Nadbudowa domu na granicy

[JZA]

Witam.
Posiadam dom zbudowany pod koniec lat 70-tych XXw. Działka o szerokości 12m, dom stoi w ścisłej granicy z działką sąsiednią.
Kiedy wydawano pozwolenie na budowę (1973) określono go jako "połowa bliźniaka". Drugiej połowy na działce sąsiedniej nigdy nie zbudowano i obecnie moja ściana szczytowa graniczy "z powietrzem". Działka obok ma wymiary ok 27mx50m. Nie jest jeszcze zabudowana.
Wystąpiłem o określenie warunków zabudowy(nie ma planu zagospodarowania), gdyż chcę zaadaptować strych na cele mieszkalne, a to będzie się wiązało z lekkim podniesieniem ścian i zmianą konstrukcji dachu.
Przeszukiwałem różne fora i wiem, że budynek można nadbudować jeżeli w pasie 3m zostaną zachowane dotychczasowe wymiary, niestety wszystko to odnosiło się do sytuacji, gdy na granicy stoi już budynek lub jest pozwolenie na budowę.
Co w przypadku, gdy w granicy po drugiej stronie nie ma budynku i najprawdopodobniej nie będzie.
Z góry dziękuję za pomoc.

[Ciril]

Decyzja uznaniowa gminy... niestety. Możesz się liczyć z tym, że właściciel działki sąsiedniej zgłosi zastzreżenia do decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi głównie o niezacienianie nieruchomości sąsiada.
Określiłaś we wniosku o wydanie decyzji o ile chcesz podwyższyć ściankę kolankową?

[JZA]

Cytat

Decyzja uznaniowa gminy... niestety. Możesz się liczyć z tym, że właściciel działki sąsiedniej zgłosi zastzreżenia do decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi głównie o niezacienianie nieruchomości sąsiada.
Określiłaś we wniosku o wydanie decyzji o ile chcesz podwyższyć ściankę kolankową?

"Określiłaś we wniosku..." Na początek sprostowanie...posty pisze facet. Wiem, że inicjały może sugerują co innego, więc nie obrażam się tylko dziękuję na szybkie zainteresowanie tematem. A teraz do rzeczy.

Wysokość podniesienia ściany kolankowej nie była określona we wniosku, gdyż nie wymagano tego.
Dom jest tak zbudowany, że ma dwupoziomowy dach pulpitowy, więc na połowie przestrzeni praktycznie nie podnoszę ściany kolankowej, a na drugiej połowie (po stronie przeciwnej) trzeba podnieść o około 1,5m aby było po równo.
Oczywiście konieczne będzie podniesienie ścian szczytowych.
Co do wniosku , to trzeba było określić wysokość okapu po przebudowie, więc jak widać z powyższego po jednej stronie pozostanie na poziomie obecnym (lub nawet obniży się, bo planuję wysunięcie okapu i zamianę na dach dwuspadowy z większym spadkiem). Po drugiej stronie (gdzie nadbuduję ścianę kolankową podniesie się o około 1m).
Maksymalna wysokość kalenicy po przebudowie 12-13m (tego wymagano we wniosku). Obecnie najwyższy punkt dachu ma około 10,5 m (tak wynika z planów, które przetrwały gdzieś na dnie szuflady). Spadek dachu oczywiście w stronę ulicy i mojego podwórka.
Jak pisałem działka sąsiada jest bardzo szeroka (prawie 30m) i z tego co wiem, ma on zamiar maksymalnie ile się da odsunąć ode mnie, gdyż po drugiej stronie działki nie stoją domy w granicy. Jeszcze nie podjął żadnych działań, gdyż wiem, że powinienem zostać poinformowany, że rozpoczął starania o warunki zabudowy.

Tyle napisałem. Dodatkowe wnioski mile widziane.

[Ciril]

A nie orientujesz się co obowiązywało według straego planu zagospodarowania przestrzennego, lub co jest zapisane w studium zagospodaro0wania jeżeli takowe u Was w gminie jest?

Jaka jest zabudowa - sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich? - ewentualnie tym mogą się kierować. 13m w kalenicy na budynek jednorodzinny to dość wysoko


Przepraszam za omyłkowe mówienie "-aś' - faktycznie nick mylący.

