Licytacja komornicza a prawo pierwokupu-

[Czapi]

Mam pecha do kupna działek.Za każdym razem wychodzą jakieś "kwiatki" .
Tym razem upatrzona piękna działeczka - okazało sie że ma dwóch współwaścicieli(on i ona-po rozwodzie).Ona chce sprzedać działkę w całości(kiedyś należała do jej ojca).Umówiła się z nami wstępnie na sprzedaż jej-mielismy tylko czekać na zakończenie sprawy majatkowej.Sprawa tak wygląda:On "wisi" dzieciom alimenty za wiele lat...Komornik wszedł na jego część działki.Ogłoszono licytację tej połowy.Pani która chce nam ja sprzedać mówi żeby się nie przejmować bo ona ma prawo pierwokupu-jako że ona jest współwłaścicielem,a on dłuznikiem jej dzieci.Ona niejako wykupi tę połowe i potem nam ja sprzeda...
Tylko poczytałam trochę o tym prawie pierwokupu i nie bardzo widzę że może być taka sytuacja dająca jej takie prawo....
Czy ktoś z Was coś wie jak wyglada sprawa pierwokupu?Czy lepiej zgłosić sie na tę licytację?
Dodam,ze samo kupno połowy działki nie bardzo miałoby sens dla kogokolwiek bo taka działka byłaby wąziutka.Nie bardzo ufam tez słowom tej pani....czy niuanse tej sprawy wyjaśniłby nam komornik prowadzący tę sprawę?Nie chcemy przepuścić tej okazji, bo na tę działkę czekamy juz bardzo długo....

[mirrzo]

Cytat

Czy lepiej zgłosić sie na tę licytację?

Chyba najlepsze rozwiązanie, bo kupisz ją za cenę dużo niższą, niż od "Onej"
Jednak musisz mieć pewność, że kupisz też drugą połowę, bo co dalej, jak "ona" swojej nie sprzeda? Tak na złość.

[Czapi]

Cytat

Chyba najlepsze rozwiązanie, bo kupisz ją za cenę dużo niższą, niż od "Onej"
Jednak musisz mieć pewność, że kupisz też drugą połowę, bo co dalej, jak "ona" swojej nie sprzeda? Tak na złość.

No właśnie chodzi o to ze ta pani chce sprzedać nam tę działkę-sprzedałaby ja "od ręki" gdyby cała była jej.Zalezy jej też na tym aby jaknajmniej z tego dostał jej były mąż(działka ta należała do jej ojca, mąż nie płacił alimentów..).
Jeśli nikt nie przystąpi do licytacji-te 1/2 działki może odkupić ta pani za 3/4 jej wartości.Nie wiem tylko co jest z prawniczego punktu widzenia bezpieczniejsze?

[bajbaga]

Jest rozwiązanie – dość bezpieczne.

Przystąpić do licytacji i kupić tą współwłasność jeśli cena będzie atrakcyjna.
W zasadzie ten co ją kupi (wylicytuje) będzie dyktował warunki zakupu pozostałej współwłasności.

Dla „bezpieczeństwa” można zawrzeć umowę przedwstępną z tą Panią.

Trochę nie jest jasne na jakiej podstawie ta Pani ma możliwość zakupu za 3/4 ceny wywoławczej – są na to jakieś „kwity”?

[Czapi]

Cytat

Jest rozwiązanie – dość bezpieczne.

Przystąpić do licytacji i kupić tą współwłasność jeśli cena będzie atrakcyjna.
W zasadzie ten co ją kupi (wylicytuje) będzie dyktował warunki zakupu pozostałej współwłasności.

Dla „bezpieczeństwa” można zawrzeć umowę przedwstępną z tą Panią.

Trochę nie jest jasne na jakiej podstawie ta Pani ma możliwość zakupu za 3/4 ceny wywoławczej – są na to jakieś „kwity”?

3/4 to wartość ceny wywoławczej od której zaczyna się licytacja.
Czy zmienia coś fakt,ze były mąż jest jej winien pieniądze i ze zlicytowanej połowy ma byc spłacony ten dług?

[bajbaga]

Cytat

3/4 to wartość ceny wywoławczej od której zaczyna się licytacja.

Tyle to ja rozumiem, pytanie na jakiej podstawie takie stwierdzenie?


