Mały dom na małej działce? Dylemat

[misiao]

Witam. Prosimy o radę w następującym temacie : niedawno staliśmy się właścicielami małej działki po dziadkach w centrum małego miasteczka niedaleko Łodzi . Naszym marzeniem jest postawienie tam małego domu, ale nie jesteśmy pewni czy jest to rozsądne i praktyczne rozwiązanie ze względu na pewne trudności. Działka ta ma 281 m kw. i ma kształt zbliżony do trapezu, stoi na niej mały domek z lat 50tych. (bez fundamentów!).. Do działki doprowadzone jest przyłącze energii elektrycznej, wodociągowej. Położona jest przy drodze ziemnej, z dostępem do kanalizacji sanitarnej i gazu. Z obydwu stron są sąsiedzi, z czego 1 sąsiadka zezwala na dostawienie się do jej domu.
Wstępnie dla nas najlepszym rozwiązaniem byłoby minimalne odremontowanie wewnątrz tego starego domu tylko po to by w nim przemieszkać przez rok, dwa (ok. 15 tyś na remont) a w tym czasie stawiać nowy dom obok, a potem stary zburzyć – ale nie wiemy czy to rozwiązanie jest możliwe, czy w ogóle zmieszczą się 2 domy w jednym czasie… no i z 2 strony remontować żeby potem burzyć? Jakie są koszty wyburzania?
Czy lepiej byłoby w ogóle od razu zburzyć stary dom i stawiać nowy, a w tym czasie wynajmować mieszkanie? I mimo że wydalibyśmy kase na wynajem to nie musielibyśmy wydawać kasy na lekki remont tego starego .
Czy może w ogóle nie zawracać sobie głowy tak małą działką i ją sprzedać i kupić mieszkanie?

[an-bud]

lepiej rozebrać i stawiać nowy, może trochę będzie materiału z odzysku.
Domek to domek mniej upierdliwych sąsiadów, więcej miejsca, jest gdzie postawić samochód itd.

ale minusy też znajdziesz

[bobu62]

Cytat

Z obydwu stron są sąsiedzi, z czego 1 sąsiadka zezwala na dostawienie się do jej domu.

To że sąsiadka się zgadza to jeszcze nie znaczy że dostaniecie na to pozwolenie z magistratu. Należy to najpierw sprawdzic.

[acia]

Myślę, że z pozwoleniem na budowę, a nawet rozbudowę może być duży kłopot na tak mała działkę mogą po prostu go nie dać, ale mogę się mylić.

[stokrotka.35]

Jeśli w gminie jest ustalony plan zagospodarowania przestrzennego,to także są ujęte minimalne rozmiary działki.....

Gdyby nie można było sie budować na tak małych działkach to większość domów w miastach i miasteczkach by nie powstała i w przyszłości też by nie powstawała

[acia]

Cytat

Jeśli w gminie jest ustalony plan zagospodarowania przestrzennego,to także są ujęte minimalne rozmiary działki.....

Gdyby nie można było sie budować na tak małych działkach to większość domów w miastach i miasteczkach by nie powstała i w przyszłości też by nie powstawała

U nas są ustalone minimalne wymiary działki na 600 m2 dla domu wolno stojącego i 500 m2 dla bliźniaka, jakieś 5lat temu dla bliźniaka było 300m2 - przepisy się zmieniają, więc najlepiej udać się po aktualny wypis z planu i sprawdzić zanim kupi się działkę, na której można postawić jedynie altankę.

[jętka]

A więc misiao działeczka jest rzeczywiście bardzo mała. Jednak zakładam sytację, że dostaniecie pozwolenie na budowę. Nie wgłebiając się w kształt działki i otoczenie a odsuwając się po bezpieczne 4m od każdej ze stron - na działce 281m2 może stanąć domek o powierzchni parteru 76m2.
Ja proponowałabym wyburzyć dom - najlepiej w opcji "oddam materiały z domu w zamian za wyburzenie i oczyszczenie placu". Dlaczego? Działka jest i tak mała, istniejący dom będzie wykorzystywał powierzchnię na której mógłby stanąć nowy domek, i gdzieś musicie składować materiały budowalne. Kwotę 15tys przeznaczyć na wynajem - w Łodzi starczy na rok, pod Łodzią na dwa I jeśli odpowiada wam komfort mieszkania na małej działce to chyba nie ma co się zastanawiać. Pomyślcie o tym, że mogą wystąpić trudności z dobraniem gotowego projektu i będziecie zmuszeni do wariantu indywidualnego - czyli 2-3 razy większy wydatek wstępny.