[JZA]

Cytat

A nie orientujesz się co obowiązywało według straego planu zagospodarowania przestrzennego, lub co jest zapisane w studium zagospodaro0wania jeżeli takowe u Was w gminie jest?

Jaka jest zabudowa - sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich? - ewentualnie tym mogą się kierować. 13m w kalenicy na budynek jednorodzinny to dość wysoko


Przepraszam za omyłkowe mówienie "-aś' - faktycznie nick mylący.

Nie znam niestety starego planu. Dzielnica jest już w zasadzie "skończona" i jeśli ktoś coś buduje, to albo wyburza już istniejące, albo nadbudowuje. Ta pusta działka obok mnie to taki ostatni rodzynek.
Przed składaniem wniosku rozglądałem się wokół i stoją na tej ulicy domy wyższe od mojego, nawet 4-kondygnacyjne.
Dwie działki dalej, czyli po przeciwnej stronie mego sąsiada, choć nie bezpośrednio w granicy stoi dom typu "kostka", na oko szacuję, że może mieć w szczycie 12-13 metrów. Budowany był później ode mnie. Również obok stoi wysoki dom 4-kondygnacyjny. Więc kiedyś można było.
13 metrów to może i dużo, ale to wynika z planowanej przeze mnie zmiany dachu na dwuspadowy, przy zakładanym spadku 30 stopni. Poprawiłoby to znacznie funkcjonalność i estetykę budynku.
Występując z wnioskiem o zabudowę wybrałem więc taką wysokość. Ale mam w zanadrzu kilka innych pomysłów, niższych ale również mi odpowiadających.
Co do zacieniania, to przeprowadziłem trochę pracy rysunkowo-obliczeniowej (zgodnie z przepisami o zacienieniu ale czytałem trzy razy zanim pojąłem o co tam chodzi) i oceniam, że przy wysokości mego budynku 13m sąsiadowi zostaje masa miejsca "prawnie nie zacienionego". Jakby chciał postawić dom kwadratowy o powierzchni zabudowy 500m2 to też da radę. Mój dom stoi blisko ulicy, więc oddziałuje tylko na róg działki.
A na koniec...właśnie wczoraj podczas spaceru stwierdziłem ,że na rogu ulicy jeden z mieszkańców właśnie podnosi dom.
Rozmiarami i konstrukcją niemal identyczny, tyle że wolnostojący. Też zmienia pulpitowy na dwuspadowy z lekką nadbudową szczytów. Niżej niż ja planowałem, ale jest to może jakieś światełko. Może się da...ale cóż urząd to urząd.
Ale w końcu to ja jestem ich pracodawcą (jako podatnik).
Pozdrawiam.

[Ciril]

Jeżeli w sąsiedztwie jest taka wysoka zabudowa to pozostaje tylko czekać. Prawdopodobnie warunki uzyskasz bez problemu. Gorzej by było gdyby w sąsiedztwie była tylko niska zabudowa - to byłoby zakłócenie ładu przestrzennego i warunków byś raczej nie dostał.
Ale czekaj i od razu pisz jak dostaniesz - poproś o przesłanie projektu żebyś mógł ewentualne poprawki nanieść.

[JZA]

Nie pisałem jakiś czas.
Mam już decyzję o warunkach zabudowy, lada dzień powinienem mieć pozwolenie na budowę.
Dla zainteresowanych podaję jak rozwiązano moją sprawę.
Wnioskowałem o nadbudowę w ramach istniejących rozmiarów budynku, budynek granicy z sąsiadem na długości 10mb.
Wysokość wywaliłem sobie 13m w kalenicy (czyli prawie 3 wyżej niż do tej pory).
Dostałem warunki na zabudowę z zachowaniem wymiarów poziomych o co mi najbardziej chodziło (nie muszę górą odsuwać się od sąsiada). Dach w kalenicy obniżyli mi do 11m argumentując wysokością budynków sąsiednich.
Stwierdziłem, że to mi wystarczy-w sumie będę musiał mniej zapłacić za dach.
Wniosek dla innych: zawsze chciejcie więcej, żeby urzędnik mógł coś obciąć. Wtedy czuje on, że o czymś decyduje.
Pozdrawiam

Jak budowa ruszy to coś napiszę.