Cena wywoławcza w takiej licytacji to cena w wys. 3/4 wartości szacunkowej nieruchomości licytowanej. Jeśli I licytacja nie dojdzie do skutku (np. brak oferentów) komornik wyznaczy II licytację z ceną wywoławczą w wys. 1/2 wartości szacunkowej.

W zasadzie, tylko dłużnik ma możliwość wpłacenia przed licytacją kwotę zadłużenia + koszty komornicze – co w efekcie może zapobiec licytacji.
Zatem tylko dłużnik, ma „prawo” pierwokupu.

[Czapi]

Kobieta jest oszczędna w tłumaczeniach-rozmawiałam z nią nie znajac tematu.Skoro zapewniła o prawie pierwokupu, nie wnikałam.Dopiero w domu poczytałam jak sprawa się ma - i nie bardzo mogłam znaleźć informacje o prawie pierwokupu w takiej sytuacji.W zasadzie na jednym forum prawniczym dostałam odpowiedź-ze nie ma prawa pierwokupu i tyle.Teraz czeka mnie znowu rozmowa z właścicielką i aż się boję-nie wiem czy coś ukrywa czy po prostu jest niedoinformowana

[mirrzo]

Cytat

Zatem tylko dłużnik, ma „prawo” pierwokupu.

To jest jedyna oczywista oczywistość.

[Czapi]

No to juz teraz wiem:wyznaczyli II licytację....
..Qrka, ile to wody w Wiśle upłynie zanim te wszystkie procedury się zakończą ??:

[mirrzo]

Jeżeli Ona tego nie kupi, to wtedy dopiero Ty możesz przystąpić do licytacji.

[Czapi]

Cytat

Jeżeli Ona tego nie kupi, to wtedy dopiero Ty możesz przystąpić do licytacji.

No właśnie ona nie ma prawa pierwokupu(wyjaśnienia prawnika).Prawo pierwokupu jedynie ma jej były mąż(raczej tego nie zrobi-bo utopiłby te pieniądze).Każde z nich ma bowiem połowę udziałów w tej działce-nie ma fizycznego podziału.Na takie działki chętnych nie ma.
Mamy dogadaną sprawę w ten sposób:nikt nie przystępuje do licytacji-wtedy ta Pani przejmuję udziały byłego męża w ramach długu.Kiedy cała działka będzie jej-my ją odkupujemy od niej.

[mirrzo]

A nie lepiej (taniej) będzie, żebyś to Ty kupiła tę część? Zawrzyj umowę przedwstępną na kupno jej części.

[Czapi]

Cytat

A nie lepiej (taniej) będzie, żebyś to Ty kupiła tę część? Zawrzyj umowę przedwstępną na kupno jej części.

Tak by było najlepiej-ale ona ma już swoją ustaloną z góry cenę za całość-wyższą niż wyceniono ją.Jej cena i tak jest bardzo atrakcyjna-patrząc na to ile chcą za działki w okolicy
Nie chiałabym więc zrobić jej takiego "numeru".Na razie to ona rozdaje karty-mogłaby nie chcieć mi sprzedać reszty, lub i zarządać za nią dużo więcej


A!Jeszcze dodam:
umówiliśmy się na "przedpłatę"-aby nas coś związało na czas urzędowych postępowań.Oczywiście wszystko na piśmie.Widzę,ze kobieta boi się że możemy zrezygnować ze względu na długi czas oczekiwania.Mam nadzieję,ze się opłaci

[coolibeer]

czasem warto zaryzykowac i poczekać.

[Czapi]

Cytat

czasem warto zaryzykowac i poczekać.

Powiem Wam czy było warto jak już kupię tę ch...ną działkę ,postawię dom i wieczorową porą usiądę na tarasie z kubkiem herbaty

[Czapi]

Mam jeszcze jedno pytanie: czy kiedy juz zakończą się te wszelkie czynności i działka będzie w całości tej Pani -to czy sprzedajac ją zapłaci podatek 19% od wartości całej działki?Teoretycznie jest właścicielką 1/2 udziałów więcej niż 5 lat.

Dla mnie logiczne by było tak:
Płaci 19% podatku od wartości za sprzedaż 1/2 działki, za drugą połowe podatek wyniesie 2%.Czy dobrze myślę?

