budynek na działce rodziców

[Gość]

Około 20 lat temu rodzice przekazali mi grunt umową bez zachowania formy notarialnej i wybudowałem na tym gruncie budynek. Jakie są konsekwencje takiego stanu rzecz

[Gość]

W prawie obowiązuje zasada, że to co jest z gruntem trwale związane (np.budynek) jest własnością właściciela gruntu. Nie może istnieć stan prawny (poza pewnymi wyjątkami np. użytkowaniem wieczystym) w którym właściciel gruntu, a właściciel budynku to dwie różne osoby. W sytuacjach gdy ktoś wzniósł budynek na czyimś gruncie przyjmuje się zatem konstrukcję, że z mocy samego prawa właściciel gruntu staje się właścicielem budynku, ten zaś kto budynek zbudował jest jedynie właścicielem nakładów poczynionych na tą budowę. Zatem w Pana przypadku należałoby zawrzeć z rodzicami umowę darowizny aby stał się Pan pełnoprawnym właścicielem nieruchomości

Pzweł Puch
prawnik

[Gość]

a jeżeli rodzice nie żyją? a pozostali spadkobiercy nie chcą dokonać darowizny

[Gość]

W związku z dość częstymi takimi sytuacjami przepisy kodeksu cywilnego przewidują możliwość uregulowania stanu prawnego takiej nieruchomości.

Art. 231 § 1 kodeksu cywilnego stanowi, że : samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zgodnie z tym przepisem aby osoba, która wzniosła budynek na cudzym gruncie mogła wysunąć swoje roszczenie wobec właściciela i stać się właścicielem zajętej pod budowę nieruchomości musi jednocześnie spełnić kilka przesłanek.
1. Przede wszystkim musi być samoistnym posiadaczem, czyli osobą, która faktycznie włada nieruchomością jak właściciel i ma wolę zachowania rzeczy dla siebie. Posiadanie samoistne należy odróżnić od zależnego. Posiadaczem zależnym jest osoba, która wprawdzie rzeczą włada ale nie robi tego jak właściciel tylko na podstawie innego tytułu prawnego, najczęściej umowy. Posiadaczem zależnym będzie więc dzierżawca, najemca lub użytkownik nieruchomości. Osobom takim nie służy więc roszczenie z art.231 § 1.
Osoba, która wzniosła budynek musi ponadto działać w dobrej wierze. Dobra wiara polegać będzie na błędnym, ale w danych okolicznościach uzasadnionym przekonaniu tej osoby, że przysługuje jej prawo do gruntu. Niestety bardzo często występująca w praktyce sytuacja gdy ktoś umową nieformalną (bez zachowania formy aktu notarialnego) nabył grunt, a następnie wzniósł na nim budynek jest traktowana przez orzecznictwo sądowe jako nabycie w złej wierze. Nieformalnego nabywcę nieruchomości należy traktować jak posiadacza w złej wierze, ponieważ wie on, że ze względu na niedochowanie formy aktu notarialnego nie nabył prawa własności (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 17.02.1981 r., III CRN 20/81). W orzecznictwie przyjmuje się jednak, że mimo złej wiary posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia na niego, na podstawie art. 231 § 1 kc, własności otrzymanej nieruchomości lub jej części, jeżeli ze względu na okoliczności danego przypadku zasady współżycia społecznego nakazują traktowanie go z tego punktu widzenia tak jak posiadacza w dobrej wierze. (wyrok SN z dnia 20.5.1997 roku., II CKN 172/97, OSNIC Nr 12/1997, poz. 196). Na tej podstawie można więc wysnuć wniosek, ze jeżeli rodzice darowali dziecku grunt bez zachowania formy aktu notarialnego i pozwolili mu na tym gruncie budować dom to wprawdzie mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze, ale uzasadniającym raczej traktowanie posiadacza ze względów na zasady współżycia społecznego jak posiadacza w dobrej wierze.
3. Należy ponadto zwrócić uwagę, że prawo do żądanie przeniesienia własności gruntu ma osoba, która wzniosła na gruncie budynki lub inne urządzenia ale tylko takie, które są trwale związany z gruntem. Powszechnie przyjmuje się, ze aby budynek można byłoby uznać za trwale z gruntem związany musi posiadać fundamenty. Zatem prawo do żądania wykupu gruntu nie będzie przysługiwało na przykład osobie, która wzniosła na gruncie domek letniskowy bez fundamentów, czy inną budowlę, która nie jest trwale związana z gruntem.
4. Jeszcze jedną ważną sprawą jest aby budynki lub urządzenia znajdujące się na gruncie miały wartość przekraczającą znacznie wartość gruntu. Powszechnie wydaje się, że budynek ma znacznie większą wartość niż działka na której stoi, jednakże na przykład w centrach dużych miast gdzie ceny gruntów sięgają nieraz astronomicznych kwot ta sytuacja nie jest aż tak oczywista. Podobnie będzie w przypadku urządzeń zwłaszcza, że zgodnie z przepisem aby posiadacz samoistny mógł wystąpić z roszczeniem nie wystarczy aby urządzenie lub budynek miało wartość większą od wartości gruntu ta wartość musi znacznie przekraczać wartość zajętego gruntu. W praktyce postępowań sądowych sądy bardzo często zasięga w tej materii opinii biegłych aby nie doszło do nadużyć tego prawa.
Realizacja roszczenia z art.231 najczęściej następuje w formie powództwa przeciwko aktualnemu właścicielowi, w którym osoba która wzniosła budynek domaga się aby właściciel przeniósł na nią prawo własności do zabudowanej części działki. Sąd uznając, że spełnione zostały wszystkie przesłanki o których mowa wyżej powoła geodetę, który wydzieli działkę zabudowaną, to znaczy taką która jest niezbędna dla prawidłowego funkcjonowania budynku. Najczęściej oprócz faktycznego gruntu pod budynkiem będzie to dodatkowe kilka arów umożliwiające właściwe korzystanie z całej nieruchomości (podjazd, podwórko itp.). Sąd zleci także biegłemu rzeczoznawcy wycenę nieruchomości, aby możliwe było określenie wynagrodzenia dla właściciela za odebraną część gruntu. Sąd na podstawie takiej dokumentacji po przesłuchaniu stron wyda stosowny wyrok. Wyrok sądu zastąpi wówczas oświadczenie właściciela nieruchomości.
Należy również pamiętać, że wartością przedmiotu sporu od której nalicza się wysokość opłaty sadowej nie jest wartość całej nieruchomości tzn. domu z działką lecz wartość samej działki, gdyż spór dotyczy samej działki.

Paweł Puch
prawnik