Pojawiła się odpowiedź od stokrotka.35

Cytat

Gdyby nie można było sie budować na tak małych działkach to większość domów w miastach i miasteczkach by nie powstała i w przyszłości też by nie powstawała

więc podam minimalne powierzchnie, które uznawane były swego czasu za normatywne do tworzenia planów urbanistycznych:
600m2 - działka pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą
500m2 - działka pod zabudowę bliźniaczą
450m2 - działka narożna kończąca ciąg zabudowy szeregowej
300m2 - działka pod zabudowę szeregową

Wasza działeczka jest więc bardzo mała ale domek można na niej wybudować

[Ciril]

Wszystko zależy od tego kiedy ta działka została wydzielona. W zasadzie jest tak, że normy co do wielkości działek pod zabudowę dotyczą działek nowodzielonych.
Twoja działka, mimo że mała, daje szansę na poprawne jej zagospodarowanie (są mniejsze działki, na których stoją domy). Jeżeli ściana budynku sąsiadki stoi w granicy działki nie powinno być problemu z dostawieniem ściany budynku nowobudowanego.

Misiao jeżeli chcesz mogę w realu obejrzeć to co masz (mapę), ewentualnie sprawdzić MPZP i pomóc Ci wystąpić o warunki (jesteś z okolic Łodzi). Pisz na priv.

[bajbaga]

Wymiary działki na której można wybudować dom mieszkalny (lub inną budowlę) określone są w MPZP. Wszystko zależy od zapisów. Może być i tak, że zgodnie z MPZP wymagana jest działka np. 1.000m2, ale będzie też zapis, że nie dotyczy to już istniejących działek.
Może być zapis o minimalnej powierzchni działki – wtedy w zasadzie nie do przeskoczenia, bo dotyczy każdej działki na której ma być coś budowane.

Trochę inaczej jest jeśli gmina nie ma obowiązującego MPZP. Teoretycznie mogą „obowiązywać” ustalenia studium (o ile jest) lub inne ustalenia urbanistyczne dla tego terenu.
Również teoretycznie w takiej sytuacji można coś ugrać.

Jest jeszcze inna sprawa. Istnieją jeszcze „wskaźniki %” zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej dla danego terenu.

Ale jest jeszcze inna droga, aby na tej działce wybudować swój wymarzony domek.

P r z e b u d o w a .

[misiao]

Dziękuję za podpowiedzi i powracam z nowymi wieściami. Mamy wypis i wyrys z MPZP, mamy też mapke lokalizacyjną w skali 1:500.
Tak jak pisaliście ograniczenia typu min 700m2 powierzchni działki dotyczą działek nowodzielonych, na naszej może stanąć domek mimo iż działeczka ma tylko 281 m2.

Nasze ograniczenia wynikające z MPZP:
- powierzchnia zabudowy nieprzekraczająca 40 % powierzchni działki (co z 281m2 daje nam do zabudowy 112,4 m)
- powierzchnia biologicznie czynna nie mniejsza niż 30 % powierzchni działki
- wysokość budynków mieszkalnych nie przekraczającą 3 kondygnacji, w tym ewentualne poddasze użytkowe
- dach ze spadkiem od 15 do 45 stopni lub płaski.
Oprócz tego plan dopuszcza sytuowanie nowych budynków gosp. i garażowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, o wysokości nie przekraczającej 4m.

Dodam jeszcze że sąsiadka z lewej strony naszej ma dom postawiony W GRANICY - jak wyczytałam z przepisów w takiej sytuacji możemy się do niej dostawiać ( nie potrzebna żadna jej zgoda) - z rozp. min infrastruktury -
6. Budynek może być usytuowany ścianą zewnętrzną bez otworów bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, z zastrzeżeniem ust. 10 oraz § 271 ust. 12 pkt 1, jeżeli:
1) wynika to z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu bądź

2) na sąsiedniej działce istnieje już budynek ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy, a wznoszony budynek będzie:

a) przylegał do istniejącego całą długością swojej ściany,
b) miał w pasie o szerokości 3 m, przyległym do granicy działki, wysokość i wymiar równoległy do tej granicy, nie większe niż w budynku istniejącym na sąsiedniej działce.

Znaleźliśmy w miarę zbliżony projekt, który wydaje nam się że wpasowałby się w naszą małą działeczkę - projekt jarzębina , garaż dostawiony byłby do jej domu http://pprojekt.pl/projekt1172-jarzebina_2,opis.html
Oczywiście to są narazie nasze pomysły, ze wszystkim udamy się do architekta i musimy powoli zacząć ogarniać wszystkie formalności. Co sądzicie? Jak się teraz zabrać do wyburzenia starego domu??? dodam że jak wynika z MPZP możemy też się rozbudować, odbudować, przebudować - tylko jak tu się rozbudować jak mamy ograniczenia do 40 %. Czy ktoś coś może nam podpowiedzieć?

Uwierzcie że zanim podjęliśmy decyzję o budowie, przemyśleliśmy już wszelkie mozliwe warianty od remontu - który byłby stratą kasy, po kupno mieszkania (które byłoby droższe od budowy naszego maciupkiego domku), więc teraz naprawdę potrzebuje waszych dobrych forumowych rad