[bajbaga]

Teoretycznie – bo zbyt mało danych aby zaryzykować „pewną” odpowiedź:
- 2% podatku od czynności cywilno prawnych, od całej kwoty za całą działkę,
- 19% podatku dochodowego, naliczonego od różnicy ceny sprzedaży i ceny zakupu , pomniejszona o koszty związane z zakupem (np. akt notarialny, itp.).


Ten 19% podatek dochodowy – tylko od działki „dokupionej” (1/2 współwłasności).

[Czapi]

Cytat

Teoretycznie – bo zbyt mało danych aby zaryzykować „pewną” odpowiedź:
- 2% podatku od czynności cywilno prawnych, od całej kwoty za całą działkę,
- 19% podatku dochodowego, naliczonego od różnicy ceny sprzedaży i ceny zakupu , pomniejszona o koszty związane z zakupem (np. akt notarialny, itp.).


Ten 19% podatek dochodowy – tylko od działki „dokupionej” (1/2 współwłasności).

Dzięki.
A jakie informacje są potrzebne aby uzyskać pewną odpowiedź?
Dodam: a czy ma znaczenie w przypadku naliczenia tego podatku 19% od tej 1/2 działki,że zostanie ona przejęta za długi męża wobec tej pani???

[bajbaga]

Liczy się koszt nabycia i „zysk” ze zbycia – nie jest istotne (w tym przypadku), że kosztem nabycia jest spłata długów.

[Czapi]

Cytat

Liczy się koszt nabycia i „zysk” ze zbycia – nie jest istotne (w tym przypadku), że kosztem nabycia jest spłata długów.

Jak masz cierpliwość rzuć okiem jeszcze na moje wyliczenia,proszę
oszacowana wartośc całej działki 35.000.
I licytacja -1/2 warta jest 13.125(3/4 wartości połowy)
I licytacja -11.666,66(2/3 wartości)
Dług wynosi 13.700,00

Teraz jeśli sprzeda tę połowe za 17.500-jaki jest jej zysk?17.500-dług(13.700), czy wartośc nabycia(11,666)

[bajbaga]

Może to wyglądać tak (przy sprzedaży całej działki):
- podatek od czynności cywilno prawnych – 2% od wartości rynkowej, czyli od 35.000zl
- podatek dochodowy 19% od kwoty (zakładając, ze sprzeda cała działkę za rzeczone 35.000zł):
17.500zł – (minus) koszt nabycia, czyli te „wylicytowane” 11.666,66zł – (minus) udokumentowane koszty zakupu.

Dług ( w takim przypadku) nie jest istotny, bo zostaje „zaspokojony” przez sprzedaż działki i są to rozliczenia między dłużnikiem a wierzycielem, a nie między sprzedającym a nabywcą całej działki.




Ale uwaga – tak będzie tylko w przypadku, kiedy komornik „zejdzie” z tej działki. Jeśli na działce pozostanie dług, to koszt jego „wykupu” może być kosztem zakupu tej działki – ale to zależy, od wspomnianej wcześniej formy „rozliczenia między wierzycielem a dłużnikiem.
Otwarta sprawą są (mogą być) także koszty komornicze.
Najlepiej po transakcji uzyskać informację we właściwym US.

[Czapi]

Dzięki serdeczne za informację

[mirrzo]

Ale jeżeli pieniądze ze sprzedaży działki, przed upływem 5 lat wykorzysta na coś innego, niż cele mieszkaniowe, to według mojej wiedzy, zapłaci 80% podatku.

[Czapi]

Właśnie niedawno zakończyła sie druga licytacja, która nie doszła do skutku-nie było chętnych.
Tak więc juz blizej niz dalej(mam nadzieje).Ale mam kilka wątpliwości....
Cena wywoławcza spadła do 2/3 wartosci nieruchomosci. Teraz wierzyciel może przejąć 1/2 współwłasności na poczet długu.Jak to teraz wygląda:
Wartość nieruchomosci w ostatniej licytacji jest teraz niższa niż sam egzekwowany dług.Tak więc czy wierzyciel nadal będzie musiał sie domagać zajęcia innego majątku dłuznika?Czy w przypadku przejęcia tej nieruchomosci jej wartość jest jakoś inaczej kalkulowana??
Czy po drugiej licytacji dłużnik może jeszcze w jakis sposób "przeszkadzać" w przejęciu nieruchomosci przez wierzyciela?

