony mogą się odwołać. Przez czas rozpatrywania odwołania pozwolenie na budowę nie podlega wykonaniu, a co za tym idzie, sporna inwestycja nie będzie mogła się rozpocząć. Odwołanie należy wnieść w ciągu 14 dni od dnia otrzymania decyzji do organu wyższego stopnia wskazanego w decyzji, za pośrednictwem organu, który wydał pozwolenie. Co ważne, wnosząc odwołanie nie trzeba go uzasadniać. Organ rozpoznający odwołanie musi zbadać sprawę i wydać nowe orzeczenie. Może odmówić udzielenia pozwolenia, zmienić jego warunki lub utrzymać je w takim kształcie, w jakim pierwotnie zostało wydane. Bardzo często zdarza się, że organ odwoławczy uchyla decyzję i przekazuje sprawę do ponownego rozpatrzenia z powodu niewyjaśnienia istotnych dla sprawy kwestii trudnych lub niemożliwych do wyjaśnienia w postępowaniu przed organem odwoławczym. Odwołując się od kolejnych decyzji i na końcu kierując sprawę do Sądu Administracyjnego, można wstrzymać inwestycję nawet na lilka lat.

Paweł Puch
prawnik - redakcja Budujemy Dom