[Barbossa]

czyli jakbyś wystąpił o h=11 to skróciliby Tobie do h=9m

[JZA]

Cytat

czyli jakbyś wystąpił o h=11 to skróciliby Tobie do h=9m

Uchowaj...
Wtedy musiałbym rozbierać to co już jest

[JZA]

Witam.
Mam już pozwolenie na budowę, czekam tylko na uprawomocnienie.
W tzw. międzyczasie pojawił się jeszcze jeden problem i może ktoś wie jak go rozwiązać.
Jak już pisałem dom stoi w granicy z działką sąsiednią. Oddany do użytku w 1979 roku.
Podczas budowy nikt nie zgłaszał żadnych zastrzeżeń, był geodeta mierzył itp.
Nagle dziś podczas wydawania pozwolenia na budowę okazało się, że ściana szczytowa stoi 20cm na działce sąsiedniej.
W związku z tym musiałem nieco zmodyfikować projekt nadbudowy i odsunąć się od granicy od 20cm. To drobiazg.
Interesuje mnie inna kwestia.
Jak mogło dojść do takiej sytuacji?
Ojciec, który budował dom twierdzi, że odsuwał się wręcz od granicy (we właściwą stronę rzecz jasna ) aby uniknąc nieporozumień.
W urzędzie powiedzieli mi coś o cyfryzacji map... Jak się okazało wszystkie działki na ulicy są przesunięte o 20cm.
Sąsiadowi z którym graniczę ścianą druga strona działki też przesunęła się o 20cm.
Czyli krótko mówiąc kiedyś było dobrze a teraz jest źle.
Ja nie czuję się winny bo to nie ja "wlazłem w szkodę" ale szkoda "we mnie". Mogę nawet czuć się poszkodowany, bo z tego powodu musiałem nieco zmieniać projekt domu.
Z sąsiadem są raczej dobre stosunki, ale sprawę chciałbym wyjaśnić i ustalić prawnie bo wiadomo jak jest.

[Barbossa]

rozumiem, że nie przyjmujesz takiego wytłumaczenia
w takim razie pozostają masoni

.....

[Barbossa]

swoją drogą

Cytat

W związku z tym musiałem nieco zmodyfikować projekt nadbudowy i odsunąć się od granicy od 20cm. To drobiazg.

jestem ciekaw jak od strony technicznej ten drobiazg będzie wyglądał

i wydaje mi się, że urząd nie powinien się wygłupiać z tym odsunięciem (jeżeli to urząd podniósł)

i dygresja
nie uprawomocnienie decyzji tylko ostateczność decyzji choć to też czasami tylko w nazwie

[JZA]

Cytat

swoją drogą

jestem ciekaw jak od strony technicznej ten drobiazg będzie wyglądał

i wydaje mi się, że urząd nie powinien się wygłupiać z tym odsunięciem (jeżeli to urząd podniósł)

i dygresja
nie uprawomocnienie decyzji tylko ostateczność decyzji choć to też czasami tylko w nazwie

Może i masoni...ja tam nie wiem, ale skoro na całej ulicy tak jest to albo kiedyś źle zaczęli, albo teraz.
Co do odsunięcia, to przesuwam tylko ścianę nadbudowy. Nie jest to ściana nośna (dach podparty tylko na ścianach kolankowych ), rozmawiałem z budowlańcem, powiedział, że nie będzie problemu. A jeśli chodzi o wygląd to nie ja będę na nią patrzył tylko sąsiad.
Poza tym rozważam możliwość "dogadania się" z sąsiadem i budowę ściany na równo.
Czy geodeta będzie mierzył nadbudowę po wykonaniu? Ktoś wie.


Jeszcze jedno.
Sugestia poprawienia planu wyszła od urzędnika, gdyż jak argumentował nie może wydać pozwolenia na budowę za granicą.
Od niego też wyszła sugestia porozmawiania z sąsiadem i zrównania ściany. Ale..kto by tam ufał urzędnikom.