[Czapi]

Dodam jeszcze ze znalazłam art. w którym przeczytałam coś dziwnego :
"Wniosek o przejęcie nieruchomości wraz z wnioskiem o zaliczenie kwoty zadłużenia na poczet zapłaty ceny składa się do właściwego miejscowo sądu. Jeśli kwota zadłużenia będzie wyższa niż wartość udziału z drugiej licytacji wierzyciel pokrywa koszty egzekucyjne w wysokości 15% liczonej od kwoty wartości udziału z drugiej licytacji.(w naszym przykładzie generalnie od kwoty za którą nastąpiło przejęcie) Opisując sytuację w której wartość zadłużenia będzie niższa niż wartość udziału z drugiej licytacji najlepiej będzie posłużyć się przykładem: Otóż jeśli wartość udziału na drugiej licytacji określono na 10.000 zł natomiast wartość zadłużenia egzekwowanego wynosi 5.000,00zł a wierzyciel jest jeden, to w takim przypadku do kwoty zadłużenia doliczane są kwoty postępowania egzekucyjnego a w tym koszty korespondencji, koszty wyceny nieruchomości, koszty ogłoszeń prasowych itp. W efekcie końcowym może się okazać, że wierzyciel w celu przejęcia nieruchomości dopłaci niewiele lub nic. "
Mam wrażenie ze zupełnie nie rozumiem:Jesli dług jest wiekszy niż wartośc nieruchomosci w drugiej licytacji, to przejęcie jej juz jest jakby mniej korzystne dla wierzyciela a na dodatek musi on ponosić jeszcze koszty egzekucji????A w momencie kiedy dług był mniejszy niz wartość nieruchomosci, moze on nawet nic nie dopłacać???Gdzie logika???

[bajbaga]

Chyba zbyt dużo kombinacji w tej sprawie.
Nie bardzo wiem w czym problem. Po bezskutecznej II licytacji wierzyciel, w ciągu 2 tygodni od otrzymania od komornika zawiadomienia tym fakcie, składa oświadczenie, że przejmuje nieruchomość (udział) za cenę nie niższą niż cena wywoławcza II licytacji.

Jeśli tego nie zrobi, to komornik umorzy postępowanie.

Przekombinowane, należało podpisać umowę przedwstępną, wpłacić zadatek i kupić na II licytacji – było to najprostsze i najtańsze rozwiązanie - dla obu stron.

A logika w tym taka, ze jak baba chciała

Cytat

Zalezy jej też na tym aby jaknajmniej z tego dostał jej były mąż(działka ta należała do jej ojca, mąż nie płacił alimentów..).

To teraz ma tego skutki. On będzie miał dalej dług i udział w działce, a ona dalej g…, a nie spodziewane pieniądze, jak nie złoży oświadczenia, lub (jeśli złozy oświadczenie) też dużo mniejsze (bo pomniejszone o prowizję i "anulowanie" różnicy), a chłop dostanie bonus w postaci „spłacenia” całości zadłużenia (chyba, że założy nową sprawę, bo ta będzie, tak czy siak, zamknięta).

Tak się kończy zawziętość babska.



I tak na marginesie – w przypadku kiedy koszt uzyskany z licytacji jest mniejszy niż dług, to wierzyciel płaci koszty komornicze.
Kiedy jest wyższa, to potrąca się je z należności dłużnika. Edytowano 25 maja 2011 przez bajbaga (zobacz historię edycji)

[Czapi]

Cytat

(...)
To teraz ma tego skutki. On będzie miał dalej dług i udział w działce, a ona dalej g…, a nie spodziewane pieniądze, jak nie złoży oświadczenia, lub (jeśli złozy oświadczenie) też dużo mniejsze (bo pomniejszone o prowizję i "anulowanie" różnicy), a chłop dostanie bonus w postaci „spłacenia” całości zadłużenia (chyba, że założy nową sprawę, bo ta będzie, tak czy siak, zamknięta).
(...)

W sumie nie kalkulowalismy jak wyjść z tej sytuacji aby każa ze stron zapłaciła jaknajmniej
Skoro ona tak chciała załatwić sprawę-nie chciałam sie w to pchać-dla mnie najważniejszy jest efekt końcowy-działka należeć będzie do niej w całości(złożyła juz o przejęcie udziałów ) no i w końcu bedzie mogła mi ją sprzedać....
Dzięki bajbaga (jak zwykle) za wypowiedź
Ciekwe ile znowu czasu potrwa cała procedura przejęcia...
Nie orientujesz sie może....????